<<
>>

Риски и ущербы инвесторов


1. Риск изменения размеров земельного участка. Риск реализуется в виде оформления земельного участка в размерах, отличных от тех, на которые инвестор или приобретатель здания, расположенного на участке, правомерно рассчитывал.
Виды ущербов:
потеря части земельного участка;
убытки, возникшие в результате уменьшения фактической площади земельного участка.
Факторы возникновения: ущерб может возникнуть как следствие уменьшения размеров участка в связи с тем, что уполномоченный орган землеотвода может проигнорировать осуществленный ранее в установленном порядке землеотвод из-за изменившихся нормативов, изменения фактического землепользования (новые соседние строения, дороги и т.п.); при переоформлении договора аренды.
Наиболее опасны с точки зрения возникновения подобного вида ущербов мероприятия, связанные с проведением землеустроительных работ, кадастрового учета, сделки купли-продажи здания, предприятия с правами на
118
участок, в том числе в процессе приватизации, а также действия, направленные на получение участка в долгосрочную аренду.
Риск уменьшения рыночной стоимости земельного участка. Риск реализуется в виде изменения стоимости объекта (одного из зданий, расположенных на земельном участке, либо помещения в здании) вследствие уменьшения доли в праве на земельный участок владельца объекта, ухудшения состояния окружающей участок территории или использования ее способами, снижающими рыночную стоимость участка с улучшениями.
Виды ущербов:
уменьшение стоимости объекта (одного из зданий, расположенных на земельном участке, либо помещения в здании) вследствие уменьшения доли владельца объекта в праве на земельный участок;
упущенная выгода, связанная с недополучением арендной платы за участок, иных доходов от использования объекта.
Факторы возникновения: случайное или преднамеренное изменение данных в органах учета при проведении технической инвентаризации зданий и помещений, действия по использованию соседних земельных участков или окружающей территории, способствующих снижению рыночной стоимости объекта.
Наиболее вероятно возникновение такого рода ущербов при работе с земельными участками городов и поселений, особенно в зонах жилой и производственной застройки, при сделках купли-продажи, залоге, передаче в возмездное пользование.
Риск возникновения дополнительных ограничений и обременений. Риск реализуется в виде несоответствия фактических ограничений и обременений ранее полученным покупателем сведениям, на основе которых им принималось решение о заключении сделки, отсутствии в ЕГРП записи об имевшихся в соответствии с правоустанавливающими документами обременениях. Риск может также проявляться в виде вновь открывшихся негативных обстоятельств, таких как проложенные подземные коммуникации, радиоактивное загрязнение и др., в связи с чем целесообразность нового строительства, реконструкции или благоустройства становится сомнительной.
Виды ущербов:
потеря части стоимости объекта;
увеличение расходов, обусловленных дополнительно возникшими обременениями;
упущенная выгода от уменьшения доходов вследствие появления ограничений;
упущенная выгода, связанная с невозможностью использования объекта наиболее эффективным способом вследствие возникших ограничений;
судебные издержки.
Факторы возникновения: несоответствие записи ЕГРП правоустанавливающему документу, изменения, которые могут быть внесены в записи ЕГРП, начиная с момента получения справки, содержащей информацию о зарегистрированных правах, сведений и находящихся на рассмотрении заявлениях на регистрацию, по которым решения еще не приняты.
4. Риск правопритязания третьих лиц на земельный участок.
Риск реализуется в виде правопритязаний третьих лиц при осуществлении инвестиционной деятельности.
Виды ущербов:
увеличение расходов по выполнению дополнительных обязательств;
возникающее обременение объекта;
дополнительное обременение земельного участка.
Факторы возникновения: отсутствие в ЕГРП записей об обременениях объекта правами третьих лиц, слабая проработка правообладателем земельного участка вопросов, связанных с выявлением физических лиц, которые потенциально могут подать заявление на регистрацию по месту жительства,
поскольку имеют право на это в соответствии с законодательством.
120
Наиболее вероятная сделка, при выполнении которой возможно возникновение подобных ущербов - реализация инвестиционных договоров на реконструкцию жилого дома с условием расселения проживающих. При этом часто не столько жилые дома, сколько участки жилой застройки являются объектом таких сделок.
Риск увеличения затрат на содержание земельного участка. Риск реализуется в виде изменения требований собственника участка, приводящих к увеличению расходов, а также к появлению новых ограничений.
Виды ущербов:
увеличение арендных платежей, других расходов на содержание земельного участка.
Факторы возникновения: изменения требований собственника земельного участка или участка, на котором расположено здание при оформлении (переоформлении) договора аренды земельного участка.
Риск неопределенности срока регистрации. Риск реализуется в виде неопределенности правового статуса заявителя, влияющего на объем и квалификацию затрат.
Виды ущербов:
расходы на исполнение санкций налоговых органов;
расходы, связанные с судебными издержками по иску, предъявленному против собственника объекта, хотя фактическим владельцем уже является покупатель;
упущенная выгода, связанная с невозможностью распорядиться объектом, реализовать права требования на арендную плату, на иные платежи.
Факторы возникновения: деятельность органов государственной регистрации. Вероятность возникновения ущерба достаточно высока, поскольку реально существует возможность неоднократного приостановления регистрации. Это может быть связано как с неправильной организацией деятельности регистрирующих органов, так и с обнаружением вновь открывшихся обстоятельств.
<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ. 2005

Еще по теме Риски и ущербы инвесторов:

  1. 4.2. Риски и ущербы участников земельного рынка. Риски и их классификация.
  2. Риски и ущербы оценщика
  3. Риски и ущербы залогодателя
  4. Риски и ущербы продавца жилья
  5. Риски и ущербы покупателя жилья (заемщика
  6. Риски и ущербы правообладателей
  7. Риски и ущербы органов государственной власти и местного самоуправления
  8. В России проводятся конкурсы частных инвесторов. На реальных деньгах частные инвесторы зарабатывают по 100-2000 % годовых
  9. 5.4. ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ j
  10. Инвестиционные риски
  11. ?????? JI.H.. ????? ? ?????????, 2002
  12. 6.2. ПРАВА ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ
  13. Глава 7. БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ИНВЕСТОРОВ