<<
>>

Ипотечный жилищный рынок

Ипотечный жилищный рынок как система организационных,

экономических и правовых отношений, возникающих в процессе

144

предоставления и использования денежных средств на покупку жилья на условиях ипотеки, делится на две подсистемы: социальную и рыночную.

Социальная подсистема включает:

федеральные и региональные жилищные программы, финансируемые за счет средств бюджетов различных уровней.

Рыночная подсистема представлена более широко:

жилищные ссуды на предприятии;

долевое строительство и продажа жилья в рассрочку до окончания строительства;

строительные сберегательные кассы и жилищно-строительные кооперативы;

банковское ипотечное жилищное кредитование;

рефинансирование ипотечных кредитов.

Социальная подсистема.

Принято считать, что социальная подсистема ипотечного жилищного рынка ориентирована на очередников, бюджетников, военнослужащих и на других льготников.

Однако социальная подсистема призвана оказывать поддержку не только социально незащищенным слоям населения, но и служить катализатором развития экономики в целом, выполняя функции недостающих в настоящий момент звеньев ипотечного жилищного рынка.

1.

Федеральные и региональные жилищные программы, финансируемые за счет средств бюджетов различных уровней.

В настоящее время существует несколько разновидностей федеральных и региональных жилищных программ по улучшению жилищных условий населения. Например, в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» в Москве реализуется программа «Молодой семье - доступное жилье», в Санкт- Петербурге - «Молодежи - доступное жилье», а в Челябинске - «Квартиры молодым семьям». Суть этих программ заключается в предоставлении льготных жилищных кредитов и субсидий молодым семьям. Программы основаны на заключении договора купли-продажи жилья на льготных условиях с рассрочкой платежа и с оформлением в собственность после полной выплаты.

Другой вариант - коммерческий найм на различные сроки (в Москве, например, на пять лет), по окончании которого семьям предоставляются безвозмездные субсидии, величина которых может составлять от 5% до 90% от стоимости жилья.

К федеральным и региональным жилищным программам относятся программы переселения из северных и экологически неблагоприятных территорий, улучшения жилищных условий престарелых и инвалидов.

Например, Администрациями Красноярского края и Таймырского автономного округа осуществляются программы по переселению жителей северных территорий «Север на юг» и «Переселение жителей северных территорий Красноярского края». Активное участие в реализации федеральных и региональных жилищных программ принимают градообразующие предприятия и коммерческие банки.

Государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

ГЖС выпускаются в соответствии с федеральной целевой программой «Государственные жилищные сертификаты». ГЖС являются именным свидетельством, удостоверяющим право его владельца на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Правом на ГЖС обладают граждане, предыдущая деятельность которых была связана с выполнением обязанностей по обеспечению безопасности и стабильности государства: военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, уголовно- исправительной системы и члены их семей, некоторые другие категории граждан.

Муниципальные жилищные облигации.

Муниципальные жилищные облигации выпускаются региональными и муниципальными органами исполнительной власти. Выпуск муниципальных жилищных облигаций осуществляется во многих регионах страны: в Москве,

Санкт-Петербурге, в Иркутской, Нижегородской, Саратовской областях и в других. Номинал устанавливается в квадратных метрах, а стоимость - в денежном выражении квадратных метров. Стоимость облигаций индексируется в соответствии с правилами, утвержденными при выпуске. Накопление определенного количества квадратных метров позволяет владельцу облигаций обменять их на полноценное жилье, реализуемое, как правило, через специализированные муниципальные организации.

Рыночная подсистема.

Рыночная подсистема ипотечного жилищного рынка включает большее количество блоков и субъектов. Субъектами рыночной подсистемы являются застройщик, покупатель, кредитная организация, ипотечные агентства, фонды и корпорации, жилищные кооперативы, управляющие компании, страховые организации.

Жилищные ссуды на предприятии.

Форма ипотечного жилищного кредита, распространенная как в государственных учреждениях, так и на крупных предприятиях.

Субъектами выступают работодатель и гражданин - работник, в котором заинтересован работодатель. Механизм жилищной ссуды на предприятии (ее часто называют социальным ипотечным кредитом) заключается в оплате работником 10-20% стоимости жилья и получении на оставшуюся сумму ссуды на льготных условиях (10-15 лет под 3-7% годовых). На некоторых предприятиях встречаются еще более мягкие условия, например, предоставление жилищной ссуды сроком на 15 лет в размере до 100% от стоимости под 1-2% годовых.

Долевое строительство (продажа жилья в рассрочку до окончания строительства).

Субъектами данной формы ипотечного жилищного рынка выступают застройщик и физические лица (соинвесторы строительства), а в отдельных случаях инвестиционные компании и коммерческие банки. Механизм долевого строительства заключается в привлечении денежных средств соинвесторов в объеме 30-50% от полной стоимости (что особенно важно на начальном этапе строительства) и в выплате оставшейся суммы в рассрочку до окончания строительства.

Строительные сберегательные кассы (ССК) и жилищностроительные кооперативы (ЖСК).

Механизм реализации данной формы ипотечного жилищного рынка заключается в организации некоммерческого потребительского кооператива - добровольного объединения граждан и юридических лиц с целью удовлетворению потребностей участников на основании статьи 116 ГК РФ. Одновременно со вступлением в кооператив происходит внесение части стоимости будущей квартиры, составляющей, как правило, не менее 50%.

После подбора и оформления квартиры кооперативом или стройсберкассой предоставляется ипотечный жилищный кредит на недостающую сумму. Особенностью данной формы является то, что при коммерческой форме кредитования в ЖСК квартира оформляется в собственность некоммерческой организации, а в системе ССК недвижимость оформляется в собственность заемщика с обременением в виде залога в пользу стройсберкассы.

Банковское ипотечное жилищное кредитование.

Наиболее распространенная форма жилищной ипотеки.

В качестве субъектов выступают заемщик, кредитная организация, застройщик, страховая компания, в отдельных случаях поручители - физические или юридические лица. Поскольку ипотечный жилищный кредит - это кредит под залог недвижимости, то в качестве обеспечения принимается жилая и иногда нежилая недвижимость, свободные от обременений и ограничений.

Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ, вносящим изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обращение залогодержателем взыскания на предмет залога (квартиру или жилой дом) является основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом доме или квартире, при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Внесение данного изменения позволило значительно расширить спектр жилья, принимаемого в качестве обеспечения.

Коммерческие банки при выдаче ипотечных жилищных кредитов выдвигают ряд требований к потенциальным заемщикам. От их соблюдения зависят сумма кредита, срок кредитования, процентная ставка, отношение кредита к залогу, величина страховой премии:

стоимость и состояние приобретаемого жилья;

подтверждение доходов;

возраст заемщика, профессия, семейное положение;

место работы и должность;

наличие кредитной истории;

наличие поручителей.

5. Рефинансирование ипотечных кредитов.

Механизмы рефинансирования при ипотечном жилищном кредитовании одинаковы во всех развитых странах, различаются организационные аспекты. У кредитора, выдавшего кредит под залог жилой недвижимости, есть несколько вариантов, как поступить с активом в виде прав требований, обеспеченных залогом недвижимости.

Во-первых, он может уступить права по ипотечному кредиту (цессия, ценные бумаги и др.) другому лицу взамен получения денежной суммы. Например, большую часть сделок на вторичном ипотечном рынке США составляют именно сделки по уступке прав требования по кредитным договорам.

Во-вторых, оставив требования по ипотечным кредитам у себя, кредитор может привлечь денежные средства путем выпуска и размещения собственных ценных бумаг, обеспеченных имеющимися у него правами требования.

Правовой режим таких ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством1.

1 Например, Федеральный закон РФ от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

149

В сводном виде система ипотечного жилищного рынка представлена на рис.5.3.

Рис. 5.3. Структура ипотечного жилищного рынка

Из рис. 5.3 видно, что страховая организация взаимодействует с несколькими субъектами ипотечного жилищного рынка. В сфере взаимоотношений страховой организации находятся:

покупатель жилья (заемщик) - по поводу личного, имущественного страхования, страхования ответственности и в отдельных случаях страхования предпринимательских рисков;

кредитор - (кредитная организация, стройсберкасса,

потребительский кооператив граждан) является

выгодоприобретателем застрахованного имущества, кроме того, на

заранее оговоренную сумму страхуются жизнь и трудоспособность

заемщика, также страхуются предпринимательский риск заемщика

при внесении доли в строительство жилой недвижимости и

150

ответственность заемщика за неисполнение обязательств по кредитному договору;

залогодатель - в том случае, если залог предоставляется не заемщиком, а третьим лицом (например, предприятием или физическим лицом);

продавец жилья (застройщик) - при залоге недвижимости возможен вариант страхования предпринимательского риска покупателя, а также ответственности физического лица за выполнение условий договора долевого участия в строительстве.

оценочная компания - страхуется ответственность оценщика при выполнении профессиональных обязанностей.

Анализ ипотечного жилищного рынка, выделение в системе жилищной ипотеки рыночной и социальной подсистем приводит к дополнительному группированию современной российской жилищной ипотеки на два вида: рыночную и социальную ипотеку.

Рыночная ипотека предполагает, что доходы заемщика, кредитующегося на условиях ипотеки, позволяют ему воспользоваться одной из многих схем, распространенных в рыночной подсистеме современного ипотечного жилищного рынка: ипотечным жилищным кредитованием по схеме АИЖК, «ДельтаКредит» и иных банковских схем, участием в потребительском кооперативе граждан, накоплением жилищных облигаций и другими.

Социальная ипотека подразумевает прямое или косвенное участие государства в решении жилищной проблемы тех, кто в настоящее время не имеет возможности самостоятельного приобретения жилья или не может воспользоваться той или иной схемой рыночной подсистемы.

В обоих видах жилищной ипотеки предусматривается внесение первоначального взноса предприятием-работодателем, а также иные расчеты предприятия, заинтересованного в улучшении жилищных условий своего работника, с работником или организациями-кредиторами.

5.2.

Риски субъектов жилищной ипотеки

Прежде чем приступить к выявлению и анализу возможных рисков и ущербов участников жилищной ипотеки, необходимо определить самих субъектов ипотечного жилищного рынка, деятельность которых основывается на законодательных и нормативных актах. Еще раз напомним, что отношения ипотеки возникают в тех случаях, когда приобретаемая или находящаяся в собственности жилая недвижимость служит обеспечением выполнения обязательств по какому-либо договору (чаще всего кредитному). В том случае, когда жилье приобретается за счет собственных средств, необходимость в залоге недвижимости не возникает.

<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ. 2005

Еще по теме Ипотечный жилищный рынок:

  1. Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
  2. Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования
  3. 7.1. Страхование – главное условие предоставления ипотечного жилищного кредита
  4. Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
  5. 1 1.25. Дома жилищных и жилищно-строительных кооперативов
  6. Глава 2. Доказывание по жилищным делам2. 1. Дела о праве пользования жилыми помещениями, относящимися к жилищному фонду социального использования
  7. Елена Васильевна Латынова. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы, 2002
  8. 7. Ипотечное страхование
  9. Ипотечный договор
  10. Ипотечные пулы федерального значения
  11. Ипотечные ставки