<<
>>

§ 3. Договор о приватизации жилого помещения

В качестве субъектов, имеющих право приобрести жіглое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е.

нанимателей и членов их семей.

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е.

то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного само-управления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получе-ния средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только рос-сийскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства.

К слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов:

во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир1, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

В первой редакции Закона о приватизации (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установ-ленном соответствующим органом местного самоуправления.

Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на до-говоры о передаче жилья в собственность граждан.

Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в віщу следующее.

Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.

Авторы новеллы, внесенной в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», имели в ві-щу необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить существенные условия данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юрщцтко-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора .

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право соб-ственности на приобретенное жилье возникает с момента государст-венной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество . Регистрация имеет право образующее значение.

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

<< | >>
Источник: Крашенинников П.В.. Жилищное право. 7-е изд. 2010

Еще по теме § 3. Договор о приватизации жилого помещения:

  1. Тема 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. 4.1. Договор найма жилого помещения
  2. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЕ:С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  3. 2. Обжалование отказа в приватизации жилого помещения
  4. 11.16. Выселение нанимателя без предоставлениядругого жилого помещения в связи с систематическим разрушением жилого помещения
  5. 11.3. Договор социального найма жилого помещения
  6. Должны ли включаться в договор передачи жилого помещения несовершеннолетние?
  7. ДОГОВОРА НАЙМА (СОЦИАЛЬНЫЙ И КОММЕРЧЕСКИЙ) И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  8. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ РФ, ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  9. 1. 2. Дела о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным
  10. Какую компенсацию вправе получить собственник приватизированного жилого помещения в случае изъятия или сноса жилого дома?
  11. Допускается ли деприватизация жилого помещения?
  12. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  13. Как оформляется приватизация жилых помещений?
  14. 11.13. Мена жилого помещения