<<
>>

4.3. Роль институтовв развитии земельных отношений

Применение институциональных подходов в исследовании проблем земельных ресурсов как материальных активов национального богатства заключается в изучении процессов возникновения и функционирования институтов, которые создают возможности для более эффективного использования земель или препятствуют этому.

На наш взгляд, государствен-но-частное партнерство является одним из современных инс-титуциональных направлений эффективного использования земельных ресурсов.

Влияние формальных институтов и социальных традиций на содержание законов, регулирующих земельные отношения, наглядно прослеживается в периоды осуществления реформ. Успех в осуществлении реформ зависит от обеспечения гармонии между законодательными инициати-вами, социально-этническими традициями и экономической целесообразностью. Анализ земельных реформ, проводимых в России, показывает, что полного баланса не удалось достичь ни разу. Всегда приоритет отдавался одному из направлений, что приводило к возникновению новых диспропорций и фор-мировало базу для новой реформы.

Трансформация отношений собственности в целом и земельной собственности в частности, свершившаяся в стране за годы реформ, сопровождалась импортированием институтов, сформировавшихся в странах с развитой рыночной экономикой.

Актуальность этой проблемы состоит в том, что институциональные заимствования проводятся без предварительного системного анализа выгод и издержек их введения, без выделения и устранения сдерживающих факторов, без должного анализа социально-политической ситуации, сопровождающей процесс их становления, без мер по ускорению адаптации неформальных институтов к вновь вводимым фор-мальным.

Исследование проблем земельных отношений и собственности на землю, всегда привлекавших внимание многих экономистов разных стран и эпох, имеет глубокую историю и на различных этапах развития человеческого общества харак-теризуется своими специфическими особенностями.

При достаточно широком спектре исследований земельных отношений и трансформации земельной собственности многие вопросы, особенно в аспекте реализации земельной собственности, в рамках государственно-частного партнерства не исследованы.

А постановка проблемы экономической реализации земельной собственности нацеливает на поиск экономически эффективного распределения и использования одного из важнейших ресурсов для производства жизненно важных благ и среды обитания людей и сообществ.

Современная теория при рассмотрении земельных отношений основную роль отводит понятию собственности (как институциональной и социальной основе системы национальной экономики, которая имеет юридическое и экономическое содержание ). Западный экономист де Сото считает, что главная проблема и причина не вполне удачных социально-экономических реформ в странах третьего мира и бывшего социалистического лагеря — правовая необеспе-ченность частной собственности и предпринимательства . Будучи представленной материально в виде активов, которыми в действительности владеют большие массы населения этих стран, в том числе и беднейшие его слои, эта собственность юридически не оформлена надлежащим образом и потому не может служить залогом при проведении рыночных операций и использоваться в качестве капитала. Неоформленные права собственности не могут выступить на рынке в форме, принятой для массового обмена, такой как чеки, сертификаты акций, простые векселя, облигации, контракты, складские свидетельства, документы на движимое и недвижимое имущество. «Сфера отношений собственности — это и есть то самое пространство, в котором мы определяем и используем активы, составляем из них всевозможные комбинации и устанавливаем связи с другими активами. В этом

70

пространстве и возникает капитал»' .

Данный подход, с нашей точки зрения, не дает ответы на поставленные вопросы о повышении эффективности использования земли. Практический опыт показывает, что простая передача земли в частную собственность не дала ожидаемых результатов в процессе проводимых в России земельных реформ перестроечного периода. Земля не превратилась в полноценный актив, помогающий хозяйственным субъектам в рыночной экономике, более того, она превратилась в объект рейдерского захвата.

На наш взгляд, в разработке практических механизмов эффективного использования земельных ресурсов в рамках ГЧП необходимо опираться на теоретические разработки тех экономистов, которые считают, что общественный порядок требует устойчивости институтов, чтобы экономические агенты могли их понять, осознать и выстроить свои действия в соответствии с ними. В противном случае непрерывная смена правил игры приведет к хаосу и разрушению социальной основы существования социума. «Эффективные институты управления земельными ресурсами и в краткосрочном периоде должны обладать свойством стабильности (жесткости), а в долгосрочном периоде — свойством адаптивности (гибкости). Они должны постоянно эво- люционировать под воздействием глобальных тенденций, а также с учетом национальных особенностей. При этом система институциональных ограничений ответственна за достижение краткосрочных целей, а система мотивации — долгосрочных» . Создание такой институциональной среды (в первую очередь правовой) является основой формирования механизмов повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов, в том числе в рамках ГЧП.

Законодательная основа

использования земли в рамках ГЧП

На сегодняшний день в России действует Земельный кодекс РФ, являющийся основным правовым документов регулирования земельных отношений. Внесены соответствующие изменения в градостроительное, земельное, жилищное и налоговое законодательство. В 2002 году принят федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» , который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В 2004 году был принят федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», поправки в Земельный кодекс в части определения порядка и условий предоставления земельных участков под жилую застройку.

С 30 декабря 2004 года начала действовать новая редакция Градостроительного кодекса РФ, а Налоговый кодекс был дополнен главой 31 «Земельный налог», которая по мере принятия законодательных актов на уровне субъектов РФ заменила Закон РФ «О плате за землю» .

Однако каких-либо изменений и дополнений, вносимых в Земельный кодекс РФ и касающихся особенностей ГЧП, на сегодня не существует. В связи с этим возникает вопрос: какие положения (статьи) Земельного кодекса РФ могут быть использованы при реализации механизмов ГЧП?

В Земельном кодексе есть статья , в которой описан порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Проанализируем основные положения данной статьи. В соответствии с пунктом первым предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в госу-дарственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

без предварительного согласования мест размещения объектов;

с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Согласно пункту второму предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

А пункт 2.1 указывает, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом при строительстве объекта в рамках ГЧП предоставление земельного участка проводится либо на торгах (конкурсах), либо при заключении договора о развитии территории. Но ведь участие в государственно-частном партнерстве, например при строительстве объекта, предполагает конкурс проектов. Побеждает какой-либо участник — и что далее? Этот участник опять участвует в конкурсе на земельный участок? Вероятно, для этих случаев субъекты РФ и муниципальные власти и могут, и должны оговорить в своих законах о ГЧП отдельный механизм предоставления земельного участка для проекта ГЧП (например, закон Санкт-Петербурга о государственно-частном партнерстве уделяет большое внимание именно порядку предоставления земельных участков под проекты ГЧП).

Кроме того, мы бы обратили внимание и на статью 24 Земельного кодекса, в соответствии с которой в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправ-ления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муници-пальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюд-жета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строи-тельства объекта недвижимости.

Данное положение, на наш взгляд, может быть развито в законе о ГЧП для случаев, когда проект финансируется из бюджета и объект социально значим для региона.

Современные региональные законы о землепользовании направлены на комплексное развитие территорий, решение градостроительных задач и не затрагивают вопросов передачи земельных участков для использования.

Таким образом, земельное законодательство требует доработки в части использования земли в рамках государственно-частного партнерства.

<< | >>
Источник: А.Г. Зельднера, И.И. Смотрицкой. М.. Государственно-частное партнерство в условиях инновационного развития экономики. 2012

Еще по теме 4.3. Роль институтовв развитии земельных отношений:

  1. 4.1. Развитие страхования земельных отношений
  2. Раздел 1. Мировое хозяйство. Условия формирования и роль в экономическом развитии. Глобализация международных отношений и мирохозяйственных связей
  3. 36. Структура производительных сил и производственных отношений. Базис и надстройка. Роль производительных сил и техники в развитии общества.
  4. Результативность и эффективность использования бюджетных программ.15 Роль и значение бюджетных программ в развитии бюджетного процесса в Казахстане.Г л а в а 7 Межбюджетные отношения в системе государственных финансов
  5. ГЛАВА 4. СТРАХОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  6. Страхование земельных отношений в России
  7. 4.4. Модель комбинированного страхования земельных отношений
  8. 4.3. Страховые тарифы при страховании земельных отношений
  9. 10.2. Преобразование отношений земельной собственности и становление новых форм хозяйствования в процессе рыночной трансформации
  10. Тема 13. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА
  11. РОЛЬ РАЗВИТЫХ СТРАН
  12. РОЛЬ РАЗВИТЫХ СТРАН
  13. 1. Промышленность и ее роль в развитии экономики народного хозяйства