<<
>>

5.4. Согласование результатов

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

181

Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение Оценщика.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориен-тиров стоимости оцениваемого объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке.

При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

спрос;

настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

затраты на создание аналогичных предприятий;

соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

182 риск получения доходов;

степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

План семинарских занятий

Защита рефератов по заданным темам по теме 5.

Для более полного раскрытия темы реферата рекомендуется использовать данные Интернет с применением практических аспектов.

Устный опрос по вопросам темы 5.

Самостоятельная работа в письменном виде по вопросам темы 5.

Решение задач по теме 5.

Тестирование по теме 5.

Составление отчета об оценке собственной квартиры. Темы рефератов

Дополнительные подходы к оценке стоимости: их содержание, сфера применения, конкретные примеры.

Сферы применения доходного подхода к оценке стоимости: какие виды собственности оценивают, для каких целей, как происходит оценка (на примере).

Проведение оценки одним из методов сравнительного подхода.

В чем суть оценки машин и оборудования (на примере)?

Применение оценки нематериальных активов в России: обзор рынка, анализ данных и составление прогноза на ближайший год с учетом всех факторов.

Вопросы по теме 5

Для чего применяются подходы к оценке стоимости?

Какие подходы применяются в оценке и чем они друг от друга отличаются?

183

В чем суть метода ДДП? Его основные отличия от метода капитализации доходов?

Назовите основные этапы оценки бизнеса методом дис-контирования денежного потока.

Зачем в методе ДДП применяют одну из двух моделей денежного потока?

Приведите классификацию издержек, которая применяется оценщиком при анализе и прогнозе расходов.

Как определяется ставка дисконтирования?

Как производится оценка методом капитализации дохода?

Какие базы дохода применяются при методе капитализации дохода и почему?

В чем суть сравнительного подхода к оценке, назовите его основные методы.

Назовите преимущества сравнительного подхода.

Назовите недостатки сравнительного подхода.

Назовите условия применения сравнительного подхода.

Что такое затратный подход?

Назовите методы затратного подхода для оценки стоимости. Дайте краткое описание каждого.

Как проводится оценка недвижимого имущества?

Опишите процесс оценки земельного участка.

Назовите основные черты оценки машин и оборудования.

Какой подход используется для оценки нематериальных активов и почему?

В каких целях и как проводится оценка финансовых вложений?

Что такое согласование результатов и как оно происходит?

184 Практические задания Задачи

По теме 3 «Математические основы оценочной дея-тельности»

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на счете, приносящем 14% годовых, 10 000 долл.

Вариант А.

Платежи осуществляются в конце каждого года.

Вариант Б. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.

100 долл. положили в банк под 10% годовых. Определить FV- будущую стоимость единицы через 5 лет?

2300 денежных единиц вложили под процентную ставку 15% с ежемесячным начислением. Срок вклада - 7 лет. Определить будущую стоимость денег.

Текущая стоимость денег - 5000 долл. Процентная ставка - 10%. Период вложения капитала - 1 год. Определить будущую стоимость инвестиций для следующих вариантов начислений: 1 год, полугодие, квартал, месяц, день?

Определить, сколько надо вложить при 10% ставке, чтобы через 5 лет получить 100 долл.

Ежемесячный платеж за аренду дачи составляет 1500 долл. Ставка депозита 12%. Срок аренды 1 год. Определить текущую стоимость платежей.

Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости. Объект будет приносить в течение 8 лет по 20000 долл. чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объект будет продан по цене 110000 долл. Ставка дисконта 14%. Какую максимальную цену разумно заплатить сегодня?

185

Семейная пара намерена скопить деньги для внесения первого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 6 лет, если они ежемесячно будут депонировать 100 долларов? Ставка по депозиту составляет 10% годовых.

Какими должны быть ежемесячные выплаты по кредиту в 100 000 долл., предоставленному на 5 лет при номинальной годовой ставке 10%?

Владелец объекта предполагает в конце 3-го года сделать ремонт объекта, который (ремонт) сегодня стоит 700 000 долл. Ремонт дорожает на 7% в год. Чистый доход от аренды - 220 000 долл. в конце года. Эта сумма инвестируется под 18% годовых. Хватит ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт?

Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в 10000 на протяжении первых 5 лет, и 20000 - в течение последующих 10. Выплаты в конце года. Определить стоимость арендных платежей при 10% годовой ставке?

Физическое лицо приобретает объект собственности для целей инвестирования средств и предполагает сдавать его в аренду, что позволит ему получать в течение первых 5 лет 10000 денежных единиц ежегодно; в течение последующих десяти лет - 12500 денежных единиц.

В конце 15-ог года планируется продажа за 100000 долл. Какова максимальная цена за объект собственности сегодня при 10% годовых? (На-числения в конце периода).

Г-н «Н» приобрел место для парковки автомобиля за 18000. Он считает, что сможет сдать его в аренду за 2000 чистой годовой ренты, выплачиваемой в конце года в течение 10 лет. В конце 10-го года он собирается продать собственность за 40000, при ставке дисконта 15%. Определите:

стоимость ежегодного дохода от аренды;

Б) стоимость перепродажи;

при какой цене собственность принесет 15%-ную отдачу;

186 Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года. Определить;

размер платежа в счет погашения кредита;

норму возврата кредита;

часть второго платежа;

часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.

Вычислите суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта равна 12%.

Денежный поток: Год 1 2 3 4 Сумма, тыс.

руб- 200 0 500 900

Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через года после приобретения?

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта — 10%.

Пенсионный фонд «Мир» принимает взносы под 60% годовых с ежемесячным начислением процентов. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а) по 100 руб. в течение 10 лет;

б) по 300 руб. в течение 2,5 лет;

в) 500 руб. в течение пяти лет?

187

Рассчитайте фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего:

а) 5 раз, ставка дисконта 15%;

б) 8 раз, ставка дисконта 8%;

в) 14 раз, ставка дисконта 6%.

Определите ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в сумме 550 тыс. руб., предоставленному на 2 года при номинальной годовой ставке 60%.

Рассчитайте величину долга банку, если самоамортизирующийся кредит выдан под 15% годовых и осталось внести в течение 3 лет в конце года по 450 тыс. руб.

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить дачу за 400 тыс. руб.?

23. Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8%.

Денежный поток возникает в конце года: Год 1 2 3 4 Сумма, тыс. РУб- 100 800 0 300

Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка — 40%.

Стоимость 5-летнего обучения в вузе составляет 30 тыс. руб. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 6% годовых, если по условиям договора банк принимает обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?

188 Объект в течение 8 лет обеспечивая в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10% и 20% соответственно.

Вычислите ежегодный платеж в погашение кредита в сумме 30 тыс. руб., выданного на пять лет под 28%.

Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса в погашение долга?

Сколько надо положить на счет в банк под 20% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за 400 тыс. руб.?

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать пять лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции — 20%.

По теме 5.1. «Доходный подход к оценке стоимости»

1. Общая ставка дохода в течение длительного периода составляет 25% за инвестиции в компанию «Азбука». Прибыль в компании за прошлый год составила 25 000 у.е. Ожидается, что поток доходов будет расти на 5% ежегодно в течение неопределенно долгого срока. Подсчитать стоимость данного бизнеса при помощи метода капитализации доходов, если инвестиции составили: 1) 125 000 у.е., 2) 100 000 у.е., 3) 131 250 у.е., 4) 105 000 у.е.

189

2. Рассчитайте денежный поток для собственного капитала в 2002 и 2003 годах. Показатель, млн. руб. 2002 год 2003 год Выручка 544 620 Операционные расходы 465,1 528,5 Амортизация 12,5 14 Прибыль до % и налогов Расходы на выплату % Налог на прибыль 25,3 29,5 Чистая прибыль Собственный оборотный 175 240 капитал

Капитальные затраты у компании составили 15 млн. руб. в 2002 году и 18 млн. руб. - в 2003 году. Собственный оборотный капитал в 2001 году равнялся 180 млн. руб.

Какова была бы величина денежного потока для собственного капитала в 2003 году, если бы собственный капитал составлял такую же долю в процентах от объема выручки, как в 2002 году?

3. Вычислите денежный поток для собственного капитала в 2002 и 2003 годах, а также денежный поток для всего ин-вестированного капитала в 2002 и 2003 годах. Выручка и все расходы (включая амортизацию и капитальные затраты) в 2004 г возросли на 6%, а собственный оборотный капитал не изменился. Найти величины прогнозного денежного потока для собственного и всего инвестированного капитала в 2004 г. Капитальные затраты у компании составили 800 млн. руб. в 2002 году и 850 млн. руб. в 2003 г. Собственный оборотный капитал в 2001 году равнялся 34,8 млн. руб., а долгосрочная задолженность -1750 млн. руб.

190 Показатель, млн. руб. 2002 год 2003 год Выручка 5192 5400 Операционные расходы 3678,5 3848 Амортизация 573,5 580 Прибыль до % и налогов Расходы на выплату % 170 172 Налог на прибыль 652,1 670 Чистая прибыль Собственный оборотный 92 (370) капитал Долгосрочная 2000 2200 задолженность

По теме 5.2. «Сравнительный подход к оценке стоимости»

1. Используя приведенную информацию, вычислить для компании-аналога «Салют» возможные виды мультипликаторов «Цена/Прибыль» и «Цена/Денежный поток». Расчет сделайте исходя из цены одной акции и собственного капитала предприятия в целом.

Фирма «Салют» имеет в обращении 250 000 акций, рыночная цена одной акции 100 руб.

Отчет о прибылях и убытках (выписка): 1. Выручка от реализации, руб. 500 000 2. Затраты, руб. в т.ч. амортизация, руб. 400 000 120 000 3. Сумма уплаченных процентов, руб. 30 000 4. Ставка налога на прибыль, % 30 2. Определить стоимость одной акции предприятия «Байкал». Данные для расчета: 1. Чистая прибыль, руб. 450 000 2. Чистая прибыль в расчете на одну акцию, руб. 4,5 3. Балансовая стоимость чистых активов компании, руб. 6 000 000 4. Мультипликатор «Цена/Балансовая стоимость» 3,5

191

3. Рассчитайте итоговую величину стоимости собственного капитала предприятия «Фаэтон». Данные для расчета: 1. Выручка от реализации, руб. 2 000 000 2. Затраты, руб. 1 500 000 3. В т.ч. амортизация, руб. 300 000 4. Сумма уплаченных процентов, руб. 180 000 5. Ставка налога на прибыль, % 25 6. Балансовая стоимость чистых активов, руб. 2 000 000 7. Мультипликаторы: «Цена / Чистая прибыль» 15 «Цена/Денежный поток» 8 «Цена/Выручка от реализации» 1,9 «Цена/Балансовая стоимость» 2

Предприятие «Фаэтон» является крупнейшим в данном секторе услуг, его доля на рынке достигает 20%. Удельный вес оборудования в балансовой стоимости основных фондов предприятия составляет 60%. Фирма «Фаэтон» не имеет льгот по налогообложению, а также дочерних предприятий, в то время как аналоги имеют сеть дочерних компаний. Доля активов колеблется в диапазоне от 15 до 30%. Предприятие «Фаэтон» нуждается в срочной реконструкции гаража. Затраты на реконструкцию - 75 тыс. руб. На дату оценки выявлен недостаток соб-ственного оборотного капитала 300 тыс. руб. Предприятию принадлежит спортивный комплекс, рыночная стоимость которого составляет 2500 тыс. руб.

192 Вопросы к экзамену по курсу

Экзамен проводится в письменной и устной форме: в билете 2 вопроса из теоретического материала, 1 вопрос - любая задача по курсу.

История развития оценочной деятельности.

Понятие и сущность оценочной деятельности.

Субъекты и объекты оценочной деятельности.

Цели оценки и виды стоимости.

Факторы, влияющие на величину стоимости.

Подходы и методы, используемые для оценки (общий обзор).

Процесс оценки (на примере оценки собственной квартиры).

Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности в РФ»: обзор, анализ.

Случаи проведения обязательной оценки.

Заключение, исполнение и условия договора об оценке.

Права и обязанности сторон по договору об оценке.

Страхование гражданской ответственности и ответственность оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности, контроль за соблюдением лицензионных требований и условий юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Саморегулирование оценочной деятельности (с примерами СРО в РФ и в мире).

Подготовка информации в процессе оценки (обзор).

Система информации (внешняя и внутренняя) для проведения оценки.

Подготовка финансовой документации.

Доходный подход к оценке и его методы.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов (прибыли).

Сравнительный подход к оценке и его методы.

193

Принципы отбора компаний-аналогов.

Ценовые мультипликаторы.

Затратный подход к оценке и его методы.

Метод чистых активов.

Оценка зданий и сооружений, оценка земли.

Оценка нематериальных активов.

Оценка машин и оборудования.

Метод ликвидационной стоимости.

Оценка финансовых вложений.

194

<< | >>
Источник: Г.Н. Ронова Т.В. Кузьмина. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 2008

Еще по теме 5.4. Согласование результатов:

  1. 8. СРАВНЕНИЕ СОГЛАСОВАННОСТИ РЕЗУЛЬТАТОВ ДВУХ МЕТОДОВ ВЕРБАЛЬНОГО АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ
  2. Согласование количества груза
  3. Согласование позиции судна
  4. 3.3. Согласование отчетных форм с органами Федерального казначейства
  5. «СПАСЕНИЕ ЛИЦА» ПОДРАЗУМЕВАЕТ СОГЛАСОВАНИЕ ДОГОВОРЕННОСТИ С ПРИНЦИПАМИ И ИМИДЖЕМ УЧАСТНИКОВ ПЕРЕГОВОРОВ. ЕГО ВАЖНОСТЬ НЕ ДОЛЖНА БЫТЬ НЕДООЦЕНЕНА.
  6. 7.6. Обсуждение результатов
  7. Описание результата
  8. Усиление результатов
  9. Примеры результатов
  10. 8.8. Обсуждение результатов
  11. Финансовые результаты
  12. Коучинг до результата
  13. 10.1. ФОРМИРОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ
  14. Продажи коучинга до результата
  15. 1.10. Объяснение полученных результатов
  16. 10.6. Результат компоновки данных
  17. 10.6. Результаты сопоставления методов
  18. Отчеты о результатах деятельности
  19. 8.7. Анализ результатов эксперимента
  20. 7.5. Анализ результатов эксперимента