<<
>>

1.4. Понятие управления. Цели и задачи


Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел кодекса.
Чтобы определить какое-либо явление, необходимо выде-лить его признаки.
К признакам управления многоквартирным домом относятся:
деятельность. Управление — это всегда процесс, растя-нутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса;
объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В данном случае объектом управления выступает многоквартирный дом;
субъект. Субъект управления — лицо, оказывающее давление на объект в целях управления им. В данном случае субъектами управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные I ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них * управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления);
согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заклю-чении договоров с управляющими компаниями;
целенаправленность. Как и любая деятельность, управление многоквартирным домом должно быть максимально эффективным («эффект» (от лат. effectus — исполнение, действие, от efficio — действую, исполняю) — результат, следствие каких-ли- бо причин, действий)1, т.е. любые действия должны дать результат, на который они направлены, с наименьшими затратами на его достижение.
Но в жизни зачастую это не так. Либо результат четко не сформирован (и вся деятельность превращается в каждодневную рутину, связанную с решением оперативных вопросов), либо результат сформирован, но для его достижения не предпринимаются «нужные» действия и как следствие — не достижение результата или увеличение расходов на его достижение.
Таким образом, управление многоквартирным домом — это
согласованная деятельность собственников помещений в много- ,
$
(
%
1 Большая Российская энциклопедия. М.,2001.
s квартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания « граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Эффективность управления — сложное и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т.
д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой се-бя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы.
При управлении стремятся к максимальному сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму).
Обычно затраты подразделяют на:
материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия;
трудовые затраты (время работы и квалификация работников);
финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги).
Результаты деятельности указываются в целях организации, ^ которые могут быть долгосрочными (стратегическими — 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими — квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).
Цели управления многоквартирным домом определены Жи- I лищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
О
Управление многоквартирным домом: общие понятия
і
решения вопросов пользования общим имуществом;
предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Исходя из перечисленных целей, не видно тех результатов, которые должны быть достигнуты при управлении домом. Каждая • управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом ха-рактеристик: ї
быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов); ,
быть ориентированными во времени. Следуетточно определять, когда должен быть достигнут результат; Срок извещения — не позднее 10 дней до даты проведения собрания. і
Для извещения собственников инициатор формирует список собственников помещений в доме. Он необходим для того, чтобы инициатор в последующем мог:
уведомить в срок всех собственников помещений о пред- , стоящем собрании; '
подготовить документы для регистрации участников общего собрания (например, лист регистрации);
подготовить документы для голосования собственников помещений на собрании (бюллетени и т.п. документы);
провести предварительный подсчет долей и/или голосов собственников помещений для участия в собрании.
Извещения о проводимом собрании вручаются каждому собственнику лично под расписку либо высылаются по почте заказным письмом. Для последующих собраний собственники мо- , гут выбрать и другие способы извещения о проведении собрания (например, вывешивание объявлений в определенном мес- f те). В извещении о проведении собрания указываются:
Ф.И.О. лица, по инициативе которого созвано собрание; варианты:
поднятием руки (если количество собственников небольшое и председатель собрания знает количество голосов у каждого);
поднятием знака, свидетельствующего о количестве голосов у данного собственника (это могут быть цветные карточки, означающие определенное количество голосов, карточки с количеством голосов и т.п.);
поднятие карточки с номером квартиры (при этом потре- » буется фиксировать номера квартир, проголосовавших «за», «против» и «воздержался» с последующим уточнением количества голосов, приходящихся на собственника указанной квартиры). . Данный способ не подходит при наличии нескольких собственников в одной квартире и отсутствии доверенности на голосование * одному из них;
прочие варианты.
Голосование происходит следующим образом. Председатель собрания оглашает конкретный вопрос повестки дня и поочередно варианты ответа («за», «против», «воздержался»). Собственник совершает необходимое действие (поднятие руки, карточки , и т.п.) при оглашении варианта ответа, с которым он согласен. Секретарь фиксирует результаты голосования для занесения в протокол общего собрания. ^
Методы подсчета голосов при не письменных способах голосования определяются по усмотрению лиц, осуществляющих подсчет голосов. Главное требование — точность подсчета.
Примером не письменного голосования может являться голосование по цветным карточкам. В частности, при регистрации уча-стникам выдаются цветные карточки для голосования. Количество цветов карточек зависит от количества вопросов повестки дня. На ; одной стороне карточки указывается номер квартиры, на другой стороне — количество голосов. Таким образом, если на повестке дня восемь вопросов, то на руках у участника оказывается восемь карточек разных цветов. Сбор голосов-карточек по каждому воф
жилым домом
*
просу осуществляется в два разных ящика для голосования (на коt
і торых написано «за» или «против»). Количество воздержавшихся определяется путем определения числа не проголосовавших «за» или «против» (из общего числа присутствующих по листу регист- ! рации вычитается количество проголосовавших). Следовательно, при оглашении вопроса повестки дня участникам предлагается опустить свои карточки в ящик для голосования, надпись на котором соответствует его отношению к вопросу («за» или «против»),
I
і воздержавшиеся свои карточки не опускают в ящики. Если лица, осуществляющие подсчет голосов, успевают подсчитывать голоса по каждому вопросу до оглашения следующего вопроса повестки
t
дня, то достаточно двух ящиков для голосования. А если подсчет ] голосов из ящиков занимает продолжительное время, то может по! надобиться больше ящиков для голосования (например, если во?
е просов в повестке дня 8, то понадобится 16 ящиков: 8 — для решений «за», 8 — для решений «против»).
Сам подсчет голосов в этом случае осуществляется исходя из
" номера квартиры на карточке. В частности, может заполняться
і
і таблица следующего содержания (см. табл. 2).
Таблица 2
Подсчет голосов собственников помещений ®§|
« Ш: Щ МШЖІ ФИО
¦ Количество
¦ ¦¦¦,-...¦ '¦• ¦ голосов Подпись По вопросу № 1 (утверждение устава ТСЖ) голосовали «ЗА» 1 1 Валуев П.Д. 20 :\ ИТОГО Кйё ¦¦¦¦. S; № кнаптипы
- ФИО
¦ количество голосов Подпись По вопросу № 1 (утверждение устава ТСЖ) голосовали «ПРОТИВ» 1 8 Коркин С.М. 59 .:,-;: .. Г'.' - ІШй^в ¦ ¦ v , . ¦ ИТОГО
' " " Организация выбора способа управления многоквартирными домами
і
Собственники могут принять решение голосовать по органи-зационным вопросам простым поднятием руки (карточки), а по ключевым вопросам — в письменной форме (через бюллетень).
3. Инициатором собрания может быть утвержден порядок досрочного голосования, Т.е. принято решение об условиях И ! способе сдачи результатов голосования до срока проведения общего собрания. J
а
Голосование при проведении собрания заочной формы. При
заочном голосовании возможен только один способ голосова-ния — письменное представление решений по повестке дня.
Перед началом общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, инициаторы собра-ния либо самостоятельно разносят бюллетени для голосования, ли-бо определяют место, где собственник может получить бюллетень.
При заочном голосовании собственники помещений в доме передают в место или по адресу (указанные в извещениях) реше-ния по вопросам повестки дня, оформленные в письменной фор-ме (бюллетени). Письменные решения необходимо подать до да-ты окончания их приема.
В решении указываются:
сведения о лице, участвующем в голосовании;
сведения о документе, подтверждающем право собствен-ности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соот-ветствующем многоквартирном доме;
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
Подсчетголосовнаобщемсобраниисобственников помещений вмногоквартирномдоме и опубликование решений
Подсчет голосов на общем собрании собственников начина-ется после того, как собственники определили свои решения по каждому вопросу повестки дня.
Подсчет голосов осуществляют лица или органы (счетная ко-миссия), выбранные собственниками помещений в многоквар-тирном доме из своего числа. Указанные лица осуществляют свои полномочия по подсчету голосов разово (выбираются на каждом собрании) либо на постоянной основе.
О При заочном голосовании организацию и ведение собрания, а также подсчет голосов осуществляют инициаторы общего собрания, а также собственники, выразившие желание участвовать в подсчете голосов.
Лица, ответственные за подсчет голосов, обязаны: определить наличие кворума общего собрания собственни-ков. Общее собрание собственников помещений в доме в соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При заочном голосовании кворум определяется путем подсчета заполненных бюллетеней, сданных собственниками в срок;
подсчитать голоса и подвести итоги голосования. При подсчете голосов учитывают требования ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросам реконструкции многоквартирного дома, строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонта общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущест-ва в многоквартирном доме решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
составить протокол об итогах голосования и передать его и бюллетени для голосования в архив (если он имеется). Отдельный ' протокол об итогах голосования может не составляться. В этом случае результаты голосования вносятся в протокол общего собрания.
Принятые на собрании решения доводятся инициаторами собрания до собственников помещений путем размещения соответ-ствующего сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания, например, на информационных стендах подъездов, в специализированных помещениях ТСЖ или управляющей организации.
Срок размещения итогов собрания — не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (проведения общего собрания). * " " " Организация выбора способа управления многоквартирными домами
<< | >>
Источник: В. Н. Субботина. Эффективное управление жилым домом. 2008

Еще по теме 1.4. Понятие управления. Цели и задачи:

  1. Тема 4. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
  2. 1.1. Цели и задачи
  3. Цели и задачи бизнес-плана
  4. 5. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ АНАЛИЗА ЛОГИСТИЧЕСКИХ СИСТЕМ
  5. 4.2. Цели и задачи уголовно-исполнительного законодательства
  6. Цели и задачи курса.Его место в учебном процессе
  7. 14.1. Предмет, содержание экономического анализа, его цели и задачи
  8. 11.1. Сущность, цели и задачи социологических исследований в сфере труда
  9. 2.1. Государственное регулирование национальной экономики: основные цели и задачи
  10. 8.1 Структура и задачи органов государственного управления межбюджетных отношений
  11. 59. ПОНЯТИЕ ТАМОЖЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ И ЕЕ ЦЕЛИ
  12. Цели бизнес-плана и задачи бизнеса.
  13. Понятие и цели экологического аудита
  14. 1.1. КЛАССИФИКАЦИЯ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ЦЕЛИ, МЕТОДЫ
  15. 1.2. КОДИРОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ЦЕЛИ, МЕТОДЫ
  16. 51. Определение, понятие, задачи и функции логистики
  17. 1.1. Понятие, цель и задачи аудита
  18. 1. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И ЗАДАЧИ КРИМИНАЛИСТИКИ
  19. 80. НОТАРИАТ В РФ: ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ
  20. Понятие, виды и задачи экологического контроля