<<
>>

4.4. Модель комбинированного страхования земельных отношений

Необходимость страхования имущественных интересов участников земельного рынка наиболее часто возникает при приобретении (покупке, мене) земли или недвижимости, расположенной на ней, при залоге земельного участка или другого объекта недвижимого имущества, при привлечении инвестиций, особенно иностранных, в проекты, связанные с объектами недвижимости.

При приобретении земельного участка или другого объекта недвижимого имущества приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность имущественного ущерба в случае опротестования приобретенных прав вследствие каких-либо обстоятельств, о которых он не знает в момент совершения сделки или не в состоянии предвидеть их будущие последствия.

В случае залога земельного участка или другого объекта недвижимости залогодержатель заинтересован в том, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет, если обращение взыскания на предмет залога окажется невозможным в силу незаконности тех или иных прав залогодателя на предмет залога.

Привлечение инвестиций в какой-либо проект, выполнение которого связано с правами на земельный участок или другой объект недвижимого имущества, инвестор вправе требовать застраховать права на этот земельный участок (другой объект недвижимости) в качестве гарантии от возможного ущерба в случае опротестования указанных прав.

Отсутствие надежных гарантий прав на недвижимость препятствует реализации инвестиционных проектов, в особенности проектов с участием иностранного капитала.

Поток инвестиций в экономику России значительно увеличится при наличии реальной возможности для иностранного инвестора застраховать права на недвижимое имущество, так как для большинства инвесторов именно полис титульной страховой компании фактически играет роль финансового обеспечения свидетельства о регистрации прав на недвижимость.

Порядок страхования, в том числе объектов недвижимого имущества, установлен ГК РФ и Законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Страхование земельных отношений осуществляется в виде комбинированного страхования, так как включает в себя несколько видов имущественного страхования.

Объектом страхования выступает не только имущество и имущественные интересы, но и права на земельный участок и/или другую недвижимость, принадлежащие страхователю (выгодоприобретателю).

Объектом страхования может быть большинство прав на недвижимое имущество:

право собственности;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право постоянного пользования чужим земельным участком или другим объектом недвижимости;

право аренды.

Субъектами страхования являются страхователь (гражданин или юридическое лицо, заключающее договор страхования приобретаемого права на земельный участок и (или) другой объект недвижимости), выгодоприобретатель (лицо, назначаемое страхователем и имеющее

131

основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного права), страховщик.

Страховыми рисками являются риски уменьшения стоимости земельного участка и прав страхователя (выгодоприобретателя), происходящие помимо его воли.

К определению рисков при страховании вещных прав возможны два различных подхода.

Один подход предполагает, что страховым риском может являться возможная полная утрата страхователем (выгодоприобретателем) застрахованного права. В соответствии с другим подходом страховым риском может являться также возможное ограничение полномочий правообладателя, например: установление сервитута на земельный участок или другой объект недвижимости, установление ранее не известных правообладателю прав третьих лиц на объект (права аренды, права пользования, права залогодержателя). Мировая практика предусматривает страхование интересов правообладателя для широкого круга случаев нанесения ему имущественного ущерба какими-либо действиями, изменяющими его полномочия.

Страховыми случаями являются изменение стоимости участка, а также изменение застрахованного права по решению суда, поскольку только решение суда может быть окончательным в спорных вопросах, связанных с правами на землю и другое недвижимое имущество.

Срок страхования определяется договором страхования. За рубежом принята практика, в соответствии с которой договоры страхования вещных прав заключаются бессрочно (срок страхования не ограничивается и заканчивается в случае отчуждения права по воле правообладателя либо выплаты страхового возмещения в размере всей страховой суммы). ГК РФ не предусматривает бессрочных договоров страхования. Договоры страхования прав на землю и другое недвижимое имущество могут заключаться на ограниченный, определенный договором срок.

Страховые тарифы определяются соглашением страхователя со страховщиком. Особенностью страхования земельных отношений является невозможность установления единых тарифов в силу разной степени риска при страховании прав на каждый конкретный земельный участок (другой объект недвижимости) в зависимости от истории права на него. Обстоятельствами, повышающими степень предполагаемого риска, могут быть:

явная неполнота истории прав;

возможные либо известные конкретные претензии третьих лиц, по которым точно предсказать судебное решение нельзя;

какие-либо обстоятельства, увеличивающие вероятность возникновения таких претензий (например, многократные сделки с каким-либо земельным участком или другим объектом недвижимости в течение короткого промежутка времени).

Общий страховой тариф может быть установлен лишь для объектов, изучение истории прав на которые не выявило никаких оснований предполагать возможность оспорить эти права.

Страховая сумма определяется соглашением сторон в пределах действительной (страховой) стоимости.

В наиболее распространенном варианте при страховании права собственности действительная стоимость права будет совпадать с действительной стоимостью земельного участка или другого недвижимого имущества в день заключения договора страхования. Однако в случае, если объектом страхования будут какие-либо иные права, необходимой станет оценка стоимости именно прав, а не имущества. В любом случае при страховании желательно проведение профессиональной оценки.

Андеррайтинг в страховании земельных отношений заключается не только в определении стоимости имущества, но и в выявлении страховых рисков, что необходимо для установления размера страхового тарифа. Предстраховая экспертиза в данном комбинированном виде страхования является более дорогостоящей по сравнению с прочими видами страхования. Страховая компания нуждается в получении в различных инстанциях необходимой информации об истории прав на земельный участок или другой объект недвижимости.

Перечень сведений и действий, необходимых при проведении андеррайтинга:

подтверждение органами государственной регистрации факта регистрации с указанием даты, зарегистрированных обременений, сведений об имевших место ранее наложенных арестах, отказах в регистрации, утери правоустанавливающих документов и выдачи дубликатов;

подтверждение подлинности документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации;

проверка подлинности нотариального удостоверения ранее совершенных с недвижимым имуществом сделок и доверенностей на их совершение, наличие согласия супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;

получение информации о зарегистрированных по месту жительства, а также ранее прописанных граждан, включая сведения об основаниях для регистрации и снятия с регистрации, наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, наличии оснований для регистрации по новому адресу;

идентификация личности и проверка подлинности документа, удостоверяющего личность, установление фактов утери и восстановления документа;

проверка дееспособности лица по сведениям из органов опеки и попечительства, психоневрологического и наркологического диспансеров, других учреждений;

установление местонахождения лиц, которые могут быть по тем или иным причинам заинтересованы в оспаривании прав на данную недвижимость, выяснение у них необходимых для принятия решения обстоятельств;

проверка согласия органа опеки и попечительства на отказ от

принадлежащих несовершеннолетнему прав на отчуждение жилого

134

помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, и на совершение сделки от имени несовершеннолетнего кем-либо другим, кроме законных представителей несовершеннолетнего;

получение в органах ЗАГС сведений о рождении, заключении и расторжении брака, смерти;

проверка документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки в различных инстанциях: местных администрациях, судебных органах, комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, комитетах по управлению государственным (городским) имуществом, фондах имущества, комитетах по жилищной политике, градостроительству и архитектуре, налоговых инспекциях, государственных инспекциях по охране памятников архитектуры, государственных управлениях по инвентаризации и оценке недвижимости, агентствах по приватизации жилого фонда, правлениях жилищно-строительных кооперативов, проектно-инвентаризационных бюро технической инвентаризации;

проверка отсутствия неурегулированных судебных споров, расследований правоохранительных органов, имеющих отношение к данной недвижимости.

Андеррайтинг позволяет выявить и устранить нарушения, допущенные в предшествовавших сделках с недвижимостью, а в отдельных случаях предостеречь потенциального покупателя от совершения сделки до выяснения всех обстоятельств.

Страхование гражданской ответственности регистраторов Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав. На эти учреждения возлагается правовая экспертиза сделок.

В обязанности регистратора входит проверка юридической чистоты сделок, включая проверку

подлинности поданных документов и наличие прав у заявителя или органов власти, и правовое сопровождение сделок. В случае сомнений в отношении качества (подлинности) предоставленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки.

При государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней служащие несут в основном дисциплинарную ответственность, а возмещение материального ущерба производится из бюджета. Учреждения Минюста по регистрации прав на недвижимость несут ответственность а) за своевременность и точность записи о праве на недвижимость в Едином государственном реестре прав; б) за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделок с ней.

В работе регистратора, как и в работе нотариуса, риэлтера, оценщика возможны неумышленные ошибки, последствия которых затрагивают имущественные интересы владельцев недвижимости и других лиц. Таким образом, встает вопрос о страховании гражданской ответственности регистратора недвижимости. При подобном страховании для каждого регистратора должен назначаться свой лимит ответственности. Лимит может назначаться как по каждой сделке в отдельности, так и по целому ряду сделок, регистрируемых, например, в течение года.

Анализ ущербов, которые могут быть нанесены правообладателю или инвестору показывает, что причинами возникновения ситуаций, приводящих к материальным ущербам, являются:

ошибки регистраторов;

неумышленное нарушение вещных прав (титула собственности); введение сервитута после регистрации прав;

ошибки в деятельности по ведению кадастрового учета земельных участков;

неправомерные действия разрешительных органов.

Объектом страхования гражданской ответственности регистратора являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с возмещением ущерба, причиненного работниками регистратора в результате осуществления своей деятельности по ведению реестра земельных участков, по приемке и хранению документов, необходимых для участия в аукционе (конкурсе) по продаже (аренде) земельных участков.

Страховое покрытие - причинение вреда имущественным интересам третьих лиц, которые произошедшее в результате:

непреднамеренных ошибок, небрежности или упущения, допущенных регистраторами при осуществлении деятельности по ведению реестра земельных участков;

частичной или полной утраты, а равно искажения системы ведения реестра вследствие сбоя, повреждения, отказа компьютерной техники, аппаратного оборудования или программного обеспечения.

Страховым случаем признается факт установления обязанности в силу гражданского законодательства РФ возместить вред, причиненный имущественным интересам потерпевшего лица в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения работниками регистратора следующих операций:

внесение в реестр земельных участков информации о земельном участке и его собственнике;

внесение изменений в информацию о зарегистрированном участке;

внесение в реестр записей о блокировании операций по лицевому счету;

внесение в реестр записей о блокировании операций купли- продажи земельных участков в связи с судебным арестом, залогом и др.;

внесение в реестр записей об обременении земельных участков;

предоставление информации из реестра земельных участков.

137

регистрация заявок и документов для участия в аукционе (конкурсе) по продаже (аренде) земельных участков;

хранение документов, поданных на аукцион (конкурс) по продаже (аренде) земельных участков.

Страховщик принимает на себя расходы по возмещению в следующих случаях:

нанесение вреда произошло в течение действия договора страхования;

вред причинен в связи с деятельностью по ведению реестра земельных участков, находящихся на определенной территории;

нанесение вреда напрямую связано с ненадлежащим осуществлением деятельности по приемке и хранению документов, необходимых для участия в аукционе (конкурсе) по продаже (аренде) земельных участков и/или по ведению реестра земельных участков.

Модель комбинированного страхования земельных отношений

В целях защиты от возможных ущербов, связанных с нарушением прав собственности и других имущественных интересов участников земельного рынка, целесообразно использовать модель комбинированного страхования земельных отношений, включающую:

Имущественное страхование земельного участка.

Страхование ответственности за нанесение ущерба окружающей среде.

Страхование ответственности пользователей (арендаторов) за нанесение различных ущербов.

Страхование залогодержателем (залогодателем) заложенного имущества.

Страхование титула собственности.

Страхование административных рисков на случай изъятия, возникновения ограничений и обременений, изменения норм землеотвода, изменения других вещных прав.

Страхование рисков, ведущих к качественному ухудшению земельных участков, к уменьшению или утрате его потребительской ценности.

Страхование гражданской ответственности регистраторов.

Страхование гражданской ответственности лиц, осуществляющих деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков.

Страхование рисков инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспечением по которым выступают земельные участки.

В зависимости от характеристик сделки данная модель, также как и представленная в предыдущей главе модель комбинированного страхования инвестиционных проектов, может выступать в уменьшенном виде и включать в себя только те виды страхования, которые необходимы для защиты от рисков, приводящих к ущербам.

Применение модели комбинированного страхования земельных отношений позволяет предусмотреть защиту практически от всех видов рисков и ущербов, которые могут быть нанесены как правообладателям, так и инвесторам.

Контрольные вопросы

В чем особенности страхования земельных отношений за рубежом?

Что такое «страхование гражданской ответственности за загрязнение окружающей среды»?

Каковы исторические особенности развития страхования земельных отношений в России?

В каких случаях возникает необходимость страховой защиты имущественных интересов участников земельного рынка?

В чем сущность экологического страхования?

Какие риски входят в классификацию рисков, возникающих в процессе земельных отношений?

Перечислите риски и ущербы правообладателей и инвесторов.

Раскройте технологию определения страховых тарифов при страховании земельных отношений.

В чем преимущества модели комбинированного страхования земельных отношений?

Какие виды страхования входят в модель комбинированного страхования земельных отношений?

В чем заключается организационная структура страхования земельных отношений?

Перечислите особенности андеррайтинга при страховании рисков участников земельного рынка.

Каковы цели страхования гражданской ответственности регистраторов?

<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ. 2005

Еще по теме 4.4. Модель комбинированного страхования земельных отношений:

  1. 5.3. Модель комбинированного страхования жилищной ипотеки
  2. Модель комбинированного страхования инвестиционных проектов
  3. Идея модели комбинированного страхования жилищной ипотеки
  4. 6.3. Модель комбинированного страхования социальных инвестиций
  5. ГЛАВА 4. СТРАХОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  6. 4.1. Развитие страхования земельных отношений
  7. Страхование земельных отношений в России
  8. 4.3. Страховые тарифы при страховании земельных отношений
  9. 3.1. Страхование инвестиций - комбинированный вид страхования
  10. Страхование ответственности за причинение вреда земельным участкам
  11. 10.2. Преобразование отношений земельной собственности и становление новых форм хозяйствования в процессе рыночной трансформации
  12. 7.3. Модель добровольного страхования вкладов и депозитов