6.1. Договор строительного подряда

6.1.1. Общие положения

Подрядные строительные работы выполняются строительными организациями в соответствии с условиями заключенных с ними договоров строительного подряда.

Договор строительного подряда, заключенный в соответствии с требованиями гл.

"По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену" (ст. 740 ГК РФ). В этой формулировке предмета договора строительного подряда содержатся существенные условия, которые должны быть соблюдены при заключении договора.

6.1.2.

Первым существенным условием договора строительного подряда являются наименование и характеристики объекта строительства.

"Объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый

объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов" (ст.

Предметом договора строительного подряда могут также являться: стройка (совокупность создаваемых зданий и сооружений (объектов), строительство, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации, на которую в установленном порядке утверждается отдельный титул стройки (или заменяющий его документ)); очередь строительства (определенная проектом (рабочим проектом) часть предприятия, обеспечивающая выпуск продукции или оказание услуг; она может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов); пусковой комплекс (совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, инженерных коммуникаций, охраны окружающей среды, благоустройства, обеспечивающих выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом (рабочим проектом) для данного пускового комплекса, и нормальные санитарно-бытовые условия труда для работающих согласно действующим нормам); а также отдельные виды и комплексы строительных работ.

6.1.3. Срок выполнения работ

Следующим существенным условием договора строительного подряда является срок выполнения работ. Как правило, стороны определяют начальный и конечный сроки выполнения строительных работ. Начальный срок определяется по соглашению сторон либо датой передачи заказчиком подрядчику строительной площадки, либо датой перечисления аванса на приобретение материалов, либо датой подписания договора строительного подряда, либо иной датой, от которой начинается отсчет времени, в течение которого подрядчик должен построить объект (выполнить предусмотренные договором строительные работы). Конечный срок может быть определен конкретной датой сдачи заказчику результата работ (например, "сдать объект заказчику 5 октября 2005 г."); ограничительной датой (например, "сдать объект заказчику не позднее 5 октября 2005 г."); промежутком времени (например, ' 'сдать объект заказчику в течение шести месяцев с момента начала выполнения работ"); либо иным предусмотренным сторонами способом.

Стороны могут определить промежуточные сроки сдачи отдельных этапов или комплексов работ.

В течение действия договора строительного подряда стороны вправе изменить начальный, конечный и промежуточные сроки сдачи работ в порядке, предусмотренном договором.

6.1.4. Цена работы

Существенным условием договора строительного подряда является цена работы. Цена работы указывается в договоре в виде конкретной суммы либо в виде способа ее определения. К способам определения цены можно отнести сметный порядок ценообразования, предусмотренный Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 "Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации". Существует ошибочное мнение, что указанный сметный порядок ценообразования является обязательным для определения цены договора строительного подряда во всех случаях. В условиях рыночных отношений стороны вправе договориться о любом порядке определения цены, в том числе твердой (фиксированной) цены. При этом подрядчик, соглашаясь на такую цену, должен оценить ее экономическую выгоду. Исключение составляют строительные контракты, финансируемые за счет бюджетных средств, цена которых должна определяться в соответствии с вышеуказанным Постановлением Госстроя России.

С точки зрения цены договора строительного подряда следует различать следующие виды договоров:

договор с твердой (фиксированной) ценой, когда заказчик производит расчеты с подрядчиком по твердой установленной цене за весь объем выполняемых работ по договору либо по твердой цене за каждую единицу выполняемых работ;

договор "затраты плюс", когда заказчик при расчетах с подрядчиком покрывает фактические либо заранее рассчитанные издержки подрядчика плюс выплачивает ему вознаграждение, определяемое в фиксированной сумме либо в процентах от суммы издержек;

договор со смешанной ценой, являющийся разновидностью договора "затраты плюс" с установленной предельной ценой договора (но не более чем...).

Цена договора строительного подряда подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость.

Цена договора строительного подряда может корректироваться сторонами в течение срока действия договора.

Корректировка цены договора в сторону увеличения возможна в следующих случаях.

Отклонения в стоимости работ:

использование более качественных и дорогостоящих материалов и конструкций;

выполнение более сложных работ по сравнению с предусмотренными технической документацией;

выполнение работ, не предусмотренных технической документацией.

Предъявленных претензий:

о возмещении затрат, не учтенных в смете, возникших по вине заказчика;

о возмещении разумных расходов, понесенных в связи с обнаружением и устранением недостатков технической документации, выявленных подрядчиком;

в связи с задержкой или остановкой работы по вине заказчика;

в иных подобных случаях.

Получения поощрительных платежей:

за сокращение сроков строительства или своевременную сдачу работ заказчику;

за качество выполнения работ лучшее, чем предусмотрено в технической документации;

в иных подобных случаях.

Корректировка цены договора в сторону уменьшения возможна в случае неисполнения каких-либо работ, предусмотренных технической документацией.

Изменение цены договора производится путем внесения в установленном порядке изменений в договор строительного подряда.

Цена может определяться как в валюте Российской Федерации, так и в иностранной валюте (если это не противоречит требованиям законодательных актов).

6.1.5. Приемка работ заказчиком

Важным условием договора строительного подряда, в том числе для целей правильного ведения бухгалтерского учета операций, вытекающих из договора, является порядок приемки работ заказчиком.

Для удобства разделим приемку работ заказчиком на два вида: техническую (промежуточную) приемку и юридическую приемку.

Под технической (промежуточной) приемкой выполненных подрядчиком работ следует понимать подтверждение физических объемов выполненных подрядчиком строительных работ и определение их стоимости в текущем уровне цен, осуществляемые в процессе проведения заказчиком контроля качества и технического надзора за ходом строительства. Техническая (промежуточная) приемка осуществляется в отношении результатов работ, выполненных, как правило, за определенный период времени, и оформляется сторонами путем подписания актов о приемке выполненных работ по форме КС-2. Основная цель такой приемки - проведение промежуточных расчетов (осуществление текущего финансирования) в процессе строительства. В этом случае стороны могут предусмотреть составление справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

Под юридической приемкой выполненных подрядчиком работ автор понимает переход к заказчику рисков случайной гибели или повреждения результатов работ. Юридическая приемка может осуществляться сторонами в отношении результата выполненных работ в целом по договору либо в отношении выполненного этапа работ, если поэтапная сдача работ заказчику предусмотрена договором (ст. 753 ГК РФ). Юридическая приемка заказчиком выполненных генподрядчиком работ оформляется актом приемки законченного строительством объекта по форме КС-11.

В отдельных случаях стороны в договоре не прописывают порядок юридической приемки выполненных работ по договору (переход рисков случайной гибели или повреждения результатов работ), ограничиваясь лишь порядком составления актов по форме КС-2.

"Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика задолженности по оплате работ.

Возражая против иска, заказчик сослался на то, что стоимость выполненных работ перечислена подрядчику, а отказывается он оплатить только повторно включенные в акт работы.

Как установлено при разрешении спора, подрядчик осуществлял строительство административного здания речного пароходства. Весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы N КС-2, риск их гибели перешел на заказчика.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим мотивам.

Согласно пункту 3 статьи 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика.

В договоре этапы работ не выделялись.

Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это указано в статье 741 ГК РФ, несет подрядчик.

При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ".

6.1.6. Расчеты за выполненные работы

Порядок расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком является важным элементом договора строительного подряда. Расчеты могут осуществляться:

за выполненные и принятые заказчиком работы в целом по договору или этапу;

авансовыми платежами с последующим окончательным расчетом за принятые работы.

При расчетах за принятые заказчиком работы в целом по договору или этапу техническая (промежуточная) приемка работ может не осуществляться.

При расчетах авансовыми платежами в договоре следует предусмотреть порядок проведения таких расчетов. Например, стороны договорились о текущем (промежуточном) финансировании строительства путем оплаты подрядчику фактически выполненных за определенный период времени работ. Если цена договора определена в соответствии с правилами сметного ценообразования, то в данном случае целесообразно проводить техническую (промежуточную) приемку работ заказчиком с составлением акта по форме КС-2 и справки по форме КС-3, на основании которой заказчик будет осуществлять промежуточные расчеты с подрядчиком. Если цена договора твердая (фиксированная), то по окончании определенного периода времени стороны должны определить процент технической готовности выполненных работ исходя из физических объемов. Сумма текущего финансирования в этом случае определяется как твердая (фиксированная) цена, умноженная на процент технической готовности работ. Порядок документального оформления стоимости выполненных работ, рассчитанной по проценту технической готовности, определяется сторонами при заключении договора.

Практика показывает, что подрядные строительные организации иногда подменяют понятие "приемка работ заказчиком" понятием "расчеты с заказчиком за выполненные работы". Это неправильно. Как было указано выше, к расчетам могут относиться и авансовые платежи, в том числе рассчитанные из стоимости выполненных за определенный период работ, юридическая приемка которых заказчиком не осуществлялась. Поэтому и порядок приемки работ заказчиком, и порядок расчетов за выполненные работы должны отдельно определяться в договоре строительного подряда.

6.1.7. Генподрядчик и субподрядчик

Если из договора строительного подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить работу лично, то подрядчик вправе привлечь к выполнению работ по договору других лиц (субподрядчиков). Подрядчик в этом случае будет являться генеральным подрядчиком (генподрядчиком), а договор, заключенный им с заказчиком, - генподрядным договором. Не запрещается передавать для выполнения субподрядным организациям весь комплекс строительных работ, предусмотренный договором генподряда. В этом случае генподрядчик оставляет за собой обязанности, предусмотренные договором генподряда, непосредственно не связанные с выполнением строительных работ (содержание строительной площадки, обеспечение проектно-сметной документацией, получение разрешений и согласований, приемка работ от субподрядчиков, сдача работ заказчику и т.д.). При этом всю полноту ответственности за надлежащее качество работ, сроки выполнения работ и другие обязательства перед заказчиком, являющимся таковым по договору генподряда, несет генподрядная строительная организация.

Договор, заключенный генподрядчиком с субподрядной строительной организацией, является самостоятельным договором строительного подряда, заказчиком по которому выступает генподрядчик, а подрядчиком - субподрядная строительная организация. Предмет договора строительного субподряда представляет собой выполнение сторонней организацией (субподрядчиком) вида или комплекса строительных работ на объекте строительства, подлежащих выполнению в составе всего объема строительных работ на этом объекте, определенного договором генерального подряда.

Договоры, результатом которых не является объем выполненных строительных работ, не относятся к субподрядным договорам. Например, если предметом договора является работа скреперов по отсыпке земляного полотна, а результатом работы, подлежащим оплате, является стоимость отработанных машино-часов, такой договор является договором оказания услуг механизмов. Если же предметом договора является работа по отсыпке земляного полотна механизмами субподрядчика, а результатом работ является определенный договором объем отсыпанной насыпи, такой договор является договором субподряда.

Следует иметь в виду, что, поскольку генподрядчик является заказчиком работ, выполняемых по договору субподряда, являющемуся самостоятельным договором, при осуществлении расчетов за выполненные работы, генподрядчик не вправе ставить условием расчетов с субподрядчиком за выполненные работы факт получения генподрядчиком средств от заказчика по договору генподряда.

В случае если заказчик строительства напрямую, минуя генподрядчика, заключил договор с организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, являющихся составной частью работ, выполняемых на объекте строительства, являющемся таковым по договору генподряда, всю полноту ответственности за выполнение указанных видов и комплексов работ перед заказчиком строительства несет организация, привлеченная заказчиком строительства для выполнения данных работ.

6.1.8. Обеспечение строительства материалами

Если договором строительного подряда не предусмотрено иное, то работа выполняется из материалов подрядчика. В случае если заказчик намерен построить объект из собственных материалов (полностью или частично), то это должно быть предусмотрено договором.

Заказчик может обеспечить подрядчика материалами на возмездной основе (путем продажи материалов подрядчику) либо путем поставки материалов подрядчику без перехода к последнему права собственности на эти материалы.

В первом случае подрядчику следует на стадии заключения договора строительного подряда обсудить с заказчиком предельную стоимость материалов, приобретаемых у заказчика, с тем, чтобы цена договора покрывала издержки подрядчика с учетом стоимости приобретаемых у заказчика материалов.

Во втором случае важно учесть, что стоимость материалов поставки заказчика не входит в издержки подрядчика, следовательно, цена договора не должна покрывать стоимость этих материалов. При сметном порядке ценообразования цена договора уменьшается на сметную стоимость материалов в случае поставки материалов заказчиком без перехода к подрядчику права собственности на эти материалы.

6.1.9. Услуги генподряда

Рассматривая практику заключения договоров строительного подряда, нельзя не сказать об отдельных условиях договора, напрямую не вытекающих из требований гл. 37 ГК РФ. Прежде всего речь идет об "услугах генподряда".

Под "услугами генподряда" следует понимать компенсацию субподрядчиком генподрядчику части расходов по общей организации строительных работ (содержанию строительной площадки, обслуживанию рабочих основного производства и т.д.), предусмотренных в составе накладных расходов при сметном порядке ценообразования. Генподрядчик в составе сметной стоимости генподрядных работ получает от заказчика средства на финансирование указанных расходов. В случае если при заключении договора субподряда цена этого договора также определяется в соответствии с правилами сметного ценообразования и процент накладных расходов, учтенный в этой цене, такой же, что и при определении цены договора генподряда, то генподрядчик, производя расчеты с субподрядчиком, лишается части источника финансирования накладных расходов, которые исходя из условий выполнения строительных работ на строительной площадке несет только генподрядчик. Отсюда возникла практика компенсации субподрядчиком части произведенных генподрядчиком накладных расходов, рассчитанных по условному проценту к стоимости выполненных субподрядных работ. В практике взаимоотношений между генподрядчиками и субподрядчиками такие компенсируемые расходы получили название "услуги генподряда".

В условиях рыночных отношений, когда цена договора строительного подряда определяется по соглашению сторон, такая практика компенсации "услуг генподряда" является спорной. По мнению автора, более разумной является практика пересмотра состава накладных расходов субподрядчиков при определении сметной стоимости субподрядных работ путем исключения тех статей накладных расходов, которые субподрядчик нести не будет. Можно просто уменьшить сметную стоимость субподрядных работ на тот процент, который предполагалось получить от субподрядчика в качестве компенсации "услуг генподряда".

При ведении бухгалтерского учета и налогообложении проблема "услуг генподряда" всегда вызывала споры с налоговыми органами. Действующая в настоящее время нормативная база по бухгалтерскому учету и налогообложению эти споры может только усилить.

Автор предлагает при заключении договоров субподряда, договорная цена которых определяется в соответствии с порядком сметного ценообразования, не предусматривать компенсацию субподрядчиком "услуг генподряда", решая эту проблему путем уменьшения договорной стоимости субподрядных работ. А по договорам субподряда с твердой (фиксированной) ценой компенсация "услуг генподряда" вообще не имеет под собой экономического обоснования.

Однако следует иметь в виду, что генподрядчик на строительной площадке действительно может оказывать субподрядчику услуги. Например, услуги механизмов, погрузо-выгрузочные работы, охрана материалов, принадлежащих субподрядчику, сдача субподрядчику в аренду помещений, находящихся на строительной площадке, и т.д. Такие услуги должны иметь возмездный характер и определяются отдельным договором возмездного оказания услуг либо выделяются в отдельный раздел договора субподряда. Стоимость таких услуг должна определяться исходя из количественных показателей (машино-часы - по услугам механизмов, квадратные метры площади - при сдаче в аренду помещений и т.п.) и стоимости этих услуг, определенной договором.