<<
>>

1.2. Общее имущество в многоквартирном доме

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме , признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

) Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9

Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, t утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего иму- I щества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установ- , ленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:

фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие t конструкции многоквартирного дома;

помещения, не являющиеся частями жилых помещений « (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслужи- I вания более одного помещения в данном доме;

инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

о

— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдель- > ности.

t

1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, ПЛИТЫ перекрытий, балконные И иные ПЛИТЫ, несущие КОЛОННЫ И J иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются об- , щим имуществом.

Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

конструкции обслуживают более одного помещения;

конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции

(стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). і

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

ограждающие несущие конструкции; *

ограждающие ненесущие конструкции. '

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, же- і сткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагруз- , ку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несуО

щей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется.

) Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены

отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Для справки

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жи- j лых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям [ и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно ис- I пользующим вспомогательные помещения (места общего пользования ; квартиры) и инженерное оборудование в местахобщего пользования.

квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые харак- , терны для городских населенных пунктов.

Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помеще- і ние) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и пред- t назначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, ' пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хо- f зяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем ос- " новное назначение здания, входят в состав основного здания, что , следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России і от 26 декабря 1994 г. № 359. |

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники , помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь одет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, про-ходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, черда- • ки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для ' автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и , технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). .

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения ^^

разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст.

36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квар-тир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в ; этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы * и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо , иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпри- t нимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежи- I лое помещение для индивидуального собственника наравне с ' квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений.

; ПРИМЕР из судебной практики

ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести госу- ' дарственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное ' помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее.

ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — ' технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме | по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права ' собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г.

№ 716. ф

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:

помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки ит.п. нежи-лых помещений в доме, принадлежащих определенному собст-веннику;

помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.

К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный пери-од года;

j

О

вестибюль — помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, втом числелестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;

коридор — помещение, связывающее между собой несколько , помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи щ многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме; і технические этажи — вспомогательные помещения, предна

значенные для размещения на них инженерного оборудования и < прокладки коммуникаций в зданиях.

Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмот- • ра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее помещение в домах под крышей, і образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обыч- ; но не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет яв- , ляться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли і индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего ' имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладэет двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные | коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.

управление многоквартирным домом: общие понятия

¦

К данной категории общего имущества можно отнести:

систему отопления со всеми устройствами;

внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

сеть газопровода со всеми устройствами; е

сеть канализации со всеми устройствами;

внутреннюю сеть силовой и осветительной электропровод- » ки со всей осветительной арматурой; ,

внутренние телефонные и сигнализационные сети;

вентиляционные устройства общесанитарного назначения; і

подъемники. >

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, на- і чиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освеще- , ния и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящи- . ка или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки). "

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. Е При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благо- ! устройства. Земельный участок, на котором расположен много-квартирный дом, является общим имуществом собственников по-мещений.

Земельным участком признается земельная площадь с од- . ним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и < элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (дере- • вья, кустарники, цветы и др.). *

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров ^^

и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен много-квартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на зе-мельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет. Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет 1) - — управление многоквартирным домом: общие понятия

ї

средств иного собственника, расположенные во дворах, не пере- * ходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ і третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка. і Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собст- , венников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома ( индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения ; собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение обще- , го имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в ) многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся \ общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. "

<< | >>
Источник: В. Н. Субботина. Эффективное управление жилым домом. 2008

Еще по теме 1.2. Общее имущество в многоквартирном доме:

  1. 11.27. Признание права на наследственное имущество в виде доли в составе наследственной массы — квартирыв доме ЖСК
  2. 11.28. Раздел пая и жилого помещения в доме ЖСК
  3. Какими правами обладают собственники приватизированных квартир на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома?
  4. 1.3. Квартира в новом доме — новые проблемы?
  5. 2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду.
  6. Глава 6. Главней всего погода в доме
  7. 4. О защите прав участника долевого строительства многоквартирного дома
  8. ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  9. ОБЩЕЕ РАВНОВЕСИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ
  10. Тема 32. ОБЩЕЕ РАВНОВЕСИЕ И БЛАГОСОСТОЯНИЕ
  11. ОБЩЕЕ ВОСПРИЯТИЕ СТИМУЛИРОВАНИЯ
  12. Общее понятие культуры
  13. ВСЕОБЩЕЕ (ОБЩЕЕ), ОСО-БЕННОЕ, ЕДИНИЧНОЕ