<<
>>

3.3. Особенности исков о выселении

Правильно сформулированные исковые требования - необходимое условие для получения истцом положительного судебного решения и его беспрепятственного исполнения. Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда истец допускает ошибку при формулировании своих требований.

Действительно, иногда определиться с предметом исковых требований достаточно сложно, нередко возникает дилемма, что требовать: исполнения обязательств должником в натуре или денежного возмещения; признания сделки недействительной и реституции или взыскания неосновательного обогащения. Правильно определиться с предметом исковых требований - первейшая и важнейшая задача любого практикующего юриста.

По мнению адвоката Н.В. Разоренова (Бизнес-адвокат. 2003. N 16) условно "неправильные" исковые требования можно разделить на две группы:

- ошибочные, то есть те, которые сформулированы абсолютно неверно, не соответствуют нормам материального либо процессуального права, удовлетворение которых невозможно либо когда удовлетворение нескольких требований взаимоисключает друг друга;

- безрезультативные, удовлетворение которых не решит проблему, возникшую перед заявителем (истцом).

В качестве примера безрезультативных исков автор приводит иски, связанные с истребованием недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ собственник имущества либо иной титульный владелец имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения у любого лица. На практике к организации, незаконно занимающей недвижимое имущество, как правило, подается иск о выселении. ГК РФ не содержит упоминания о выселении. Арбитражный процессуальный кодекс РФ в ст. 174 устанавливает, что судом может быть вынесено решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия.
Применительно к ситуации, когда третье лицо незаконно занимает помещения, принадлежащие истцу, процессуально правильной будет считаться следующая формулировка исковых требований: "обязать ответчика освободить помещения". Однако на практике исполнение решений с такой формулировкой крайне затруднительно. Так, судебные приставы-исполнители могут отказаться провести выселение должника по той причине, что это прямо не указано в исполнительном листе. В данном случае на должника может не быть иного воздействия, кроме штрафов. Создается совершенно абсурдная ситуация - имея вступившее в законную силу судебное решение об обязании освободить помещения, исполнить такое решение в установленные законом сроки не удается.

В практике выработался определенный подход для разрешения таких коллизий. Истец в своем иске требует выселить ответчика. По мнению Н.В. Разоренова, такая постановка вопроса не совсем верна процессуально. Понятие "выселение" встречается только в п. 3 ст. 75 ФЗ "Об исполнительном производстве". Причем в данной статье установлено, что "выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением". Представляется, что между терминами "выселение" и "освобождение" никакой существенной разницы с точки зрения исполнения нет.

Сам термин "выселение" не совсем корректный, если рассматривать его как процессуальное понятие. Действительно, как можно определить решение о выселении? Это решение о присуждении истцу имущества (ст. 171 АПК РФ), или это решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия (ст. 174 АПК РФ), либо это руководство судебному приставу-исполнителю, что нужно делать? Скорее всего, третье, но тогда это противоречит процессуальным нормам. Задача службы судебных приставов - четко и неукоснительно исполнять любое решение суда.

Но все вышеизложенное хорошо только в теории, в службу судебных приставов лучше всего принести исполнительный лист, содержащий именно такую формулировку, в противном случае исполнение решения суда может затянуться на неопределенный срок.

Изначально верное определение истцом своих требований - это залог выигранного процесса и реализации судебного решения.

В последнее время наблюдается изменение подхода арбитражных судов к принятию решения по искам о выселении.

Так, например, в 2000 году в случае, если договор аренды был заключен на обремененное обязательствами имущество (на сдаваемой в аренду площади находился другой арендатор), то договор аренды признавался ничтожной сделкой и суд отказывал в удовлетворении исковых требований об освобождении помещения.

Примером такого подхода является Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99.

В 2004 году ситуация изменилась не в лучшую сторону. Об этом свидетельствует Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2004 N КГ-А40/2857-04.

ЗАО "МБ Проект" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании ООО "Городской центральный туристский клуб" (далее - Туристский клуб) освободить здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Садово-Кудринская, д. 4, стр. 3.

Требования мотивированы тем, что указанное здание передано в аренду истцу в соответствии с договором от 06.06.2003 N 1-509/03, где арендодателем выступает Департамент имущества г. Москвы. Однако арендатор лишен возможности использовать здание по назначению, поскольку фактически оно занято ответчиком, не имеющим никаких правоустанавливающих документов на владение и пользование зданием.

Туристский клуб заявил встречный иск о признании недействительным договора аренды, заключенного между ДИгМ и ЗАО "МБ Проект".

Из материалов дела следует, что спорное здание с октября 1960 года находится в пользовании Туристского клуба. Спорное здание было предоставлено во владение ответчику на основании действующего на тот период законодательства, в частности, распоряжения исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 28.10.1960 N 4118. Туристский клуб неоднократно обращался к ДИгМ с заявлением о заключении договора аренды.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что передача арендодателем помещения ЗАО "МБ Проект" не состоялась и последний не вступил во владение недвижимым имуществом.

При таком положении истца нельзя считать законным владельцем спорного здания (хотя акт приема-передачи подписан сторонами) и, следовательно, ЗАО "МБ Проект" не имело права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Права арендатора могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование ЗАО "МБ Проект", предъявленное непосредственно к Туристскому клубу, занимающему спорное здание, не подлежало удовлетворению.

Принимая решение об отказе в удовлетворении встречного искового требования, суд установил соответствие договора аренды от 06.06.2003 N 1-509/03 требованиям закона и иным правовым актам.

Спорное здание является собственностью г. Москвы. От имени собственника распоряжение имуществом осуществляет Департамент имущества г. Москвы. Оснований к признанию сделки недействительной не установлено.

Таким образом, арбитражный суд изменил подход к разрешению иска о выселении фактического владельца недвижимости. Фактического владельца не выселяют и вместе с тем не признают договор, заключенный на уже обремененное фактическим владельцем имущество ничтожной сделкой, как это было в предыдущем споре. Вместе с тем арендатору для защиты своих прав предлагается воспользоваться пунктом 3 статьи 611 ГК и заявить арендодателю иск об истребовании у него здания в соответствии со статьей 398 ГК.

Напомню данную статью.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь... в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Получается, что арендатор вправе истребовать помещение у арендодателя, то есть заявить иск на основании пункта 3 статьи 611 ГК, а фактический владелец имеет право потребовать у арендодателя заключения с ним договора аренды, если имеет на это юридические основания. Таким образом, арендатор подачей своего иска стимулирует возникновение еще двух исков:

1) со стороны арендодателя к фактическому владельцу о выселении фактического владельца;

2) со стороны фактического владельца к арендодателю о понуждении заключить договор аренды, если имеются на это юридические основания.

При этом заключенный договор аренды сохраняет свою юридическую силу и вполне может быть зарегистрирован как обременение собственника, если обременение этой недвижимости фактическим владельцем в реестре прав отсутствует.

Такая регистрация возможна в рассмотренной ситуации с Туристическим клубом, когда здание было передано до 31 января 1998 года - момент вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и, следовательно, обременение этого здания Туристическим клубом не зарегистрировано, как впрочем, и право муниципальной собственности. В данной ситуации ЗАО "МБ Проект" может выступить инициатором регистрации своего договора аренды, что повлечет первичную регистрацию права муниципальной собственности. Таким образом, в едином реестре прав может появиться запись об обременении объекта недвижимости, который фактически обременен другим лицом.

В любом случае арендатор в проигрыше, так как не сможет занять арендованное помещение до соответствующих судебных решений.

На сегодняшний день также неясно, как будет толковаться арбитражными судами следующее положение статьи 398 ГК: "Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления". Возможно, как "отпадение" права истребовать объект у собственника, если у фактического владельца есть юридические основания пользования объектом аренды.

<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 3.3. Особенности исков о выселении:

  1. Исковое заявление о выселении без предоставления жилого помещения
  2. 5.1. Форма и содержание искового заявления. Документы, прилагаемые к исковому заявлению
  3. 11.15. Выселение
  4. 14. Выселение неплательщиков
  5. Порядок выселения гражданина из жилого помещения
  6. Долгова Марина Николаевна. Выселение граждан из жилья, 2009
  7. 16. Выселение из служебных жилых помещений и общежитий
  8. 11.29. Признание недействительным свидетельства о собственности и выселении
  9. 13. Выселение в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома
  10. 11. Выселение собственником бывшего члена семьи (нанимателя)
  11. 15. Выселение нарушителей без предоставления другого жилого помещения
  12. 1.2. Порядок выселения граждан из муниципального жилья
  13. 1.1. Порядок выселения граждан из жилья, принадлежащего вам по праву собственности
  14. 11.16. Выселение нанимателя без предоставлениядругого жилого помещения в связи с систематическим разрушением жилого помещения
  15. 36. ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ
  16. Глава 8. Примеры исковых заявлений
  17. А.В. СУТЯГИНА. ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ С КОММЕНТАРИЯМИ, 2009