<<
>>

2.3. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

Договором аренды может быть установлен прямой запрет на реализацию преимущественного права.

Это разрешено указанной статьей. Примером такого запрета, установленного в договоре, может быть следующая формулировка: "По истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок".

Но если такого запрета не установлено, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, то есть содержание преимущественного права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях.

При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было.

Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Арбитражная практика показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (п. 4 письма ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" // Вестник ВАС РФ. 1993. N 11).

Таким образом, из правил пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право заключения договора на новый срок реализуется исключительно через процедуру письменного уведомления арендодателя и не применяется иначе. Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды.

Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является общей практической ошибкой арендатора.

Примером этого является следующий спор, разрешенный арбитражным судом.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ (п.

33 информационного письма N 66).

Таким образом, уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Имеется ли возможность у арендатора перевести на себя права и обязанности по договору аренды, если после отказа в заключении нового договора аренды имущество передано не в аренду, а например, в безвозмездное пользование?

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.

Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению (п. 35 информационного письма N 66).

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Заключение договора на тех же условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт. Можно с полной ответственностью сказать, что в данной статье формулируется специальная норма в отношении формы договора аренды.

Но если таким способом возобновляется срочный договор аренды недвижимого имущества, который был зарегистрирован, то сторонам придется зарегистрировать снятие продолжающегося обременения арендованной недвижимости, которое установлено возобновленным на неопределенный срок договором. При этом стороны попадают в затруднительное положение, так как регистратор для снятия обременения потребует акт приема-передачи арендованной недвижимости, наличие которого уже не позволит воспользоваться правилом пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Сторонам в данной ситуации ничего не остается, как оставить зарегистрированное обременение, хотя договоры, пролонгированные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации, либо воспользоваться общим правилом расторжения срочного договора и заключить новый договор на неопределенный срок.

<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 2.3. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

  1. АРЕНДА (ПРЕДМЕТ. ПОНЯТИЕ, ФОРМА 3 ДОГОВОРА). СРОК ДОГОВОРА.ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
  2. 3. Образец приказа о приеме на работу работника на основании трудового договора, заключенного на неопределенный срок
  3. 4. Образец приказа о приеме на работу работника на основании трудового договора, заключенного на определенный срок
  4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
  5. Тема 3. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА, ССУДЫ3.1. Договор аренды
  6. 4.1. Учет аренды и договоров подрядаУчет аренды
  7. 1.2. Срок договора
  8. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  9. ДОГОВОР АРЕНДЫ
  10. 26. Срок действия авторского права. Общественное достояние
  11. 2.4. Изменение сторон в договоре аренды
  12. 3.2. Договор финансовой аренды (лизинга)
  13. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
  14. 2.1. Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации
  15. 3.2. Основания расторжения договора аренды недвижимости
  16. 3.1. Процедуры расторжения договора аренды недвижимости
  17. ДОГОВОРА НАЙМА (СОЦИАЛЬНЫЙ И КОММЕРЧЕСКИЙ) И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  18. Глава 3. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ ОБ ИЗМЕНЕНИИИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
  19. Глава 2. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ПРАВАХИ ОБЯЗАННОСТЯХ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
  20. Галина Корнийчук. Договоры аренды, найма и лизинга., 2007