<<
>>

4.4. Льготы по использованию земли в системе ГЧП

В анкетном опросе резидентов ОЭЗ «Дубна» среди других был сформулирован вопрос по земельным отношениям.

Резидентов просили ответить, нуждается ли предприятие, на котором они работают, в улучшении земельных отношений? Далее предлагалось ранжировать указанные проблемы по степени важности в порядке убывания: 1 — наиболее важная, далее 2, 3 и т.д.

Были предложены следующие показатели для ранжирования: снижение ставок аренды земельного участка; увеличение срока аренды земельного участка; передача земельного участка безвозмездно в собственность предприятия; передача земельного участка в частную собственность на основе выкупа; не нуждается в какой-либо поддержке вообще.

Для того чтобы определить, каким показателям отдано предпочтение, мы сгруппировали показатели по частоте попадания.

Результаты проведенного опроса позволяют сделать следующие выводы.

Более половины (55,3%) опрашиваемых резидентов ОЭЗ «Дубна» считают, что их предприятие не нуждается в какой-либо поддержке вообще с точки зрения улучшения земельных отношений.

Именно этот ответ поставили на первое место 21 из 39 респондентов.
Другими словами, для чуть более половины опрашиваемых земельные отношения с позиций развития бизнеса в ОЭЗ «Дубна», на их взгляд, не играют какую-либо существенную роль, и, как следствие, они не видят необходимости в улучшениях в этой области.

По нашему мнению, это предопределено рядом причин:

недостаточная правовая подготовленность менеджмента предприятий ОЭЗ в области земельного зако-нодательства и бизнес-возможностей для привлечения инвестиций;

неразвитость инструментов земельного рынка, в первую очередь земельной ипотеки (руководство недо-оценивает потенциальные возможности различных форм землепользования).

То, что изменения земельных отношений могут положительно влиять на работу предприятий в ОЭЗ «Дубна», счита- ет 45% респондентов, поэтому они принимали участие в дальнейшем ранжировании земельных показателей по степени их важности.

При этом подавляющая часть этих респондентов (почти 65%) считают, что улучшению экономического состояния предприятий поможет безвозмездная передача земельного участка в собственность предприятия. Причины такого выбора связаны с тем, что данный показатель отражается на балансе предприятия по рыночной стоимости, существенно повышая стоимость его активов и залоговую значимость.

Как известно, передача земельного участка не связана с отчуждением денежных средств, так как проводится безвозмездно. Это существенный фактор для резидентов ОЭЗ «Дубна», так как стоимость земельного участка в московском регионе достаточно высокая. На наш взгляд, данная позиция (безвозмездная передача земельного участка в собственность резидентов ОЭЗ) обеспечивает необходимость предоставления больших льгот резидентам ОЭЗ, в том числе и в части земельных отношений. Выкуп земельных участков не должен отвлекать денежные потоки резидентов — они должны быть направлены на развитие инновационных производств. В то же время земельные участки должны включаться в основные фонды предприятия по рыночной стоимости. Это увеличивает капитализацию предприятия, расширяет возможности залогового фонда при кредитовании. В качестве одного из вариантов разрешения данной проблемы, на наш взгляд, может быть внесение изменений в закон об особых экономических зонах об отсрочке выкупа (при соблюдении требований к инновационному развитию предприятия). При этом оценка земли как актива предприятия должна быть рыночной. Здесь необходимо использовать изменения, внесенные федеральным законом №167-ФЗ от 22.07.2010: в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость равняется рыночной.

3. Результаты опросов показали, что на второе место по значимости для улучшения экономического состояния предприятий ОЭЗ респонденты ставят такой показатель, как сни- жение ставки аренды земельного участка, далее — увеличение срока аренды земельного участка. Передача земельного участка в частную собственность предприятия на основе выкупа пока не играет существенной роли в деятельности предприятий.

На наш взгляд, это связано с тем, что недостатки земельного законодательства в части оценочной деятельности не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный хозяйственный оборот, интенсивно использовать ее как актив предприятий и в конечном счете повысить инвестиционную привлекательность земли.

Однако регулирование таких показателей, как ставки и сроки аренды земельных участков со стороны властей с целью развития бизнеса в ОЭЗ, — наиболее эффективный способ активизации инвестиционной и инновационной деятельности в ОЭЗ.

Мировой опыт развития земельных отношений предлагает две основные формы вовлечения земли в рыночный оборот — аренду и частную собственность. В связи с этим открытым остается вопрос о необходимости, масштабах и темпах перехода к частной собственности на землю и о соотношении этих двух основных форм землепользования. Не отрицая частную собственность на землю, надо признать, что арендная форма земельных отношений в России с ее многовековым общинным менталитетом — один из важнейших способов эффективного использования земли, а арендные ставки — инструмент регулирования различных сфер

75

деятельности, в первую очередь рынка недвижимости .

Что касается арендной платы земли в ОЭЗ, то здесь с целью стимулирования развития деятельности в ОЭЗ возможны следующие варианты. Первый вариант: к аренд-ной плате можно подойти дифференцированно, и на этапе создания и первых 3—5 лет функционирования резидентов в ОЭЗ отказаться от арендной платы. Второй — использовать опыт регулирования ставок арендной платы Министерства транспорта РФ. Минтранс России 26 апреля 2010 г. издал приказ №105 «Об определении ставки арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги». В данном приказе ставка арендной платы за пользование земельными участками, предоставляемыми в аренду данной компании, определяется в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

В условиях формирования смешанной экономической системы и массового появления различных форм ГЧП меняется отношение к собственности, в том числе и земельной, возникают и успешно функционируют комбинированные формы собственности.

Комбинированными могут быть не только формы собственности, но и отношения прав собственности. Аналогичным должен быть подход и к использованию земли (как объекта хозяйствования) в системе ГЧП. Имеют место и свои особенности земельных отношений в различных формах ГЧП. Например, в ОЭЗ существуют сложные вопросы, связанные с формами и правами собственности, так как ОЭЗ — это территории федерального и местного подчинения.

В этой связи, на наш взгляд, необходимо изменить законодательство таким образом, чтобы это позволило региональным и муниципальным властям менять формы землепользования, разрешать использовать землю, меняя ее статус в зависимости от форм ГЧП.

4. Среди участвующих в ранжировании необходимо отметить показатель «передача земельного участка в частную собственность на основе выкупа». Он отмечен несколько раз на втором по значимости месте. Это указывает на то, что часть резидентов планирует воспользоваться предоставленными возможностями в законе об ОЭЗ, согласно которому арендаторы земельных участков в границах особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Результаты анализа проведенного опроса позволяют сделать выводы о необходимости расширения льгот в области земельных отношений в ОЭЗ. В частности, предоставить эффективно работающим инновационным предприятиям земельные участки в собственность на безвозмездной основе с правом их капитализации и использования в качестве залогового актива. Также, по нашему мнению, необходимо усилить профессиональную подготовку кадров, работающих и участвующих в принятии управленческих решений на пред-приятиях ОЭЗ «Дубна» в области земельного права.

Обобщая результаты проведенных исследований, хотелось бы подчеркнуть, что совершенствование земельных отношений, происходящее в стране, необходимо проводить в направлении использования смешанных форм землепользования, ипотеки, расширяя функции арендных форм и используя потенциал государственно-частного партнерства.

<< | >>
Источник: А.Г. Зельднера, И.И. Смотрицкой. М.. Государственно-частное партнерство в условиях инновационного развития экономики. 2012

Еще по теме 4.4. Льготы по использованию земли в системе ГЧП:

  1. 17. Льготы и компенсации при использовании личного автомобиля работника в служебных целях
  2. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЛЬГОТ (BENEFITS)
  3. Тема 30. РЫНОК ЗЕМЛИ
  4. «Я уже давно молюсь духам Неба и земли»
  5. 5.6. Использование системы внутреннего контроля
  6. 10.10, Особенности использования системы компоновки данных
  7. 10.9. Использование системы компоновки данных при разработке прикладных решений
  8. Глава 8. Эффекты дохода при использовании альтернативных систем учета и калькуляции издержек
  9. 49. ТИПЫ ИЗБИРАТЕЛЬНЫХ СИСТЕМ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В ФОРМИРОВАНИИ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  10. 4.16. Как платить налоги, если вами потеряно право на использование упрощенной системы налогообложения