<<
>>

Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков


Ответ дает Президиум Высшего Арбитражного Суда (в дальнейшем - ПВАС) в пункте первом информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (в дальнейшем - информационное письмо N 66).
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ, указав, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Следуя логике ПВАСа, здание можно разбить на помещения, которые являются самостоятельным объектом недвижимости, и конструктивные элементы здания, которые таковыми не являются. Следовательно, крыша, стены, лестницы, тамбуры и другие конструктивные элементы здания, названные в экспликации, не могут передаваться в аренду отдельно от помещений или здания (части здания). Получается, что нельзя сдать часть лестничной клетки в аренду под аппарат для продажи напитков. Такие отношения не будут квалифицироваться арбитражными судами как арендные.
А как же квалифицировать эти отношения?
В том же пункте информационного письма N 66 читаем:
анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Таким образом, предметом договора, который регулирует отношения по автоматической продаже напитков на лестничной клетке здания, будет не часть лестничной клетки, передаваемая в аренду, а предоставление заинтересованному лицу услуги в виде возможности на возмездной основе размещать аппарат по продаже напитков на лестнице принадлежащего услугодателю здания.
В практике часто сдаются помещения, площадь которых не соответствует техническому паспорту БТИ.
Каковы последствия, если арендатор узнает о том, что платит за лишний метраж?
Между сторонами заключен договор субаренды нежилого помещения площадью 18,6 кв. м. После прекращения договора арендатору стало известно, что площадь ранее субарендованного им помещения составляет 16,1 кв. м.
Арендатор обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к арендодателю о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на то, что по договору субаренды нежилого помещения у арендатора в пользовании находилось помещение, меньшее по площади, нежели указанное в договоре, в связи с чем переплаченная сумма арендных платежей подлежит возврату с начислением процентов.
В иске отказано по мотиву недоказанности права на иск, поскольку размер арендной платы не был поставлен в зависимость от метража нежилого помещения, сданного в субаренду.
Истцом не доказано, что арендная плата взималась из расчета метража площади, а не за помещение в целом, так как отсутствует ее калькуляция, где элементом счета была бы ставка арендной платы именно за кв. м (Постановление ФАС МО от 17.12.2003 N КГ-А40/100041-03).
Этот вывод сделан судом на основании пункта 3 статьи 654 ГК РФ:
"В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения".
Следовательно, когда в договоре стороны предусматривают следующее условие: "Размер арендной платы за один квадратный метр нежилого помещения в год составляет столько-то рублей", то арендатор вправе взыскать стоимость разницы в площади помещения и проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку размер арендной платы поставлен в зависимость от метража нежилого помещения, сданного в аренду.
Из этого можно сделать вывод о том, что арендодателю не желательно предусматривать указанное условие в договоре.
<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков:

  1. Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  2. Итак, что же желательно указать в предмете договора аренды здания, сооружения, помещения и какие документы приложить
  3. ДМИТРИЙ БАЧУРИН. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК ПРАВИЛЬНО КУПИТЬ, ПРОДАТЬ, СДАТЬ В АРЕНДУ, 2009
  4. ДОГОВОРА НАЙМА (СОЦИАЛЬНЫЙ И КОММЕРЧЕСКИЙ) И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  5. Глава 5. РАЗРЕШЕНИЕ НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙВ СВЯЗИ С АРЕНДОЙ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  6. Раздел I. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСАРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ
  7. 17.2. Выбор и изменение таможенного режима. Помещение товаров под таможенный режим. Соблюдение запретов и ограничений при помещении товаров под таможенные режимы
  8. ЛИЗИНГ (ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА) (англ. leasing - аренда
  9. 1.3. Порядок передачи объекта аренды
  10. 4.1. Учет аренды и договоров подрядаУчет аренды