<<
>>

Итак, что же желательно указать в предмете договора аренды здания, сооружения, помещения и какие документы приложить

1) Информацию из свидетельства на право собственности (без изменений): название, площадь, местонахождение;

2) приложить поэтажный план и экспликацию, на которых обозначить сдаваемые в аренду объекты с указанием размера арендуемой площади;

3) приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, а при ее отсутствии - техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки.

Интересен случай, когда ФАС МО посчитал договор аренды незаключенным из-за неопределенности объекта аренды, которая заключалась в несоответствии реальной площади помещения (по техпаспорту БТИ) и площади, указанной в предмете договора (Постановление ФАС МО от 02.12.2003 N КГ-А41/8751-03).

Истец (ОАО "Воскресенский смешанный торг") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ Администрации муниципального образования "Воскресенский район" (арендодатель) и ООО "Магазин "Лавка" (арендатор) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 125,4 кв.

м в связи с наличием у истца преимущественного права.
В иске отказано.

Как установлено судом при рассмотрении дела, между ответчиками подписан оспариваемый договор на нежилое помещение площадью 125,4 кв. м. При этом суд исходил из того, что упомянутый договор не заключен (ст. ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) из-за неопределенности нежилых помещений, так как их общая площадь 368,8 кв. м.

К сожалению, из текста Постановления не ясно, что стороны предусмотрели в договоре. Можно предположить несколько вариантов:

- самый простой - к договору не приложен поэтажный план или на приложенном плане не обозначено (не выделено) помещение размером 125,4 кв.м;

- существует несколько помещений, сумма которых составляет 125,4 кв.м;

- есть одно нежилое помещение названной площади, но имеется еще такое же помещение;

- нет помещения такой площади, которое ограничено на плане стенами, и поэтому стороны имели в виду часть помещения, ничем не ограниченную на плане, то есть помещение, условно выделенное по взаимной договоренности сторон и не имеющее границ на поэтажном плане, составленном органом технической инвентаризации.

Какой из названных вариантов имел в виду суд, говоря о неопределенности помещения, осталось в недрах архива арбитражного суда, но решение суда заставляет задуматься о дальнейшем развитии подходов арбитражных судов к толкованию понятия "определенность помещения".

Ведь если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как "часть помещения", если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане. Вместе с этим Закон о регистрации называет "часть помещения" объектом аренды (п. 3 ст. 26).

Ситуация еще больше усложняется, когда необходимо сдать здание склада, не имеющее внутренних стен, по частям. Как необходимо действовать, учитывая то, что складское помещение может быть достаточно высоким (например, более пяти метров) и нарисованные условные границы частей такого помещения могут вызвать споры между арендаторами? На практике приходилось сталкиваться со сдачей в аренду кубических метров, то есть, можно сказать, воздуха, в котором установлены стеллажи, на которых в свою очередь размещается имущество арендатора. Можно ли говорить об определенности объекта аренды в такой ситуации? Конечно же нет.

Какой выход? Необходимо заменить аренду недвижимости каким-либо другим договором. Например, договором хранения или договором аренды оборудования, а именно арендой тех стеллажей, на которых предполагается размещать имущество арендаторов. Представляется, что в таких случаях для избежания споров необходимо сдавать в аренду складское оборудование. Такой подход можно использовать и для выставочных комплексов.

Хотелось бы остановиться более подробно на таком объекте аренды, как часть помещения. Новаторство законодателя, осуществленное в Законе о регистрации (статья 26), вызывает сомнения относительно определенности такого объекта. Ведь это объект недвижимости, а недвижимость всегда имеет технические характеристики, зафиксированные в техническом паспорте. Главным элементом помещения как объекта недвижимости, на мой взгляд, является ограничение площади помещения стенами, нанесенными на технический план. С этой точки зрения часть помещения воспринимается как условный объект недвижимости, площадь которого определена сторонами договора при отсутствии плана, составленного государственным органом, призванным вести учет объектов недвижимости. В такой ситуации неминуемы пограничные конфликты, разрешение которых будет осуществляться в судах, и от того, какую позицию займет суд, будет понятна дальнейшая судьба хозяйственного оборота данного объекта аренды. Практики в этом вопросе пока нет. Будем ждать.

<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме Итак, что же желательно указать в предмете договора аренды здания, сооружения, помещения и какие документы приложить:

  1. Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  2. Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков
  3. Раздел I. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ
  4. Глава 5. РАЗРЕШЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙВ СВЯЗИ С АРЕНДОЙ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  5. АРЕНДА (ПРЕДМЕТ. ПОНЯТИЕ, ФОРМА 3 ДОГОВОРА). СРОК ДОГОВОРА.ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
  6. Раздел II. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  7. 1. 5. Факт принадлежности правоустанавливающих документов лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении
  8. ДОГОВОРА НАЙМА (СОЦИАЛЬНЫЙ И КОММЕРЧЕСКИЙ) И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  9. АРЕНДА СООРУЖЕНИЙ,
  10. Тема 3. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА, ССУДЫ3.1. Договор аренды
  11. 5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  12. 5.1. Права собственников зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  13. 4.1. Учет аренды и договоров подрядаУчет аренды