<<
>>

4.4. Предоставление коммунальных услуг


Одним из важнейших направлений деятельности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в доме, качественными коммунальными услугами в необходимом объеме.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг до принятия ЖК РФ регулировались §6 главы 30 ГК РФ.
С принятием и вступлением в силуЖК РФ вновь появившиеся и уже существующие управляющие организации, обслуживающие многоквартирные дома, скорректировали сложившиеся отношения в сторону осуществления посреднических функций по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений, проживающим в многоквартирном доме. И даже стало массовым такое явление, как заключение договоров управления без предоставления коммунальных услуг. В ТСЖ также стали охотно использовать «лазейку» в виде подп. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, по которому ТСЖ предоставлено полное право заключать договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества.
С момента выхода Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, предполагалось,
жилым домом
что все должно было встать на свои места и внести полную ясность в ту неразбериху, которая возникла по такому сложному и важному направлению деятельности, как предоставление комму- , нальных услуг. Но принятые Правила еще больше усложнили ситуацию, поскольку ввели новые понятия и совсем «неожиданно» отрегулировали отношения по предоставлению коммунальных услуг.
Указанные Правила регулируют отношения по предоставле- , нию коммунальных услуг между исполнителями, потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями, ус ?
а танавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы. , Ресурсоснабжающая организация (РСО) — юридическое л и цо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.
Исполнителем признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услу- " ги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы ' и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных сис- ! тем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строи- тельный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Потребителем является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно Правилам, ресурсоснабжающая организация поставляет исполнителю коммунальный ресурс, который впоследст-вии загадочным образом превращается в коммунальную услугу , для исполнителя. В чем отличие? Можно ли брать деньги за пере' продажу коммунального ресурса в виде коммунальной услуги? і
И в каком месте ресурс становится услугой?
Организация процесса управления многоквартирным домом
Под коммунальными следует понимать следующие ресурсы:
холодная вода; >
горячая вода; ^
электрическая энергия;
газ, бытовой газ в баллонах;
тепловая энергия, твердое топливо.
Коммунальные услуги — это деятельность исполнителя ком- < мунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению "
і
и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания s граждан в жилых помещениях.
Если коммунальным ресурсом является товар и его поставка регулируется главой 30 ГК РФ, то коммунальная услуга — это услуга, представляющая совокупность действий по надлежащему содержанию инженерного оборудования внутри здания для обеспечения транзита коммунального ресурса до квартиры гражданина.
Стоимость коммунальных услуг входит в стоимость до-говора управления и не подлежит дополнительной оплате. Ком- ! мунальный ресурс не может быть перепродан гражданам, использующим коммунальные услуги для личных, семейных, домашних ^ нужд.
По аналогии можно привести пример: когда человек обращается в ателье с целью пошива костюма или платья, то он хочет получить именно услугу. Ткань здесь используется в качестве ресурса, который необходим для оказания услуги (ткань может ! быть куплена в магазине или продана ателье до оказания услуги). Совсем другое дело, когда покупатель приходит в магазин за костюмом, который уже становится товаром, и услуга по пошиву его совсем не интересует.
Коммунальный ресурс, не доставленный надлежащим образом до квартиры потребителей, не представляет интереса, он не удовлетворяет потребности. Обеспечить самостоятельное обслуживание инженерных сетей потребители не в состоянии. Следовательно, потребители должны обращаться кУО, ТСЖ, FOO за коммунальной услугой.
Поскольку коммунальный ресурс поставляется ресурсоснаб- жающей организацией, а коммунальная услуга исполнителем, т.е. ТСЖ, управляющей организацией, то и место этого «превраще- " ния» нужно искать на границе ответственности между ними.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны f (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежа-щему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
ТСЖ в соответствии с подп. 4 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ обязано > обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, как ТСЖ, так и управляющая организация от- , вечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Границы общего имущества, обслуживае- , мого исполнителем коммунальных услуг, определены п. 5, б, 8, 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, і утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491.
Внешняя граница устанавливается:
тепло, вода, канализация, электричество — по стене здания;
* — газ — первое запирающее устройство;
при наличии общедомовых приборов учета — по общедомовому прибору учета.
Внешняя граница может быть изменена по соглашению между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем. , Внутренняя граница ответственности:
по теплоснабжению — вся внутридомовая система ото- і пления включается в состав общего имущества;
по водоснабжению — первые запорно-регулировочные і краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
по канализации — вся система водоотведения входит в состав общедомового имущества;
по электричеству — по индивидуальным (общим квартирным) приборам учета электрической энергии.
Внешняя граница является границей ответственности, местом, откуда ресурс становится услугой.
Условия договора о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг и

иным нормативным правовым актам Российской Федерации (п. 8 t Правил). *
В соответствии с Правилами возможны только две схемы предоставления коммунальных услуг гражданам. ,
Схема 1 применяется, когда реализованы способы управления через УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный кооператив (см. рис. 15).
?
Договоры с УО, ТСЖ,. ЖК Договор поставки
или уставы ТСЖ, ЖК коммунальных ресурсов 'Г 1 г ¦ Потребитель Исполнитель Абонент Поставщик коммунальных ресурсов Гражданин, использующий КУ для личных, семейных, домашних нужд Управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК Ресурсоснабжающая организация Рис, 15, Предоставление коммунальных услуг гражданам при управлении многоквартирным домом через УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный кооператив (схема 1)
1.Договоркупли-продажи(поставки)коммунальныхре- сурсов.
По этому договору управляющая организация, ТСЖ, ЖК либо ЖСК (являясь при этом потребителями коммунальных ресурсов) заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (постав-щиком коммунальных ресурсов) на продажу коммунальных услуг. Сторонами договора соответственно являются ресурсоснабжаю- шря организация и абонент. Основой договора поставки являют-ся права и обязанности его сторон. Помимо норм, содержащихся в ГК РФ, к указанным отношениям применяются специальные нормативные акты. Например, Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на
G Эффективное улрээлем^е жилым помом 4
электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постанов- ! лением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г., Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской s Федерации» и др.
Предоставление коммунальных ресурсов осуществляется на основе договоров, которые заключаются в следующем порядке:
составление заявления о заключении договора с приложением необходимых документов;
получение в энергоснабжающей организации проекта до- j говора;
заключение договора на условиях энергоснабжающей организации либо написание протокола разногласий к договору;
согласование разногласий;
подписание договора.
При возникновении разногласий по представленному договору (оферте) в 30-дневный срок может быть составлен протокол разногласий.
Если протокол разногласий не подписывается противоположной стороной в представленной редакции, то на него в 30-дневный срок составляется протокол согласования разногласий.
При недостижении соглашения разногласия, возникшие при заключении договора, полежат передаче на рассмотрение суда на основании ст. 445,446 ГК РФ. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соот-ветствии с решением суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим < убытки. В качестве убытков могут быть взысканы расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, расходы, свя- , занные с утратой или повреждением его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получи- « ло бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возме- щения, наряду с другими убытками, упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы. s
Следует обратить внимание на то, что предварительная оплата коммунальных ресурсов управляющей организацией, ТСЖ, ЖК » либо ЖСК ресурсоснабжающей организации не допускается (п. 2 Порядка расчета за электрическую, тепловую энергию и природ- і ный газ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. № 294).
2. Договоруправления (еслиспособуправления-управ- лениеуправляющейорганизацией)илидоговорпредоставле- * ниякоммунальныхуслугсне членами ТСЖ.
Предоставление коммунальных услуг населению может происходить по различным основаниям, зависящим от выбранного ( способа управления домом. В частности, Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги по договору управления, в котором предусмотрена эта обязанность. ТСЖ предостав- ^ ляет коммунальные услуги собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ по договору предоставления коммунальных ' услуг. Если собственник помещения является членом ТСЖ ЖК, предоставление ему коммунальных услуг осуществляется в соот-ветствии с уставом ТСЖ ЖК и заключение специального договора не требуется. $
Если управляющие организации или ТСЖ производят само- ' стоятельно коммунальные ресурсы и предоставляют эти услуги населению, то в системе отношений будет отсутствовать ресурсо- снабжающая организация, продающая готовые коммунальные ресурсы (см. рис. 16).
Схема 2 применяется при непосредственном управлении многоквартирным домом (см. рис. 17), когда каждый собственник помещения от своего имени заключает договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. На основа-нии решения общего собрания от имени собственников помеще- , ний вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность, выданную в письменной фор-ме всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ст. 164ЖК РФ). Коммунальные услуги Исполнитель
Потребитель Гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних нужд
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, ЖК, ЖСК Рис. 16. Предоставление коммунальных услуг гражданам, если управляющие организации или ТСЖ самостоятельно производят коммунальные ресурсы
В этой схеме ресурсоснабжающая организация несет ответ-ственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего иму-щества собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор на обслуживание Договор поставки
Поставщик коммунального ресурса 1 Специализированная организация, осуществляющая обслуживание енутридомовых сетей Потребитель Гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних нужд Ресурсоснабжающая организация
Рис. 17. Предоставление коммунальных услуг гражданам при непосредственном управлении многоквартирным домом (схемо 2)
внутридомоеых сетей коммунальных ресурсов
Организация процесса управления многоквартирным домом
а
При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем S осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, либо собственника- 1
5
ми жилых домов или указанными собственниками самостоятель- s но, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное. !
Приведенная выше схема является наиболее соответствующей действующим, хотя и довольно противоречивым, нормам і права. Использование какой-либо иной схемы возможно, но только после тщательной проверки её на соответствие законода-тельству. В противном случае есть риск, что она будет признана , незаконной и повлечет за собой признание договора ничтожным
ї
с момента его заключения. Также велик риск наступления адми- , нистративной и уголовной ответственности.
И в заключение приведем преимущества использования законной схемы:
возможность приостановления или ограничения предос-тавления КУ (горячей воды, электричества) через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в слуt
чае неполной оплаты им коммунальных услуг, превышающей f шесть ежемесячных размеров платы (п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг); і
возможность перепродажи ресурса субабонентам (только не потребителям) (ст. 545 ГК РФ);
ресурсосбережение и установка приборов учета;
устойчивые договорные отношения с FCO. 1
і
<< | >>
Источник: В. Н. Субботина. Эффективное управление жилым домом. 2008

Еще по теме 4.4. Предоставление коммунальных услуг:

  1. 3.8. Общие правила предоставления коммунальных услуг
  2. 3. Предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире
  3. Кого вызывать, как фиксировать ненадлежащее исполнение коммунальных услуг?
  4. 3.6. Предоставление гостиничных услуг
  5. Договорна предоставление телекоммуникационных услуг
  6. Глава 3. Защита Ваших прав при предоставлении некачественных услуг
  7. 90. ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОЦИАЛЬНАЯ ПОМОЩЬ, ОКАЗЫВАЕМАЯ В ВИДЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГРАЖДАНАМ НАБОРА СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ
  8. 5.1. О мерах по соблюдению законности в области разработки, производства, реализации и эксплуатации шифровальных средств, а также предоставления услуг в области шифрования информации
  9. Раздел 7. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И РАСКРЫТИЯ СЕТЕВЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ИНФОРМАЦИИ О ПРОПУСКНОЙ СПОСОБНОСТИ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ, ОБ ИХ ТЕХНИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ И О СТОИМОСТИ УСЛУГ ПО ПЕРЕДАЧЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ
  10. Раздел 8. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЙ (ЖАЛОБ) ПО ВОПРОСАМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ПЕРЕДАЧЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ И ПРИНЯТИЯ ПО ЭТИМ ЗАЯВЛЕНИЯМ (ЖАЛОБАМ) РЕШЕНИЙ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДЛЯ ИСПОЛНЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКИМИ И ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
  11. Глава 10. Коммунальное хозяйство
  12. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЕ:С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  13. ПРАВИЛА НЕДИСКРИМИНАЦИОННОГО ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ПЕРЕДАЧЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ И ОКАЗАНИЯ ЭТИХ УСЛУГ
  14. ПРАВИЛА НЕДИСКРИМИНАЦИОННОГО ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ОПЕРАТИВНО-ДИСПЕТЧЕРСКОМУ УПРАВЛЕНИЮ В ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ И ОКАЗАНИЯ ЭТИХ УСЛУГ
  15. ПРАВИЛА НЕДИСКРИМИНАЦИОННОГО ДОСТУПА К УСЛУГАМ ПО ПЕРЕДАЧЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ И ОКАЗАНИЯ ЭТИХ УСЛУГ В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ