<<
>>

1.4. Размер арендной платы

Пункт 1 статьи 654 ГК РФ определяет, что "договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным".

Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:

- выражение арендного платежа в валюте или рублях;

- срок внесения арендных платежей - ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;

- включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;

- виды (формы) арендного платежа, перечень которых предусмотрен в пункте 2 статьи 614 ГК РФ.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как видно из представленной статьи, перечень видов арендного платежа открыт и порой стороны договора аренды считают оплату коммунальных платежей одним из видов арендной платы.

Однако, по мнению Президиума ВАС, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п.
12 информационного письма N 66).

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Таким образом, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Вместе с тем федеральные арбитражные суды округов часто принимают решения, противоречащие приведенной позиции Президиума ВАС. Примером такого противоречия является Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03.

ОАО "Обновление Арбата" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "РА-5" о признании договора аренды от 02.03.2001 N ТТ6/1 незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия договора. При этом истец ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу N А40-6286/02-56-32 признан незаключенным договор о совместной деятельности от 01.03.2001, во исполнение которого в пользование ООО "РА-5" было передано нежилое помещение.

Решением от 01.07.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2002, договор аренды от 02.03.2001 признан незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ.

При этом суд указал, что в связи с признанием незаключенным договора о совместной деятельности признаются несогласованными существенные условия договора аренды о зачете арендной платы в расчетах по совместной деятельности и предельном размере арендной платы.

Суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4.1 договора аренды определено, что арендная плата устанавливается в размере стоимости коммунальных услуг на занимаемые площади по тарифам, устанавливаемым Правительством Москвы.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами были согласованы все существенные условия, характерные для договора аренды нежилых помещений, и у суда отсутствовали правовые основания для признания договора от 02.03.2001 N ТТ6/1 незаключенным. В связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Довод истца относительно того, что нежилые помещения были переданы ответчику во исполнение признанного впоследствии незаключенным договора о совместной деятельности от 01.03.2001 N ТТ6, не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор аренды от 02.03.2001 N ТТ6/1 является самостоятельным видом гражданско-правовой сделки и заключен в соответствии со статьей 432 ГК РФ.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с чем признание незаключенным в части совместной деятельности договора от 01.03.2001 N ТТ6 не может служить основанием к признанию незаключенным договора аренды.

Ссылка истца на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, может служить основанием для изменения или расторжения договора в порядке ст. ст. 451, 452 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено следующее:

"Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год".

Интересна практика применения этого положения в части толкования понятия "изменение размера арендной платы" судами.

Является ли изменением размера арендной платы установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, или ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции?

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.

Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма N 66).

Таким образом, установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, не является изменением размера арендной платы, а означает установление механизма ее исчисления.

Также не является изменением размера арендной платы ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а представляет собой исполнение данного условия.

Мы видим, что по мнению Президиума ВАС, если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то стороны согласовывают условие о размере арендной платы, установив при этом способ расчета размера арендной платы.

Позиция Президиума ВАС относительно толкования п. 3 статьи 614 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды установить вместо твердого размера арендной платы порядок (механизм) ее исчисления, что не будет являться изменением арендной платы. Например, стороны вправе установить условие, при котором размер арендной платы изменяется более одного раза в год в зависимости от независимой оценки стоимости права аренды или предусмотреть механизм помесячного изменения размера арендной платы путем индексации на процент, прямо пропорциональный увеличению коммунальных платежей. Варианты зависят исключительно от творчества сторон договора аренды здания, строения, нежилого помещения.

Необходимо обратить внимание на определение Президиумом формулировки "не чаще одного раза в год". В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, в случае установления твердого размера арендной платы арендодатель вправе изменить ее размер только спустя один год с момента заключения договора аренды.

<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 1.4. Размер арендной платы:

  1. Прекращается ли обязательство арендатора по внесению арендной платы при досрочном освобождении помещения
  2. Подходы музеев к установлению размеров входной платы
  3. Арендная плата. Сроки оплаты. Методы фиксации
  4. 63. РАЗМЕРЫ ПОСОБИЯ ПО БЕЗРАБОТИЦЕ
  5. Размер компании
  6. 1. Определение размера ущерба
  7. 7.7. Сложение (уменьшение) размера штрафа
  8. 3.7. Определение размера ущерба
  9. § 2. Размер компенсации за страдания
  10. ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о снижении размера алиментов
  11. 5. Концентрация производства и размеры предприятий в промышленности
  12. § 1. Методика определения размера компенсации
  13. Определение экономически оптимального размера заказа
  14. 40. СТРУКТУРА И РАЗМЕР ТРУДОВОЙ ПЕНСИИ ПО СТАРОСТИ
  15. 41. СТРУКТУРА И РАЗМЕР ТРУДОВОЙ ПЕНСИИ ПО ИНВАЛИДНОСТИ