<<

5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности

Параграф Гражданского кодекса РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, содержит три статьи, касающиеся регулирования земельных отношений, связанных с арендой зданий, сооружений, помещений - ст.

652, 653, п. 2 ст. 654. Интересным является толкование правил указанных статей в арбитражной практике применительно к разрешению следующих проблем.

Проблема первая. Ограничение арендатора помещения в пользовании земельным участком, которое решается в пользу арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК "по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".

Таким образом, любой арендатор помещения в здании вправе пользоваться всем земельным участком, привязанным к этому зданию, и собственник здания не может ограничить арендатора в его правах пользования. Для этого у собственника нет рычагов.

И данная ситуация не всегда выгодна собственнику (арендодателю).

Проблема вторая. Выделение из договора аренды помещения земельного платежа.

В сложившейся ситуации, когда невозможно обособить земельный участок для отдельно взятого арендатора помещения, и учитывая то, что объектом аренды может быть только обособленный земельный участок, на первый взгляд кажется, что выделение из договора аренды помещения платы за земельный участок невозможно. В связи с этим повсеместно стороны договора аренды помещения пользуются правилом пункта 2 статьи 654 ГК РФ: "Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором".

Допустим, стороны договора аренды помещения все же решили воспользоваться названным правом - предусмотреть иное в договоре аренды помещения и выделить плату за пользование земельным участком из платы за аренду помещения.

Удастся ли им это?

Рассмотрим возможные варианты выделения платы за пользование земельным участком из арендной платы за помещение:

1) субаренда части земельного участка, но при уже известном отсутствии критериев выделения земельного участка в натуре для арендатора помещения и указанном подходе Президиума ВАС к толкованию ст. 607 это невозможно;

2) действовать по аналогии с куплей-продажей, то есть вступить в договор со множественностью лиц в обязательстве, но п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет это сделать только собственникам помещений в здании;

3) сервитут, но согласно ст. 27 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, то есть стороной, устанавливающей сервитут, не может быть арендатор земельного участка.

Возможен единственный, на мой взгляд, вариант - это предусмотреть оплату земельного платежа путем перевыставления счетов по аналогии с перевыставлением счетов за коммунальные услуги.

Проблема третья. В связи с тем, что арендная плата за землю находится в прямой зависимости от целевого использования земельного участка и вида осуществляемой на нем деятельности, размеры земельных платежей арендодателя и арендатора помещения могут не совпадать. В связи с этим арендодатель помещения несет риски санкций, которые контролирующие органы могут применить к нему за нецелевое использование земельного участка.

Какова зависимость арендной платы за землю от целевого использования земельного участка?

Это можно увидеть на примере московских норм, определяющих составляющие арендной платы за землю. Анализ нормативно-правовых актов г. Москвы, связанных с установлением размера арендной платы, показывает, что ставка арендной платы складывается из площади земельного участка, перемноженной на:

1) базовую ставку арендной платы по Москве - 180000 руб. за гектар, с учетом коррекции в зависимости от категории арендатора земельного участка и целевого использования земельного участка (см.: распоряжение мэра Москвы N 285-РМ от 2 апреля 1999 года и распоряжение мэра Москвы N 1159-РМ от 26 декабря 2001 года);

2) поправочный коэффициент территориально-экономической зоны (см.: приложение 4 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года);

3) повышающий коэффициент (см.: приложение 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года).

Давайте сравним размеры земельных платежей собственника зданий, расположенных на неделимом земельном участке, и арендаторов, находящихся в этих зданиях и занимающихся различными видами деятельности, отличными от вида деятельности арендодателя (рис.

2).

------------- ----------T--T------------ --------------

¦Коммерческий+-+>Здание 1¦ ¦ 2 этаж <--+-+Общественная ¦

¦ банк ¦ +---------- ¦ ¦ ¦организация ¦

L------------- ¦ L-------T----+ L--------------

¦ ¦ ¦ -------------------

¦ <----+----+-+Арендатор ЗУ - ¦

¦ ¦ ¦ ¦организация ¦

+------- ¦ ¦ ¦промышленности ГУП¦

¦ ¦ ¦ ¦ L-------------------

¦Здание ¦ ---------+----+ ----------

¦ 2 ¦ ¦Здание 3¦ <-+-+Нотариус ¦

L-------+---+--------+----- L----------

На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности и переданный в аренду организации промышленности - государственному унитарному предприятию (ГУП). На земельном участке расположены три здания, принадлежащие ГУПу: здания 1, 2, 3. В зданиях 1 и 3 располагаются арендаторы. Здание 1 сдано в аренду коммерческому банку. Второй этаж левого крыла здания 3 занимает арендатор - общественная организация. Одно из помещений первого этажа здания 3 занимает нотариус.

Сравнивая арендные платежи организации промышленности ГУПа, которому принадлежат здания и арендаторов здания 1, и помещений здания 3 можно отметить следующее. Ставка арендной платы за земельный участок арендатора земельного участка - организации промышленности ГУП равна 108000 рублей за гектар в год, то есть 60% от базовой ставки арендной платы за землю (180000 руб. за га в год) (см.: пункт 19 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Ставки земельных платежей арендаторов помещений не совпадают со ставкой земельного платежа арендодателя. Так, например, общественная организация платит 54000 рублей за гектар в год, то есть 30% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 10 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Коммерческий банк и нотариальная контора платит по 540000 рублей за гектар в год, то есть 300% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 24 и 25 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).

Таким образом, арендодатель предоставил в аренду помещения лицам, виды деятельности которых не совпадают с целевым назначением земельного участка под зданиями.

В этом случае возможно применение санкций к арендодателю (ГУПу).

Какие санкции могут быть применены к собственнику здания, если виды деятельности арендаторов помещений в здании отличаются от целевого назначения земельного участка, предоставленного собственнику здания в аренду?

К собственнику могут быть применены следующие санкции:

1) неустойка, установленная в договоре аренды земельного участка, то есть увеличение арендной платы вдвое;

2) увеличивающий коэффициент в зависимости от площади, используемой не по назначению (см.: пункт 7 приложения 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ);

3) расторжение договора аренды помещения.

Гражданским кодексом РФ прямо установлено получение согласия собственника земельного участка на его использование не по назначению. Так, пункт 3 статьи 652 ГК РФ определяет: "Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (то есть государства в лице исполнительного органа), если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка".

Иными словами, аренда здания, помещения в нем без согласия собственника земельного участка является основанием расторжения договора аренды помещения в случае, если деятельность арендатора противоречит цели использования земельного участка;

4) административный штраф по статье 7.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях (Самовольная переуступка права пользования землей, недрами, участком лесного фонда и т.д.) за несогласование с собственником земельного участка договора аренды помещения, если деятельность арендатора помещения противоречит цели использования земельного участка. Применение указанной статьи влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

5) административный штраф по статье 8.8 КоАП (Использование земель не по целевому назначению).

Использование земель не по целевому назначению, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб.; на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10000 до 20000 руб.

В связи с этим, идеальной формулировкой целевого назначения земельного участка, передаваемого собственнику зданий в аренду, является следующая формулировка: "земельный участок передается для целей использования зданий и сооружений, находящихся на нем".

Рассмотрим практику применения отдельных санкций.

ОАО "Автобемби" обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заместителя главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель о привлечении Общества к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земли не по целевому назначению с наложением штрафа в размере 15000 рублей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.08.03, в удовлетворении заявления отказано.

Оспариваемым постановлением Москомзема ОАО "Автобемби" привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, предоставленного на основании договора краткосрочной аренды. Судом было установлено, что согласно п. 1.1 договора земельный участок Обществу предоставлен для эксплуатации зданий под административные цели, ремонтные мастерские и открытые стоянки грузового автотранспорта.

Тем не менее часть земельного участка, предоставленного под открытые стоянки грузового автотранспорта, используется сторонней организацией на основании договора с ОАО "Автобемби" под размещение открытой, охраняемой стоянки легковых автомобилей.

Отказывая в признании незаконным и отмене постановления Москомзема, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что поскольку целью использования участка, определенной договором, является стоянка грузового автотранспорта, то размещение на занимаемом заявителем земельном участке стоянки легковых автомобилей является нецелевым использованием земли.

Однако судами не принято во внимание, что использование заявителем земельного участка под стоянку именно грузового автотранспорта является гражданско-правовым условием договора от 25.12.01 N М-04-505135, за нарушение которого ОАО "Автобемби" в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ не может быть привлечено к административной ответственности.

В то же время, как следует из решения и постановления суда, само целевое использование земельного участка - под размещение автостоянки - ОАО "Автобемби" не нарушено.

На участке находится стоянка легковых автомобилей.

В связи с этим в действиях ОАО "Автобемби" отсутствует событие административного правонарушения, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении подлежит отмене, в том числе при отсутствии события административного правонарушения (Постановление ФАС МО от 10.12.03 N КА-А40/9842-03).

Следующее дело.

Московский технический университет (МТУ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления Москомзема, касающегося привлечения к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП).

Решением в удовлетворении требования заявителя отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Законность решения и постановления проверена арбитражным судом кассационной инстанции. Установлено следующее.

Постановлением Москомзема от 17.06.03 Московский государственный институт радиотехники, электроники и автоматики (технический университет) привлечен к административной ответственности на основании статей 7.10 и 8.8 КоАП, соответственно, за самовольную переуступку права пользования землей и использование земель не по целевому назначению.

Для завершения строительства комплекса зданий и последующей их эксплуатации Московскому техническому университету распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 35,7821 кв. м.

На части этого земельного участка площадью 195 кв. метров размещены шиномонтаж, контейнеры, летнее кафе, принадлежащие третьему лицу, что подтверждается материалами дела и заявителем не отрицалось. Основанием для занятия названного земельного участка послужили договоры на аренду нежилых помещений, заключенные между третьим лицом и МТУ, которые не были согласованы с Москомземом, что влечет за собой ответственность, предусмотренную статьей 7.10 КоАП. Поскольку земельный участок площадью 195 кв. метров на момент проверки использовался не в целях завершения строительства комплекса зданий института и дальнейшей их эксплуатации, в действиях МТУ содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.8 КоАП. Таким образом, законные основания для привлечения технического университета к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 КоАП имелись.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу МТУ - без удовлетворения (Постановление ФАС МО от 11.02.04 N КА-А40/195-04).

Вот почему при таком количестве санкций собственник здания (арендодатель), помещения, находящегося на земельном участке, принадлежащем государству, часто задумывается о том, как бы избежать оформления своих отношений с собственником земли, то есть постараться уйти от договора аренды и приобрести земельный участок в собственность, если собственник один, или в общую долевую собственность, если собственников несколько.

Проблема четвертая. Попытка контролирующих органов (государственных земельных инспекций) заставить арендатора здания заключить договор аренды земельного участка.

Так, в Постановлении ФАС МО от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03 речь идет об арендаторе, которому Департамент имущества г. Москвы передал здание в аренду, а Москомзем применил санкцию ст. 7.1 КоАП, считая, что арендатор здания обязан заключить договор аренды земельного участка. Выводы первой и апелляционной инстанций следующие:

С момента заключения договора аренды здания у Общества возникло только право на владение и пользование соответствующим земельным участком, которое должно быть реализовано посредством заключения Обществом договора аренды земельного участка. Отсутствие такого договора свидетельствует о наличии события административного правонарушения. Вина Общества в совершении административного правонарушения заключается в том, что им не были приняты меры, направленные на оформление в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Однако, делает вывод уже кассационная инстанция, арбитражным судом не учтено, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Обществом, как установлено арбитражным судом, используется та часть земельного участка, которая занята зданием.

Договором аренды арендодателем, являющимся собственником земельного участка, передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок не определено.

Условия об аренде земельного участка в данном случае производны от права на арендуемое здание.

Таким образом, арбитражный суд при толковании п. 2 ст. 652 ГК РФ отметил, что в случае, когда арендодатель здания является собственником земельного участка (в данном случае собственник - государство), то договор аренды земельного участка не заключается, если договором аренды здания не определено передаваемое арендатору право на земельный участок.

Здесь предполагается, что Департамент имущества г. Москвы, который передал здание в аренду, не имеет договора аренды земельного участка, так как арендовать землю у себя самого государство не может.

В связи с этим напрашивается интересный вывод. Если государственное унитарное предприятие (ГУП) не имеет договора аренды земельного участка и в то же время является арендодателем здания, то арендатора здания также нельзя обязать заключать договор аренды земельного участка под арендованной недвижимостью, так как земля, переданная ГУПу государством в хозяйственное ведение, является государственной собственностью и собственники земли и здания совпадают.

<< |
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности:

  1. 5.1. Права собственников зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  2. Глава 5. РАЗРЕШЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙВ СВЯЗИ С АРЕНДОЙ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  3. 5.2. Реализация права пользования земельным участком несколькими собственниками недвижимости, расположенной на одном земельном участке
  4. Раздел I. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ
  5. Раздел II. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  6. 70. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. АРЕНДА. СЕРВИТУТ
  7. Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  8. Какими правами обладают собственники приватизированных квартир на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома?
  9. 84. ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ НА ПРАВЕ ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ
  10. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  11. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ. ВЕЩНЫЕ ПРАВА ПО ВЛАДЕНИЮИ ПОЛЬЗОВАНИЮ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. СЕРВИТУТ