<<
>>

1.2. Как купить квартиру в кредит?

(Основные правила и особенности приобретения квартир и домов в кредит, ипотечное кредитование, социальная ипотека)

«Жизнь в кредит» вызывает у различных людей совершенно разные оценки — от крайне негативной до абсолютно положительной.

Однако сколько бы ни было противников у системы кредитования, никто не будет спорить с тем, что независимо от нашего желания кредиты все чаще и стремительнее входят в нашу жизнь. И если для одних — это лишь уплата «безумных» процентов, то для других — единственно возможный шанс решить свои финансовые проблемы, в том числе жилищные, и совершить главную покупку в жизни — квартиру или дом, исполнив тем самым, возможно, свою мечту.

Ипотечное кредитование

Один из видов кредитования — ипотечное кредитование. Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность сразу же после получения кредита приобрести новую квартиру или новый дом. С момента приобретения жилье сразу же переходит в собственность покупателя, а ипотека является лишь обременением — способом обеспечить обязательства заемщика перед банком.

В новом жилье можно сразу же после его приобретения зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. В целях безопасности операции ипотека сопровождается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, в ряде регионов существует так называемая социальная ипотека.

Имущественный налоговый вычет. Если Вы получили кредит на приобретение жилья, даже обеспеченный ипотекой, то Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В соответствии с указанным вычетом Вы сможете возвратить уплаченный налог на доходы физических лиц.

Согласно НК РФ заемщик по ипотечному кредиту имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории Российской Федерации.

При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту. При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:

— расходы на разработку проектно-сметной документации;

— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

— расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;

— расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;

— расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться:

— расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку

приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно не завершенных строительством дома или квартиры без отделки.

Общий размер указанного имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредиту. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

— документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);

— договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;

— акт о передаче квартиры покупателю;

— платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

— кредитный договор.

Этот пакет документов представляется в налоговые органы вместе с налоговой декларацией по окончании года.

Однако можно, не дожидаясь конца года, подать заявление работодателю о предоставлении указанного налогового вычета. В этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только один раз. Повторное предоставление налогоплательщику такого имущественного налогового вычета не допускается.

Плюсы и минусы ипотечных кредитов. Однако, принимая решение о получении кредита, обеспеченного ипотекой, следует также реально оценивать те «минусы», которые присущи такому способу кредитования. Прежде всего это достаточно большая переплата в целом по кредиту. Что объясняется, во-первых, достаточно большой суммой, которая берется в кредит, и, во-вторых, длительным сроком его выплаты, в течение которого и образуется сумма переплаты. Кроме того, будьте готовы к дополнительным расходам — услуги нотариуса, оплата за предоставление кредита, открытие ссудного счета и т. п. Не меньше времени занимает и подбор необходимых документов, а также их правильное заполнение в соответствии с жесткими требованиями банка.

Впрочем, несмотря на указанные недостатки, ипотека по-прежнему остается достаточно востребованным банковским продуктом, и практически каждый банк в любом регионе готов предоставить Вам разнообразные программы ипотечного кредитования. В борьбе за заемщиков банки проводят масштабные рекламные кампании, предлагают все более и более выгодные проценты, завлекают минимальными требованиями к лицам, желающим получить ипотечный кредит… Как разобраться в таком количестве информации, если сталкиваешься с этим впервые?

Термины и определения. Прежде всего необходимо разобраться в определенных терминах и определениях, которые могут Вам повстречаться при изучении рынка ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит — кредит (денежные средства), предоставляемые заемщику учреждением банка, в обеспечение возврата которого заключается договор ипотеки.

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель (в данном случае — учреждение банка), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Заемщик — физическое лицо, имеющее намерение получить ипотечный кредит и отвечающее требованиям, предъявляемым к получателям ипотечного кредита, которые устанавливаются учреждением банка индивидуально по каждой программе ипотечного кредитования.

Амортизация кредита — процесс постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты процентов.

Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.

Андеррайтинг — оценка платежеспособности заемщика (достаточность дохода для покрытия платежей по кредиту), кредитоспособность (уровень качества исполнения кредитных обязательств), активы заемщика (наличие достаточного объема ликвидных активов, необходимого для осуществления первоначального взноса и оплаты сопутствующих сделке расходов).

Аннуитетные платежи — ежемесячные равные платежи в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами.

Выбор учреждения банка и ипотечной программы. Первым этапом и, пожалуй, наиболее сложным и ответственным решением, которое Вам предстоит принять, является выбор учреждения банка, в котором Вы хотели бы получить ипотечный кредит и выбор непосредственно самой программы ипотечного кредитования.

Для того чтобы разобраться во всем многообразии банков и представляемых ими кредитных программ, необходимо определиться с основными критериями, которые в основном отличают такие программы друг от друга. В зависимости от того, какой из указанных критериев является для Вас решающим, будет зависеть и выбор банка и ипотечной программы.

1. Размер первоначального взноса. Это условие может стать для заемщика основным в случае, если на момент получения кредита он не располагает достаточными денежными средствами для того, чтобы оплатить часть приобретаемой недвижимости самостоятельно. Как правило, чем меньше установлен минимальный размер первоначального взноса, тем выше процентная ставка по кредиту. Кроме того, внесение с Вашей стороны большего размера первоначального взноса может создать Вам дополнительную положительную репутацию при проверке банком Вашей платежеспособности и принятии решения о выдаче кредита.

2. Срок предоставления кредита. Как правило, такой срок ограничивается минимальным и максимальным сроком — например, от 3 до 30 лет. В рамках этого срока заемщик вправе уже самостоятельно решать, на какой срок ему брать кредит.

3.

Наличие комиссии за ведение ссудного счета. Обратите внимание на указанное условие и его содержание в договоре кредитования. Обязательно уточните этот вопрос до подписания договора. Поскольку возможны ситуации, когда по ипотечному кредитованию банк предлагает достаточно низкую процентную ставку, но при этом предусматривает обязательный платеж за ведение ссудного счета, который может быть установлен в виде определенного процента:

— от остатка по кредиту (в этом случае он соответственно будет уменьшаться после каждого внесенного Вами платежа);

— суммы кредита (в этом случае величина комиссии за ведение ссудного счета постоянна и не будет изменяться на протяжении всего времени уплаты Вами кредита и процентов по нему). Оплата за ведение ссудного счета в этом случае может существенно увеличивать сумму ежемесячного платежа, поэтому лучше узнать об этом заранее, так как после подписания кредитного договора и получения кредита ничего уже нельзя будет изменить.

Кроме того, не следует смешивать понятия «оплата за ведение ссудного счета» и «оплата за открытие ссудного счета». Во втором случае речь идет о разовом платеже, который, как правило, присутствует в каждом банковском учреждении.

4. Процентная ставка. Чем ниже процентная ставка по кредиту — тем меньше Вы будете переплачивать денежных средств за весь период пользования кредитом. Однако, как правило, в случае особенно низкой процентной ставки банки уделяют наибольшее внимание доскональной проверке платежеспособности заемщика и абсолютной достоверности представленных им сведений.

5. Мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита. Конечно, вряд ли можно предположить, что Вы обречете себя на требующий большого количества сил и времени подбор документов, оформление кредита, заключение договора ипотеки, если уже через месяц будете готовы его полностью погасить. Однако ситуации бывают разные и обстоятельства могут измениться таким образом, что Вы действительно будете готовы пусть и не через месяц, но через полгода — год погасить взятый кредит.

И здесь Вас может поджидать неожиданность — оказывается, в кредитном договоре предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита в течение трех лет с момента его выдачи. Во избежание таких казусов необходимо сразу же обратить внимание на наличие или отсутствие моратория на досрочное погашение кредита и его продолжительность. Как правило, в разных банках установлены различные по продолжительности моратории. Кроме того, нередки случаи, когда банк устанавливает штраф за досрочное погашение кредита.

6. Оплата очередных платежей по кредиту сверх сумм, установленных в графике платежей. В этом случае в различных банках предусмотрены различные схемы действий, но чаще всего предусматривается одна из следующих схем:

— в случае частичной переплаты происходит немедленный перерасчет процентов, подлежащих уплате, — это наиболее выгодный для заемщика, хотя и крайне редко встречающийся вариант;

— гораздо чаще банки предпочитают устанавливать определенный размер взноса (например, 30 тыс. руб.), после внесения которого происходит перерасчет процентов. Если, например, в текущем месяце Ваш платеж составляет 17 тыс. руб., а Вы вносите 29 тыс. руб., то проценты будут исчисляться без изменения суммы основного долга. Если же Вы вносите 31 тыс. руб., то в этом случае банк уменьшит сумму основного долга и пересчитает исходя из этого проценты за пользование кредитом. Но в любом случае Вы вправе вносить любые суммы, не меньше установленного размера ежемесячного платежа. В случае если переплаты не будет хватать для перерасчета процентов, то такая переплата будет копиться на Вашем счете, пока не наберется нужная сумма для перерасчета процентов.

Документы, необходимые для получения кредита. После того как Вы внимательно изучили все имеющиеся кредитные программы, предлагаемые различными учреждениями банка, и остановились на какой-то определенной, необходимо выяснить, какие именно документы Вам необходимо подобрать для того, чтобы приложить их к заявлению.

Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить в банк следующие документы:

1) заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка;

2) копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих) — должны быть сняты копии со всех без исключения страниц паспорта, даже если на них нет никаких записей и/или отметок. Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения кредита, так же как и отсутствие российского гражданства;

3) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

4) копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН));

5) копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;

6) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

7) копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии). В случае смерти супруга(и) представляется копия свидетельства о смерти;

8) копии свидетельства о рождении детей. Если ребенок уже имеет паспорт, то вместо свидетельства о рождении представляется копия паспорта;

9) копия трудовой книжки, заверенная работодателем. На каждой копии разворота трудовой книжки должна быть поставлена печать организации, сделана надпись «Копия верна», проставлена подпись руководителя, сделана расшифровка его фамилии и инициалов. Таким образом, если на одной странице скопированы два разворота трудовой книжки, то должны быть заверены печатью и подписью руководителя либо каждый из них, либо печать и подпись должны быть проставлены таким образом, чтобы они захватывали оба разворота; 10)документы, подтверждающие доходы. При этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Как правило, банки требуют подтверждения доходов заемщика либо представлением справки по форме 2-НДФЛ либо справки о доходах по форме банка. В любом случае такие справки должны отражать доход заемщика за период, определенный банком, как правило 6-12 месяцев. В любом случае, справка должна быть подписана руководителем организации и главным бухгалтером. Если должность главного бухгалтера в организации не предусмотрена, то на справке должна быть сделана запись со следующим примерным содержанием: «Должность главного бухгалтера штатным расписанием не предусмотрена». Эта запись также должна быть заверена подписью и печатью руководителя. Если заемщик кроме основного места работы имеет дополнительное, то такой доход подтверждается справкой с этого места работы и трудовым договором. Кроме заработной платы, ипотечный банк может принять во внимание такие доходы, как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти поступления должны быть регулярными, а не разовыми. Необходимо также представить документы, подтверждающие их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором.

Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и т. п.

Кроме доходов самого заемщика банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае от каждого созаемщика или поручителя потребуется для получения кредита справка о доходах.

Для получения ипотечного кредита индивидуальный предприниматель без образования юридического лица должен представить декларации о доходах за запрашиваемый банком период. На декларациях должна быть отметка налоговой инспекции. Если предприниматель осуществляет уплату налога на вмененный доход, то ему необходимо представить в банк свидетельство об уплате этого налога за период, указанный банком.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

1) справка о регистрации по месту постоянной регистрации;

2) копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей);

3) копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам;

4) копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов;

5) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т. п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) представляется также характеристика жилого помещения. В случае наличия в собственности ценных бумаг представляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг;

6) документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за период шесть месяцев;

7) документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающих своевременное внесение квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т. п. за последние полгода — год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам;

8) справка из наркологического диспансера;

9) справка из психоневрологического диспансера;

10) разрешение на ношение оружия (которое может заменить две вышеуказанные справки, так как его получение предполагает наличие этих справок);

11) сведения о предыдущих кредитах. Если ипотека — не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

По представленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.

Если у заемщика ипотеки есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то, возможно, ему придется дополнительно представить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год — два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен представить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год — два, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности индивидуального предпринимателя, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если он использует упрощенную систему налогообложения).

Если заемщик — иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории Российской Федерации, то ему необходимо дополнительно представить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а также копию разрешения на работу.

Условия покупки квартиры или жилого дома по ипотечному кредиту. Если Вы приняли решение получить ипотечный кредит в определенном банке или уже его получили, то обязательно поинтересуйтесь следующими условиями, которые Вам потребуется знать при подборе квартиры или жилого дома.

1. Срок перечисления банком денежных средств продавцу. В различных банках этот вопрос решается по-разному, но, как правило, такой срок определяется либо по отношению к дате подачи документов на сделку в регистрирующий орган, либо приурочивается к дате государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В одних банках это является жестко определенным правилом, в других — заемщику предоставляется право выбора, но при этом может быть установлена дополнительная комиссия в случае, если заемщик выбирает вариант более быстрого перечисления денежных средств продавцу.

2. Место открытия лицевого счета продавцом, на который будут перечислены денежные средства. Как правило, банк настаивает на том, чтобы такой счет был открыт в его отделении, но возможны ситуации, когда банк не возражает против открытия такого счета в отделениях других или определенных им банков.

3. Срок рассмотрения документов, поданных для совершения сделки. Речь идет о сроке, который требуется банку для принятия решения об одобрении выбранной заемщиком недвижимости, документы о которой представлены в банк.

4. Кто решает вопросы, связанные с составлением договора купли-продажи недвижимости, подачей документов в регистрирующий орган, и т. п. организационные вопросы. Как правило, решение этих вопросов банк берет на себя, но в случае, если Вам удалось решить их быстрее предложенного банком срока, то банк может воспользоваться Вашим вариантом. Знание указанных условий понадобится Вам на этапе подбора недвижимости, поскольку, как правило, именно эти вопросы будут интересовать продавца как лицо, заинтересованное в наиболее скорейшем проведении сделки и получении денежных средств по договору.

<< | >>
Источник: Дарья Ефимовна Гусятникова. Покупка и размен квартиры. 2009

Еще по теме 1.2. Как купить квартиру в кредит?:

  1. 2. Окно за окно, квартира за квартиру (Практические рекомендации по обмену квартир и домов как при их равной стоимости, так и в случае необходимости доплаты; особенности совершения нескольких сделок одновременно при сложных обменах и расселении
  2. Как купить клиента
  3. Как вызывать желание купить
  4. Д.В.Кислов. КАК ПРОДАТЬ ИЛИ КУПИТЬ БИЗНЕС, 2005
  5. ЗАДАНИЯ. 5.1. Как купить любовь потребителей
  6. ГЛАВА 10. Презентация. Как вызвать желание купить
  7. 1.2. Почем бизнес? Продается, или Как лучше купить
  8. ДМИТРИЙ БАЧУРИН. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ, ПРОДАТЬ, СДАТЬ В АРЕНДУ, 2009
  9. 1.4. Если квартира не новая… (Особенности приобретения квартир на вторичном рынке жилья)
  10. 1.1. Как не приобрести «воздух» вместо квартиры?
  11. 3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию