Тесты

При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть:

а) инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

б) перспективы в отрасли с учетом конкуренции;

в) взаимозависимости и тенденции прошлых лет;

г) ожидаемое повышение цен на продукцию;

д) верно а, б;

е) верно б, г.

Какой метод используется в оценке бизнеса, когда стоимость предприятия при ликвидации выше, чем дейст-вующего?

а) метод ликвидационной стоимости;

б) метод стоимости чистых активов;

в) метод капитализации дохода.

Стоимость объекта собственности, рассматривае-мая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта является:

а) стоимостью замещения;

б) стоимостью воспроизводства;

в) балансовой стоимостью;

г) инвестиционной стоимостью;

д) утилизационной стоимостью.

Оказывает ли размер предприятия влияние на уровень риска?

а) да;

б) нет.

Доходность бизнеса можно определить при помощи:

а) нормализации отчетности;

б) финансового анализа;

195

в) анализа инвестиций;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б.

Оценщик указывает дату оценки объекта в отчете об оценке, руководствуясь принципом:

а) соответствия;

б) полезности;

в) предельной производительности;

г) изменения стоимости.

Для оценки стоимости изобретения часто используется:

а) метод освобождения от роялти;

б) метод преимущества в прибылях;

в) другое.

Какой оценочный мультипликатор рассчитывается аналогично показателю цена единицы доходов?

а) цена/ денежный поток;

б) цена/ прибыль;

в) цена/ собственный капитал.

Метод «предполагаемой продажи» исходит из следующих предположений:

а) в остаточном периоде величины амортизации и капи-тальных вложений равны;

б) в остаточном периоде должны сохраняться стабильные долгосрочные темпы роста;

в) владелец предприятия не меняется;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б.

Какой метод даст более достоверные данные о стоимости предприятия, если оно недавно возникло и имеет значительные материальные активы?

а) метод ликвидационной стоимости;

б) метод стоимости чистых активов;

в) метод капитализации дохода.

196 Стоимость затрат на воспроизводство объекта собственности в современных условиях и в соответствии с современными рыночными предпочтениями является стоимостью:

а) замещения;

б) воспроизводства;

в) балансовой;

г) инвестиционной.

Нужно ли в методе освобождения от роялти со-ставлять прогноз объема продаж, по которому ожидаются выплаты роялти?

а) да;

б) нет.

Если в методе дисконтированных денежных потоков используется бездолговой денежный поток, то в инвестиционном анализе исследуется:

а) капитальные вложения;

б) собственный оборотный капитал;

в) изменение остатка долгосрочной задолженности;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б.

Максимальный доход на предприятии можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства в соответствии с принципом:

а) соответствия;

б) сбалансированности;

в) предельной производительности;

г) нет правильного ответа.

Риск, обусловленный факторами внешней среды, называется:

а) систематическим;

б) несистематическим;

в) друге.

197

На чем основан метод рынка капитала?

а) на оценке миноритарных пакетов акций компаний- аналогов;

б) на оценке контрольных пакетов акций компаний- аналогов;

в) на будущих доходах компании.

Какие из ниже-перечисленных методов используются для расчета остаточной стоимости для действующего предприятия?

а) модель Гордона;

б) метод «предполагаемой продажи»;

в) по стоимости чистых активов;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б.

С помощью какого метода можно определить стоимость миноритарного пакета акций?

а) метод сделок;

б) метод стоимости чистых активов;

в) метод рынка капитала.

Обязательна ли трансформация отчетности в процессе оценки предприятия?

а) да;

б) нет.

Для бездолгового денежного потока ставка дисконта рассчитывается:

а) как средневзвешенная стоимость капитала;

б) методом кумулятивного построения;

в) с помощью модели оценки капитальных активов;

г) верно б, в.

198 Верно, ли утверждение: «Для случая стабильного уровня доходов в течение неограниченного времени коэффициент капитализации равен ставке дисконта»?

а) да;

б) нет.

Верно ли утверждение: «чтобы определить стоимость свободно реализуемой меньшей доли необходимо из стоимости контрольного пакета вычесть скидку на неконтрольный характер»?

а) да;

б) нет.

Когда темпы роста предприятия умеренны и предсказуемы, то используется:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов.

Верно ли утверждение: «гудвилл - это нерегистри- руемые активы предприятия»?

а) да;

б) нет.

Нужно ли оценщику проводить анализ финансового состояния предприятия :

а) да;

б) нет.

На чем основан метод сделок?

а) на оценке минаритарных пакетов акций компаний- аналогов

б) на оценке контрольных пакетов акций компаний- аналогов;

в) на будущих доходах компании.

199

В определении рыночной стоимости под рынком следует понимать:

а) конкретных продавца и покупателя подобных видов предприятий;

б) всех потенциальных продавцов и покупателей подобных видов предприятий.

Акции, оцениваемые в соответствии со стандартом рыночной стоимости, почти всегда составляют:

а) контрольный пакет акций;

б) неконтрольный пакет акций.

Какие компоненты включает инвестиционный анализ для расчетов по модели денежного потока для собствен-ного капитала?

а) капиталовложения;

б) прирост собственного оборотного капитала;

в) спрос на продукцию;

г) верно а, б;

д) верно а, б, в.

Верно ли утверждение: для случаев возрастающих во времени денежных потоков коэффициент капитализации будет всегда больше ставки дисконта?

а) да;

б) нет.

Верно ли утверждение: «чтобы определить стоимость меньшей доли в компании закрытого типа необходимо из стоимости контрольного пакета вычесть скидку на недостаточную ликвидность»?

а) да;

б) нет.

Является ли бизнес товаром?

а) да;

б) нет.

200 Что из перечисленного ниже не является стандартом стоимости?

а) рыночная стоимость;

б) фундаментальная стоимость;

в) стоимость действующего предприятия.

Верно ли утверждение: «нормализация отчетности необходима, чтобы оценочные заключения имели объективный характер»?

а) да;

б) нет.

Верно ли утверждение: «мультипликатор - это соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем»?

а) да;

б) нет.

Бизнес - это:

а) предприятие в целом;

б) предприятие с филиалами и дочерними организациями;

в) конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры.

Рыночная стоимость может быть выражена в:

а) сочетании денежных средств и неликвидных ценных бумаг;

б) денежных единицах;

в) денежном эквиваленте.

Определение стоимости «гудвилл» исчисляется на основе:

а) оценки нематериальных активов;

б) оценки избыточных прибылей;

в) оценки стоимости действующего предприятия.

201

Ставка дисконта - это:

а) действующая ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций;

б) ожидаемая ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций.

Нормализация отчетности проводится с целью:

а) приведения ее к единым стандартам бухгалтерского учета;

б) определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса;

в) упорядочения бухгалтерской отчетности.

Расчет остаточной стоимости необходим в:

а) методе рынка капитала;

б) методе избыточных прибылей;

в) методе дисконтированных денежных потоков.

Верно ли утверждение: «Финансирование влияет на стоимость»?

а) верно;

б) неверно.

Какой вид стоимости должен определять эксперт- оценщик в соответствии с нормативными актами по переоценке основных средств?

а) рыночную;

б) ликвидационную;

в) восстановительную;

г) остаточную.

На федеральном уровне для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, оценка производится в обязательном порядке в случаях:

а) приватизации;

б) передачи в аренду;

в) продажи;

202 г) обязательного страхования;

д) верно а, б, в, г;

е) верно а, б, в.

Аннуитет - это денежный поток:

а) с равновеликими платежами;

б) через равновеликие промежутки времени;

в) с возрастающими или убывающими платежами;

г) верно а, б;

д) верно б, в.

Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:

а) на притяжении гарантийного срока проведенной оценки;

б) только на определенную дату - «дату оценки»;

в) только на определенную дату - «дату осмотра оценки».

Начисляется ли амортизация на основные средства, переведенные в установленном порядке на консервацию?

а) да;

б) нет.

К вещным правам на объект собственности можно отнести:

а) право собственности и исключительное право;

б) право преимущественного приобретения и сервитут;

в) право собственности и право преимущественного приобретения;

г) право собственности и сервитут.

Верно ли утверждение: «Принцип соответствия отражает уровень соответствия размера объекта оценки тре-бованиям рынка»?

а) да;

б) нет.

203

Ликвидационная стоимость - это:

а) стоимость сырья и материалов, включенных в объект;

б) стоимость вынужденной продажи;

в) стоимость воспроизводства объекта в современных условиях.

В оценке износ - это утрата стоимости:

а) в связи с изнашиванием, вызванным вредным воздействием окружающей среды;

б) по любой причине;

в) в связи с изменением спроса.

Для того, чтобы определить величину регулярного платежа в течение определенного периода времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу срока заданную денежную сумму, необходимо использовать:

а) функцию накопления денежной единицы за период;

б) функцию фактора фонда возмещения;

в) взнос на амортизацию денежной единицы;

г) текущую стоимость аннуитета.

Каким образом может быть охарактеризована «стоимость в пользовании»?

а) объективная стоимость;

б) наиболее вероятная стоимость;

в) стоимость для конкретного пользователя;

г) ликвидационная стоимость.

54 Верно ли утверждение: «Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра объекта»?

а) да;

б) нет.

55.

а) рыночный;

б) метод прямой оценки;

204 в) доходный;

г) индексный;

д) верно а, б, г;

е) верно б, г.

Если в договоре не определен конкретный вид стоимости, который нужно определить оценщику, то установле-нию подлежит:

а) балансовая стоимость;

б) рыночная стоимость;

в) ликвидационная стоимость.

Учитываются ли затраты на транспортировку основных средств при определении их восстановительной стоимости?

а) да;

б) нет.

Указывается ли в федеральном законодательстве, что оценочная деятельность для целей налогообложения объектов оценки регулируется иными законами и нормативными правовыми актами РФ:

а) да;

б) нет.

Должен ли оценщик, являясь членам саморегулируемой организации, предоставлять заказчику информацию об уставе этой организации:

а) да;

б) нет.

Оценочная методология, соответствующая цели оценки и определяемому виду стоимости, выбирается на этапе:

а) постановки задачи;

б) согласования;

в) составления плана работ;

г) сбора и обработки данных.

205

Доход от объекта собственности в первый год составил 20000, во второй - 70000, в третий - 40000, в четвертый - 65000.

а) дисконтированных денежных потоков;

б) капитализации дохода;

в) ликвидационной стоимости;

г) капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков.

Каким образом может быть охарактеризована «стоимость обмена»?

а) объективная стоимость;

б) наиболее вероятная стоимость;

в) стоимость для конкретного пользователя;

г) ликвидационная стоимость.

Повторная оценка объекта может осуществляться:

а) по решению уполномоченного органа;

б) по решению суда;

в) по желанию собственника;

г) верно а, б;

д) верно а, в;

е) верно а, б, в.

Полная первоначальная стоимость основных средств - это:

а) стоимость строительства, приобретения и безвозмездной передачи;

б) стоимость воспроизводства основных средств;

в) остаточная стоимость основных средств.

Верно ли утверждение «дисконтирование - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости»?

а) да;

б) нет.

206 В договоре между оценщиком и заказчиком в обязательном порядке указывается:

а) вид объекта оценки;

б) вид определяемой стоимости;

в) дата определения стоимости объекта оценки;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б;

е) верно б, в.

Какой из подходов оценки недвижимости применим только в случае развитого рынка продаж?

а) доходный;

б) сравнительный;

в) затратный.

Рыночная стоимость является отражением:

а) стоимости в использовании;

б) стоимости в обмене;

в) остаточной стоимости;

г) балансовой стоимости.

Затратный подход в оценке основан на принципе:

а) замещения;

б) вклада;

в) соответствия;

г) ожидания.

Что является обратной величиной текущей стоимости аннуитета?

а) взнос на амортизацию денежной единицы;

б) накопление единицы за периоды;

в) будущая стоимость единицы.

Верно ли утверждение: "При осуществлении ипотечного жилищного кредитования оценка закладываемой недвижимости является обязательным случаем оценки"?

а) да;

б) нет.

207

К объектам оценки относят:

а) отдельные материальные объекты;

б) право собственности и иные вещные права на имущество;

в) оценщиков и заказчиков;

г) верно а, б.

Основанием для проведения оценки является:

а) устная договоренность между оценщиком и заказчиком;

б) договор между оценщиком и заказчиком;

в) другое.

Как осуществляется переоценка стоимости основных средств по договору о лизинге?

а) у лизингодателя;

б) у лизингополучателя;

в) у юридического лица, на балансе которого числится оборудование.

Чертами рыночной стоимости объекта являются следующие:

а) отчуждение в условиях конкуренции;

б) наличие всей необходимой информации у сторон сделки;

в) оплата за объект может быть выражен в любой форме;

г) верно а, б, в;

д) верно а, б;

е) верно а, в.

В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны:

а) юридический адрес оценщика;

б) сведения о лицензии;

в) сведения о страховании гражданской ответственности;

г) денежное вознаграждение оценщика;

д) стандарты оценки;

е) верно а, б, в, д;

208 ж) верно а, б, г, д;

з) верно а, б, д.

Какой из подходов оценки может быть использован при переоценке основных средств?

а) затратный;

б) доходный;

в) рыночный.

Какой из методов переоценки наиболее точный:

а) индексный;

б) метод прямой оценки;

в) разница отсутствует.

Имеет ли право оценщик привлекать других специалистов к участию в проведении оценки объекта оценки?

а) да;

б) нет.

Сочетание имущественных прав, связанных с объек-том, при котором обеспечивается его максимальная стои-мость является принципом:

а) ожидания;

б) замещения;

в) экономического разделения;

г) вклада.

Верно ли утверждение «накопление - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости»?

а) да;

б) нет.

Верно ли утверждение «доходный подход основан на принципе ожидания»?

а) да;

б) нет.

209 - Глоссарий

Актив

Амортизационные отчисления

Аналог

Аннуитет

1) Ресурс, который находится в результате прошлых событий в собственности или под управлением предприятия и от которого в будущем можно ожидать некоторую экономическую выгоду (выгоды) для предприятия.

отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа. Амортиза-ция-погашение используется также для обозначения процесса постепенного погашения долга (ссуды) путем перио-дических выплат (например, при ипотеке и в других финансовых схемах)

объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Ряд выплат, производимых или полу-чаемых время от времени либо в те-чение жизни, либо в течение фикси-рованного числа периодов. 210 Периодические платежи, которые обычно имеют одну и ту же величину и выплачиваются через равные промежутки времени (напр., ежегодно). Часто источником этих платежей являются суммы, накопленные в предшествую-щий период времени, или же какая- либо паушальная сумма, депонированная с целью обеспечения аннуитета.

Соглашение, контракт или инвестиции, дающие физическому лицу право на регулярное получение фик-сированных сумм (часто пожизненно).

Аренда

Арендная плата

Баланс

юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

плата за пользование чужим имуще-ством. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавли-ваются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий финансовое положение предприятия на определенную дату. Баланс содержит статьи, отражающие имущество предприятия (активы), и статьи, противопос-тавляющие им собственный и заемный капитал (пассивы).

стоимость

предприятия

Безрисковая ставка

Бизнес

212

Валовая (общая) прибыль

стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущест-ва предприятия. Она представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.

Стандартный показатель, приводимый в отчете о прибылях и убытках. Аналогов в российской системе бух-галтерского учета пока не имеет. Численно равен разности между выруч- кой-нетто и затратами производства реализованной продукции. В РФ этот термин используется для обозначения налогооблагаемой прибыли, рассчи-тываемой как сумма прибыли (убытка) от реализации продукции (работ, услуг), от основных средств (включая земельные участки), иного имущества предприятия и доходов от внереали-зационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операци-ям. Данный показатель также называют прибылью отчетного периода и балансовой прибылью.

Валовой рентный мультипликатор

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита)

Внешняя информация в оценке

Внутренняя информация в оценке

Внутренняя ставка дохода

213

Восстановительная стоимость

среднестатистическое отношение ры-ночной цены продажи объекта к по-тенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

информация, характеризующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

информация, характеризующая эф-фективность деятельности оцениваемого предприятия

процентная ставка на вложенный ка-питал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестици-онных затрат.

Затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его).

Временная оценка

денежных

потоков

Временный управляющий

приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдений в соответствии с законом.

Дата оценки

Дата подписания

Движимое имущество

Действительный валовой доход

214

Денежный поток

(деловая репутация фирмы) — часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репута-цией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает ста-бильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

дата, по состоянию на которую про-изводится оценка стоимости объекта.

Дата, в которую подписывается сертификат оценки или отчет об оценке.

это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам не-движимости, с которыми оно связано. потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополни-тельных видов доходов.

совокупность распределенных во времени поступлений и выплат деДиверсификация

Дивиденды

Дисконтирование

(текущая

стоимость

денежной

единицы)

Дисконтированные денежные потоки

Доход на

собственный

капитал

Доходный подход

нежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений или выплат.

процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

часть прибыли акционерного общества, выплачиваемая собственникам акций.

одна из шести функций сложного про-цента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки (посту-пления или платежи) к их текущей стоимости то есть в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке.

текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.

Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются данные о доходах и расходах, связанные с оцениваемым имуществом и проводится расчет стоимости посредством процесса капитализации.

Единица сравнения

единица измерения, общая для оце-ниваемых сопоставимых объектов недвижимости. Единичная оценка

определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является) договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком. Залоговая стоимость

вид специальной стоимости, рассчи-тываемые банком на основе рыночной стоимости для определения величины кредита, предоставляемого под залог имущества предприятия. Зало-говая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой со-ставляющей, учитывающей вынужденной характер продажи объекта залога в случае неплатежеспособности заемщика. 216 Затратный - один из трех традиционных подходов

(имущественный) к оценке имущества, включающий подход методы чистых активов и ликвидаци-

онной стоимости.

Подход, основанный на сравнении стоимости имущества или иного актива, при котором в качестве замены для приобретения данного объекта имущества рассматривается возмож-ность строительства другого объекта, являющегося копией исходного или такого, который мог бы обеспечить такую же полезность без неоправдан-ных затрат, обусловленных задерж-кой. Расчет Оценщика основывается на затратах воспроизводства или на затратах замещения рассматриваемо-го имущества или актива за вычетом полной (начисленной) амортизации плюс стоимость земли, к которым обычно добавляется расчетная вели-чина предпринимательского стимула

Затраты - выраженные в денежной форме рас

ходы предприятия или индивидуального предпринимателя на производ-ство и (или) реализацию продукции, работ, услуг.

Затраты косвенные - расходы, сопутствующие, но не отно- в строительстве сящиеся непосредственно к строи-

тельству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, стра-ховые, рекламные и др.).

217 Затраты прямые в строительстве

Земельный кадастр (государ-ственный)

Земельный кодекс

расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость со-путствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость дос-тавки и хранения материалов и др.).

систематизированный свод докумен-тированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земля

часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Поверхность земли и пространство под ней, которое простирается до центра земли, и пространство над ней, которое простирается до неба. Тем не менее, собственность на землю и права, связанные с этой собственностью, определяются законами конкретного государ-ства. Оценка земли, как незанятой, а 218 также земли и улучшений к ней или на ней является экономическим понятием. Незанятая или улучшенная земля также носит название недвижимости.

Износ - Любая потеря полезности, которая при

водит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимости актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный — равными долями в течение всего срока службы актива и ускоренный — более быстрое списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).

Износ - Потери в стоимости, обусловленные

физический ухудшением физического состояния;

может быть устранимым и неустранимым Износ функциональный

Снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества вы-полненных работ требованиям современных рыночных стандартов. Износ

экономический

потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономи-ческое устаревание также называется внешним, обусловленным окружаю-щей средой или местоположением. Примерами экономического устарева- 219 ния являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Имущество - материальные объекты и нематери

альные активы, обладающие полезностью и стоимостью. Инвестированный капитал

Инвестиции

Интеллектуальная - Собирательное понятие, охватываю- собственность щее права на: результаты интеллекту

альной (творческой) деятельности в области литературы, искусства, науки и техники, а также в других областях творчества; средства индивидуализации участников гражданского оборота товаров или услуг; защиту от не220

Инвестиционная стоимость сумма обязательств и собственного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.

вложения финансовых и материаль-но-технических средств как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом с целью получения эконо-мического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

стоимость объекта для конкретного инвестора, определяемая исходя из его доходности при заданных инве-стиционных целях.

Инфляционный риск

Инфляционная корректировка

Ипотека

Ипотечная

(кредитная)

постоянная

Ипотечный

инвестиционный

221

анализ

добросовестной конкуренции. Использование результатов интеллекту-альной деятельности и средств инди-видуализации, которые являются объ-ектом исключительных прав (интел-лектуальной собственности) гражданина или юридического лица, осуще-ствляется только с согласия правооб-ладателя на основе лицензионных и авторских договоров

риск непрогнозируемого роста цен, в результате которого получаемые денежные доходы предприятия обесце-ниваются при учете реальной покупательной способности быстрее, чем растут.

приведение ретроспективной ин-формации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогноза денежных потоков и ставок дисконтирования.

залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финан-сирования сделок с этими объекта

отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капи-талов.

Итоговая величина стоимости объекта оценки величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Фе-деральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и норма-тивными актами по оценочной дея-тельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомен-дуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составле-ния отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или да-ты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Кадастровая оценка

совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для лей налогообложения в границах административно- территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату. Капитал

совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и средств произ- 222 1) водства (вещественного капитала используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.

Капитализация

На заданную дату — преобразова-ние в эквивалентную капитальную стоимость чистого дохода или ряда чистых поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период.

В оценке бизнеса этот термин также относится к структуре капитала предприятия бизнеса (см.).

В оценке бизнеса этот термин также относится к признанию затрат как капитального актива, а не расходов за период. Капитальные вложения

совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения. Контроль через

владение

акциями

степень контроля, получаемая владельцем пакета акций, от которой зависит возможность осуществлять управление предприятием и опреде-лять направления его социально- экономического вития. Контрольный пакет акций

часть акций предприятия, сосредоточенная в руках одного акционера. Он должен включать 50% акций плюс одна акция дающих право голоса. 223 Корректировки - прибавляемые или вычитаемые сум- (поправки) мы или процентные отклонения, учи

тывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. Коэффициент бета (в)

Кредитный риск

Ликвидационная стоимость

224

Ликвидность

величина систематического риска при расчете ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.

Представляет собой показатель относительной неустойчивости курса дан-ных акций по сравнению с остальным рынком: сводный индекс «500» агентства Standard&Poor's имеет «бету» со значением 1. Акция с «бетой» больше 1 — более неустойчива, с «бетой» меньше 1 — более устойчива. Консер-вативные инвесторы предпочитают акции с низким уровнем «беты».

вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед креди-тором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

денежная сумма в виде разницы меж-ду доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

Меньшая доля

Метод дисконти-рования денежных потоков

часть акций предприятия, составляющая менее 50%, владение которой дает право контроля за деятельностью предприятия.

определение стоимости объекта биз-неса на основе суммирования текущей стоимости будущего потока до-ходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в постпрогноз-ный период. Метод

капитализации доходов определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответ-ствующую этому доходу ставку капи-тализации. Метод

кумулятивного построения

Метод отраслевых коэффициентов

расчет ставки капитализации или дисконтирования, при котором к без-рисковой процентной ставке прибав-ляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

использование коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных статистических данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику. Метод сравнения продаж оценка рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объ- 225 ектом после внесения корректировок, учитывающихся различия между объектами. Метод компании- аналога (рынка капитала)

Метод сделок

оценка стоимости неконтрольного пакета акций на основе информации о ценах акций сходных компаний, свободно обращающихся на рынке.

оценка стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций компании в целом, а также слияние и поглощение компаний. Модель Гордона

Модель оценки

капитальных

226

активов

формула оценки стоимости объекта бизнеса в прогнозный период, по-строенная на капитализации годового дохода постпрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между с дисконти-рования и долгосрочными темпами роста доходов.

Модель, отражающая соотношение между ожидаемым риском и ожидаемой отдачей инвестиций. Основана на предположении, что инвесторы требуют более высокого дохода при повышенном риске. Ставка отдачи (доходности) актива должна равняться безрисковой ставке (например, до-ходности краткосрочных казначейских векселей) плюс премия за риск.

Мораторий

приостановление исполнения должником денежных обязательств и уплаты обязательных платежей.

Мультипликатор (оценочный)

Мультипликатор Цена / Выручка от реализации

Мультипликатор Цена / Дивиденды

Мультипликаторы Цена / Прибыль Цена / Денежный

227

поток

коэффициент, отражающий отношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интерваль-ные — «Цел быль», «Цена/Денежный поток», «Цена/Дивиденды», «Це-на/Выручка от реализации»; момент- ные — «Цена/Чистые активы» и др.

коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также пред-приятий, производящих узкую но-менклатуру продукции.

коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и ди-видендными выплатами — реальными и потенциальными. Под потенциаль-ными дивидендами понимают ти-пичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процентах от прибыли.

коэффициенты, характеризующие соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учета таких статей, как амортизация, дивиденды, проценты

Мультипликатор Цена / Чистые

активы

за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе прибыли, мелкие фирмы — на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Мультипликатор «Денежный поток» точнее учитывает политику капитальных вложений и амортизационных отчислений.

коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и его чистыми активами. Наиболее

эффективное

использование

Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Также называется по-русски «наилучшим и наиболее эффективным использованием» Налогооблагаемая стоимость

Недвижимая соб-ственность

228

Недвижимость

Стоимость имущества, определяемая для исчисления налоговой базы и рас-считываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что

прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, переме-щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Нематериальные активы

Объекты, используемые для получения дохода в течение длительного пе-риода (не менее года), либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуата-ции. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл. Неплатежеспособность

(во внесудебных процедурах) — неустойчивое финансовое положение государственного предприятия или организации с долей участия государства в капитале не менее 25%, выявляемое уполномоченным органом в соответствии с утвержденной Правительством Российской Федерации систе-мой критериев. Неустранимый

износ

(в оценке)

Износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости. 229 Норма возмещения - Процентная ставка, по которой капи- инвестиций тал, инвестированный в актив, под

верженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.

Нормализация - Определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает еди-новременные доходы и расходы, корректирует методы учета операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов. Ноу-хау

Оборотный капитал

Обременение

Полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

Часть вещественного капитала с ко-ротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия).

Интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (огра-ничительные) условия. 230 Объект оценки

Операционные расходы

Основной капитал

Отчет об оценке

Оферта

231

Оценка

Движимое и недвижимое имущество, финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Часть вещественного капитала, используемого в производственном процессе в течение длительного времени (земель-ные участки, здания, сооружения, ма-шины, оборудование и т. п.).

Документ установленной формы, представляемый экспертомоценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

Адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, когда будет принято предложение. Оферта должна содержать су-щественные условия договора.

Систематизированный сбор и анализ экспертами рыночных нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных имущества (биз-неса) на основе действующего законода-тельства, государств стандартов и требований этики оценщика.

Оценщик - Специалист, обладающий высокой

квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества.

Пассив

Период (срок) окупаемости

Полезность

Субъективная ценность, которую по-требитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

232

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения)

1) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, временно нахо-дящихся во владении данного лица; 2) часть бухгалтерского баланса, отра-жающая источники средств предприятия (уставный капитал, различны резервы, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

Время, необходимое для получения инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной ин-вестированной сумме.

Одна из шести функций сложного процента, позволяющая делить ко-эффициент для расчета величины периодических равновеликих взносов необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и периоде.

Политический риск

Потенциальный

валовой

доход

Предмет оценки

Предприятие, бизнес,

фирма, компания

Премия за контроль

Принцип вклада

233

Принцип замещения

Изменение стоимости или угроза на-ционализации или конфискации ак-тивов, вызванные политическими событиями.

Денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта недвижимости и получении всей арендной платы.

Вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоя-тельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

Денежное выражение преимущества, обусловленного владением контрольным пакетом акций.

Заключается в том, что для оценки стоимости предприятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предприятия.

Означает, что при наличии определенного количества однородных (по

полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды

Принцип конкуренции

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип ожидания

Принцип

предельной

234

производительности

Предполагает учет при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Означает, что цены на объекты бизнеса устанавливаются посредством по-стоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улуч-шениями.

Принцип, согласно которому рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным предприятием.

Согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

Принцип разделения предприятия и имущественных прав

Означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Принцип спроса и предложения

Прогнозный период

Простой процент

Риск

Рыночная цена

Сумма, реализуемая при продаже имущества на данном рынке, т.е. цена, по которой была заключена по235

Рыночная стоимость

Согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке.

Период прогнозирования доходов от деятельно предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует пост-прогнозный период.

Процент, начисляемый только на ос-новную (первоначальную) денежную сумму, но не на начисленные проценты.

Вероятность возможных потерь в виде появления непредвиден расходов или неполучения доходов, предусмотрен-ных прогнозом.

Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Себестоимость

Сервитут

Скидка на неконтрольный характер пакета акций

236

Скраповая стоимость

следняя сделка. Часто это понятие ошибочно используется как синоним понятия «рыночная стоимость».

Прямые и косвенные затраты на про-изводство товаров, выполнение работ или услуг.

Невладельческое право в земельном имуществе, передающее право поль-зования, но не право собственности, на часть имущества. Право ограниченного пользования чу-жим земельным участком. В некоторых случаях сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недви-жимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропере-дачи и т.д.

Сумма или процент, вычитаемый из пропорциональной доли стоимости 100% пакета акций в бизнесе, отра-жающая некоторых или всех полно-мочий контроля.

Стоимость, которую актив с ограниченным сроком службы будет иметь в конце своего предсказуемого срока службы (согласно данным на момент, когда актив был приобретен или предоставлен лицом, осуществляющим ликвидацию).

Сложный процент (будущая стоимость денежной единицы)

Собственность

Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной текущей денеж-ной суммы по технике сложного про-цента. Сложный процент начисляется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыплаченные проценты, присоединяемые к первоначальной сумме.

Отношения между различными субъектами (физическими и (или) юриди-ческими лицами) по поводу принад-лежности средств и результатов производства; проявляются через право-мочия владения, распоряжения и пользования. Собственный капитал

Специальная стоимость

Уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

Это приращение стоимости, которое может быть применимым к конкретному собственнику или пользователю, или будущему собственнику, или пользователю имущества, а не к рынку в целом; то есть к покупателю, имеющему особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами стоимости действующего предприятия. Оценщик должен га-рантировать, что такие критерии от- 237 личны от Рыночной стоимости, разъяснив любые сделанные специальные допущения.

Справедливая - 1) сумма, за которую можно было бы

стоимость обменять актив или погасить обяза

тельство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. В бухгалтерском учете справедливая стоимость предполагает продажу, которая может иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Они включают возможность продажи в ситуациях кратковременных затруднений или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Тем не менее, в тех ситуациях, когда Оценщик заключает, что Справедливая стоимость и Рыночная стоимость актива типа недвижимости эквивалентны, Оценщику следует указать, что расчетная величина стоимости удовлетворяет обоим определениям.

2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению Рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости.

238 Сравнительный подход

Ставка

дисконтирования

Ставка дохода на инвестиции

Ставка

капитализации

3) Справедливая стоимость может представлять производственный потенциал актива, т.е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в терминах его потенциального вклада, прямого или косвенного в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию.

Один из трех традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сход-ных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих де-нежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Процентное соотношение между по-лученным чистым доходом и инве-стированными средствами за определенный период времени.

Процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.

Любой делитель (обычно выраженный в процентах), который используется для конвертации дохода в стои- 239 мость. Процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату. Ставка доходности, по которой дисконтируется чистый доход от инве-стиций для установления его капитальной стоимости на заданную дату.

Ставка процента - Ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения первоначальной денежной суммы к будущей стоимости.

Стандарты - Если нет других указаний, то имеются

оценки в виду Международные стандарты

оценки (МСО).

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности — являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

240 Стоимость

Цена, на которую, скорее всего, со-глашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения.

Денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия — это определение конкретного стандарта стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью оценки. Стоимость воспроизводства

Стоимость

действующего

предприятия

Стоимость замещения

241

Стоимость утилизационная

Сумма затрат в рыночных ценах, су-ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, иден-тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость всего имущественного комплекса функционирующего пред-приятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость объекта, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на его ути-лизацию.

Страховая стоимость

Субаренда

Текущая

стоимость

аннуитета

Текущая стоимость предприятия (бизнеса)

Текущие активы

242

Текущие обязательства

Вид специальной стоимости, пред-ставляющей денежную сумму, на ко-торую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия. Рассчитывается в соот-ветствии с методиками, используемы-ми в сфере государственного и частного страхования.

Сдача имущества его арендатором в аренду третьей стороне на срок, не превышающий срока первоначальной аренды.

Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дис-контированных по заданной процентной ставке.

Стоимость денежного потока от про-изводственной деятельности и выручка от перепродажи объекта, дискон-тированные по заданной ставке.

денежные средства, товарно- материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года

Краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года

Техника остатка для зданий и сооружений

Техника остатка для земельного участка

Точка самооку-паемости или безубыточности

Трансформация

Улучшения

243

Устаревание

Способ оценки стоимости зданий и сооружений, определяющий доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

Способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, полу-чаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого опе-рационного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

Объем производства, при котором совокупный доход от предприятия равен совокупным расходам.

Пересмотр или изменение формы бухгалтерской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтерского учета, отличающимися от международных стандартов.

Объекты, сооруженные на земельном участке.

Дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные ком-муникации, которые увеличивают ее стоимость.

Потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологи-ческих, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды.

Устранимый износ - Износ, затраты на ликвидацию кото- (в оценке) рого оправданы ростом доходности

или увеличением стоимости всего объекта.

Утилизационная стоимость

Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может, как включать, так и не включать затраты реализации. В последнем случае она может совпа-дать с чистой стоимостью реализации. Это ожидаемая стоимость актива в конце его экономического срока службы. Понятие утилизационной стоимости состоит в том, что актив оценивается для реализации в виде утилизации, а не для первоначально предполагаемой цели. Физический износ

Снижение полезности и стоимости имущества в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воз-действия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства. Цена - Денежная сумма, запрашиваемая,

предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена,

244 объявленная открыто и сохраняемая в тайне становится историческим фактом. Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. Чистая приведенная стоимость

Чистый доход (в бухгалтерском учете

и налогообложении)

Чистый

операционный

доход

Результат применения метода чистой приведенной стоимости для оценки.

Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат по продаже и затрат по оформлению сделки.

Расчетная величина выручки от про-дажи актива за вычетом затрат по продаже; это выходная стоимость.

Расчетная цена продажи в ходе обычного бизнеса за вычетом расчет-ных затрат на завершение и расчетных затрат, необходимых для осуще-ствления продажи.

Разница между доходами и расходами (включая налоги).

Действительный валовой доход от приносящего доход объекта за вычетом операционных расходов и расходов на замещение. Экономический (внешний) износ

Уменьшение стоимости объекта не-движимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов (законодательных, рыночных, экономических), ока- 245 зывающих негативное внешнее влияние, а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта. Примерами экономического устаревания являются изменения в конку-ренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жи-лом районе. Оно считается неустра-нимым, так как расходы на устране-ние проблемы нецелесообразны.

Этика оценщика - совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.

246