<<
>>

5.2. Реализация права пользования земельным участком несколькими собственниками недвижимости, расположенной на одном земельном участке

Мы уже отметили, что согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц в обязательстве на стороне арендатора.

И здесь возникают два вопроса:

1.

Каким образом государственный орган считает долю каждого из собственников для определения размера арендных платежей?

2. Каким образом определить размер земельного участка, право на пользование которым имеет каждый из собственников наземной недвижимости?

Ответы на данные вопросы можно найти в законодательстве субъектов РФ. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона г. Москвы N 34 доля для целей взимания арендных платежей рассчитывается как произведение площади земельного участка и доли общих площадей (объемов), занимаемых собственниками помещений, от соответствующей общей площади (объема) помещений, размещенных на данном земельном участке.

При этом объемы помещений используются в расчетах в случае, когда высота помещений в одном и том же здании, сооружении различается более чем на 10 процентов. Например, когда в одном и том же здании высота одних помещений 3 метра, а других 3,31 метра.

Для ответа на второй вопрос рассмотрим вариант расположения нескольких собственников на одном земельном участке (рис. 1).

-----------------T---------T---------------

¦ X ¦ ¦ Y ¦

------------------- ¦ ¦ ¦ ¦

¦Земля находится в ¦ +----------------- L---------T-----+

¦государственной +--+------------------> ¦ ¦

¦собственности ¦ +------------- ¦ ¦

L------------------- ¦ ¦ ¦ Z ¦

¦ N ¦ ----------+ ¦

¦ ¦ ¦ K ¦ ¦

L-------------+------------+---------+------

На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности, на котором расположены три здания, принадлежащие разным частным собственникам: X, Y, Z, K, N.

При этом собственники Y, Z, K занимают части одного здания (помещения). То есть у каждого из них в собственности находится только часть единого здании (помещение), а не здание в целом. В отличие от названных собственников на земельном участке имеются и другие собственники, каждый из которых занимает отдельно стоящее здание. Это собственники X и N.

Право пользования собственников Y, Z, K, как собственников помещений в едином здании, реализуется через вступление в договор аренды земельного участка с множественностью лиц в обязательстве.

Касательно собственника X, N есть два варианта реализации их прав пользования земельным участком:

- вступить в договор с множественностью лиц в обязательстве;

- выделить земельный участок под зданием в натуре.

Но как определить размер земельного участка, который необходим для использования этого здания? Как уже было сказано, на федеральном уровне критерии отсутствуют. На помощь приходит законодательство субъекта Федерации, в частности Закон г. Москвы N 34.

Как правило, законодательство субъекта РФ определяет лишь размер земельного участка для целей взимания земельных платежей, но также как и федеральное законодательство, не имеет критериев выделения части земельного участка в натуре и привязки его к конкретному зданию, сооружению. И это является большой проблемой.

Но все же важно знать, как рассчитать размер земельного участка, необходимого для использования здания. В Москве, в частности, это определено в ст. 1, дефис 5 Закона N 34 г. Москвы (определение земельного участка):

- земельный участок (часть земельного участка), занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования - земельный участок (часть земельного участка), права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания или сооружения. Порядок определения границ земельного участка устанавливается Московской городской администрацией. До межевания территории его площадь определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:

а) площади застройки (пятно застройки);

б) площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующую зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

Доля, соответствующая зданию или сооружению, рассчитывается в порядке, установленном в части 2 статьи 6 настоящего Закона.

Таким образом, исходя из представленного алгоритма, можно определить площадь земельного участка, необходимого для использования здания. Однако границы этого земельного участка будут согласовываться всеми собственниками наземной недвижимости, расположенной на земельном участке, то есть собственниками X, Y, Z, K, N.

Пункт 1 статьи 271 ГК РФ говорит о праве собственника недвижимости пользоваться частью земельного участка под этой недвижимостью:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

К сожалению, действующим на сегодняшний день законодательством не установлены критерии, на основании которых можно выполнить положение указанной статьи, то есть определить в натуре часть земельного участка, необходимого для использования того или иного здания.

Итак, государственный орган, регулирующий земельные отношения, имеет юридические основания для определения долей каждого из собственников недвижимости на одном земельном участке; имеет юридические основания для определения размера земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, расположенного на участке, но не имеет юридических оснований для выделения части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости в натуре при наличии нескольких собственников на одном земельном участке. Решение данной проблемы отдано на откуп собственникам наземной недвижимости.

Общеизвестен принцип платности пользования земельными участками под объектами недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Говоря о земельных платежах нельзя забывать, что, став собственником здания, сооружения, помещения до оформления договора аренды земельного участка и расчета арендной платы, необходимо подать налоговую декларацию для уплаты земельного налога, утвержденную Приказом МНС РФ от 29.12.2003 N БГ-3-21/725 "Об утверждении формы налоговой декларации по земельному налогу и инструкции по ее заполнению".

Надо понимать, что налоговая декларация по земельному налогу не является правоустанавливающим документом в отличие от договора аренды земельного участка.

Часто на земельном массиве, где расположены многочисленные здания, сооружения, когда по тем или иным причинам нет возможности оформления договора аренды земельного участка, приходится сталкиваться с произволом налоговых органов. Например, когда с каждого из четырех собственников (у каждого в собственности по этажу) в четырехэтажном здании взимался налог за две площади застройки здания, то есть восемь площадей застройки одного здания, что противоречит условию статьи 1 Закона N 34, в соответствии с которой определяется размер земельного участка.

В связи с этим, возникает резонный вопрос:

Кто рассчитывает земельный налог: собственник или налоговый орган?

Обратим внимание на ст. 16 Закона "О плате за землю": "Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами. Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку.

По вновь отведенным земельным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления".

И еще, арендатор земельного участка, приобретая арендованный участок в собственность, перестает платить аренду и начинает платить земельный налог с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Касательно перспектив развития нормативного регулирования земельного налога хотелось бы отметить следующее. Глава 31 "Земельный налог" введена в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом N 141-ФЗ от 29 ноября 2004 г.

В 2006 г. предполагается повсеместное введение земельного налога. Поскольку земельный налог является местным, то, соответственно, необходимо законодательно утвердить его и на уровне муниципальных образований. Большинство муниципальных образований не успели ввести этот налог с 1 января 2005 г. (хотя Закон N 141-ФЗ им это право предоставил). Земельный налог был введен только на территории г. Москвы Законом от 24 ноября 2004 г. N 74 "О земельном налоге". Он составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения; 0,1% от кадастровой стоимости земельных участков, занятых жильем; 1,5% от кадастровой стоимости прочих земельных участков.

На остальной территории России в целях налогообложения земель сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения применяется запутанная и малообоснованная система средних налоговых ставок, определяемых местными органами власти на основе установленных Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" базовых ставок и поправочных коэффициентов. При этом сумма налога практически не зависит ни от местоположения земельного участка, ни от его плодородности, а разветвленная система налоговых льгот не создает стимулов к эффективному использованию земель.

В ближайшем будущем земельный налог останется местным. Его налоговая база будет определяться на основе кадастровой стоимости земельного участка. Налоговый кодекс РФ определяет максимальный размер налоговой ставки. Это 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков, занятых жильем, и 1,5% от кадастровой стоимости прочих земельных участков. В то же время, в отличие от ранее действующего порядка, существенно сокращен перечень налоговых льгот, устанавливаемых на федеральном уровне.

Уже отмечалось, что в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса "в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность".

Однако Земельный кодекс не дает ответа на вопрос:

Каким образом приобретать земельный участок в собственность, если один из собственников помещения в здании не хочет этого делать. Как выйти из тупика?

На мой взгляд, возможны несколько вариантов развития событий:

1. Лицо, которое не хочет приобретать земельный участок в собственность, должно отказаться от его приобретения в пользу желающих приобрести земельный участок.

2. Предложить целевой заем на приобретение земельной доли лицу, которое отказывается приобретать земельный участок в общую долевую собственность. В договоре может быть установлено условие о возможности передачи доли в счет погашения займа в случае невозврата займа к установленному сроку.

После наступления названного условия право на долю переходит к займодателю и он становится собственником всего земельного участка.

Далее, возможно заключение договора ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), исходя из уже ранее подсчитанной доли в общей долевой собственности или других критериев, определяемых собственником земельного участка.

Вариант аренды возможен, если имеется возможность выделения части земельного участка под недвижимостью собственника, не владеющего землей. Если выделить часть земельного участка невозможно, например для собственника второго этажа, то сдать ему в аренду долю в земельном участке нельзя, так как объектом аренды является исключительно обособленный земельный участок.

Получается, что иных, кроме сервитута, правил оформления земельных отношений между частным собственником земельного участка и собственником помещения, расположенного на этом земельном участке, законодательство не устанавливает.

Собственники земельного участка, скорее всего, будут самостоятельно заполнять пробел в законодательстве, связанный с установлением критериев выделения земельного участка в натуре для сособственника помещений в здании. И с необходимостью решения данной проблемы собственники земельного участка столкнутся в самой ближайшей перспективе, так как в регионах России активно ведется предпродажная подготовка государственных земель. Флагманом этой деятельности выступило Московское правительство.

Летом 2005 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал Постановление, устанавливающее стоимость государственных земельных участков "при продаже их собственникам капитальных зданий, строений и сооружений". Как сказано в документе, "цена земли принимается равной тридцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующих земельных участков". В настоящее время ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, то есть цена выкупа, по Постановлению столичного Правительства, будет равняться 45% от нее. Это максимальный размер выкупа, предусмотренный Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Для производств, деятельность которых является важной для экономики города, Московское правительство приняло решение установить льготные расценки. Хозяева таких предприятий будут платить за земельные участки всего лишь 20% от их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земли при расчете ставки земельного налога в столице берется не случайно. Она устанавливается Правительством Москвы в соответствии с российским законодательством и зависит от целого ряда факторов, например от местоположения участка и ограничений в его возможном использовании. Иными словами, стоимость одинаковых участков земли, расположенных поблизости друг от друга, может быть разной, если на одном стоит завод, а на другом - оздоровительный центр. На самом деле никто точно не может сказать, сколько реально стоит столичная земля. В Москве нет рынка земли, сделки по ее свободной купле-продаже практически не заключаются, поэтому ее реальную (рыночную) стоимость определить невозможно. Однако городское правительство не могло не принять, а Юрий Лужков не мог не подписать это Постановление. Дело в том, что в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда N 11, которое уже упоминалось, Пленум обязал региональные власти продавать земельные участки собственникам предприятий, которые на них расположены. Тогда же был установлен двухнедельный срок, в течение которого власти обязаны рассмотреть заявку о выкупе участка. Нерассмотрение заявки на покупку земли или необоснованный отказ местных властей от ее продажи могут служить причиной для обращения в суд. При этом в выкупе земельных участков под предприятиями их владельцам могут отказать только в одном случае - если эти участки, согласно Генеральному плану развития региона, уже зарезервированы под городские цели.

Но и это не все. Если в субъекте Федерации не будет принято собственного законодательного акта, конкретизирующего цену и процедуру выкупа земли, ее стоимость автоматически будет рассчитываться исходя из минимальной ставки. В течение ближайших трех месяцев Департамент земельных ресурсов Москвы должен разработать и представить на рассмотрение и утверждение столичному Правительству проект распорядительного законодательного акта, регламентирующего порядок принятия решений о продаже земельных участков в Москве. Этот документ должен быть принят до 1 января 2006 г., когда, согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", заканчивается право хозяев предприятий на бессрочное пользование землей. К этой дате частные компании должны определиться, что делать с земельными участками, на которых стоят их предприятия. Их можно будет либо взять в аренду, либо выкупить. Кстати, согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда N 11 каждое конкретное предприятие имеет право только один раз сделать свой выбор.

Больше всего столичные власти опасаются того, что владельцы предприятий, получив право выкупа земли меньше чем за половину реальной стоимости, начнут ею спекулировать. Городское правительство собирается предпринять ряд шагов, чтобы этого не допустить. Например, в настоящее время разрабатывается положение, согласно которому при перепрофилировании предприятия его хозяева должны будут доплатить в московскую казну до 100% кадастровой стоимости земли, рассчитанной для того бизнеса, которым они собираются заниматься. Но спекуляция земли неизбежна, как только землю будут свободно покупать и продавать. В качестве примера можно привести автотранспортные предприятия, которые явно не выгодно держать в центре города. Владельцы этих предприятий, скорее всего, будут выводить их на окраины, а землю продавать. Причем по рыночной цене.

<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 5.2. Реализация права пользования земельным участком несколькими собственниками недвижимости, расположенной на одном земельном участке:

  1. 70. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. АРЕНДА. СЕРВИТУТ
  2. 5.1. Права собственников зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  3. 5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  4. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ. ВЕЩНЫЕ ПРАВА ПО ВЛАДЕНИЮИ ПОЛЬЗОВАНИЮ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. СЕРВИТУТ
  5. Какими правами обладают собственники приватизированных квартир на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома?
  6. 84. ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ НА ПРАВЕ ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ
  7. 2. 3. Дела об отказе в предоставлении земельных участков
  8. Страхование ответственности за причинение вреда земельным участкам
  9. 67. НАСЛЕДОВАНИЕ ВЕЩЕЙ, ОГРАНИЧЕННО ОБОРОТОСПОСОБНЫХ. НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  10. Тема 13. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА
  11. Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ, 2006
  12. 41.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  13. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  14. Статья 4. Судебные участки
  15. Мастер участка
  16. 7. АНОРГОНОТИЧЕСКИЕ УЧАСТКИ ТЕЛА В КАТАТОНИЧЕСКОМ СОСТОЯНИИ