Исполнение обязательств по договору
Разумеется, каждая из сторон договора хочет, чтобы другая сторона выполнила взятые на себя обязательства в полном размере и в установленный срок. Законодателем установлены следующие критерии определения исполнения сторонами обязательств:
обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Принимая во внимание, что все еще нередки случаи обмана и мошенничества на рынке строящегося жилья, законодателем предусмотрены определенные способы обеспечения исполнения обязательств по договору.
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог или поручительство.
Указанными способами обеспечивается:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Залог.
Возможно несколько вариантов обеспечения обязательств застройщика путем залога принадлежащего ему имущества.1.
Если Вы решили выступить одним из участников долевого строительства на самой начальной его стадии. В этом случае в целях обеспечения обязательств застройщика предметом залога будет выступать земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, и принадлежащий застройщику на праве собственности, или в залог передается право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.2. В случае, когда застройщик решил зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства. Но при этом следует иметь в виду, что если возникли обстоятельства, позволяющие усомниться в «честности» застройщика, то Вы, как и любой другой участник долевого строительства, вправе выступить с требованием об обязании застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке. 3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Но если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество (земельный участок, объект незавершенного строительства или непосредственно жилые (нежилые) помещения) уже были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем вышеуказанного имущества является банк;
2) от залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном законом.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства.
В таких случаях застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поручительство.
Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве. В случае прекращения поручительства до истечения указанного выше срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
В случае нарушения поручителем указанной выше обязанности, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору.
Еще по теме Исполнение обязательств по договору:
- Порядок надлежащего исполнения обязательств по договору займа
- 41. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- 43. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- Глава 22. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ:ПОНЯТИЕ, ПРИНЦИПЫ, СТОРОНЫ, ВИДЫ
- 4.4 Способы обеспечения исполнения обязательств
- Глава 23. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- 1 1.4. Принуждение жилищно-эксплуатационной организации к исполнению обязательства
- ЗАЛОГ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯИ ПОРУЧИТЕЛЬСТВО КАК СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- 2.5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ДОГОВОРАМ
- Порядок заключения и исполнения договора
- Раздел 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
- 2.2. Заключение и исполнение договора об оценке объекта