<<
>>

4.3. Страховые тарифы при страховании земельных отношений

Сложность расчета страховых тарифов при внедрении новых видов страхования заключается в отсутствии статистической и экспертной базы по реализации тех или иных рисков. Поэтому в ряде случаев возникает необходимость в более детальном изучении порядка расчета страховых тарифов различным видам страхования.

Страховой тариф, или брутто-тариф, состоит из нетто-тарифа и нагрузки. В нагрузку входят расходы на ведение дела и норма прибыли, определяемая страховыми актуариями совместно с финансовым менеджментом страховой компании. Принципы определения нагрузки традиционны и заключаются в проведении технических расчетов. Порядок расчета нетто-тарифа при страховании земельных отношений нуждается в отдельном рассмотрении.

Определение нетто-тарифа при страховании земельных отношений

При вычислении нетто-тарифа при страховании рисков, связанных с нарушением прав собственности и иных вещных прав участников земельного рынка, необходимо определить два показателя:

вероятность реализации рисков нарушения вещных прав и законных интересов участников земельного рынка;

стоимость земельного участка, предлагаемого на страхование.

При определении вероятности реализации рисков в качестве исходных

данных используется информация о типичных ситуациях и конкретных сделках на земельном рынке, отражающая частоту реализации рисков и появления ущербов, типологию земельных участков, являющихся предметом сделки, текущее состояние действующей нормативно-правовой базы, регламентирующей взаимоотношения сторон в рамках этой сделки, прочие сведения.

В ходе работы по оценке реализации рисков и стоимости земельных участков необходимо выбрать статистически наиболее значимые для изменения вероятности реализации риска параметры, то есть те характеристики сделки, которые сильнее всего влияют на вероятность возникновения ущерба.

На основании произведенной выборки становится возможным определить показатель, позволяющий обобщенно судить о вероятности реализации риска.

Определение этого показателя может производиться по следующему алгоритму.

1.

Выявление возможных рисков. Необходимо выявить риски, которым могут быть подвержены правообладатель или инвестор, а также определить наиболее подверженные этим рискам сделки (табл.4.2).

Таблица 4.2

Риски правообладателей и инвесторов при сделках с земельными

участками Описание рисков Виды сделок, подверженных риску Риски правообладателей 1. Изъятие земельного участка Сделки приватизации, купли-продажи, аренды 2. Возникновение дополнительных ограничений и обременений Все виды сделок 3. Изменение землеотвода Землеустроительные работы, купля- продажа здания, предприятия с правами на участок. 4. Необоснованный отказ учреждения юстиции в регистрации прав Купля-продажа земельных участков 5. Порча или уничтожение документов ЕГРП Все виды сделок 6. Возникновение внеплановых природоохранных мероприятий Все виды сделок 7. Отнесение к памятникам культурного наследия Все виды сделок

Продолжение таблицы 4.2

Описание рисков Виды сделок, подверженных риску Риски инвесторов 8. Изменение размеров земельного участка Землеустроительные работы, купля- продажа здания, предприятия с правами на участок. 9. Уменьшение рыночной стоимости земельного участка Все виды сделок 10.Возникновение дополнительных ограничений и обременений Все виды сделок 11 .Возникновение правопритязаний третьих лиц Инвестиционная деятельность 12. Увеличение затрат Аренда 13.Неопределенность сроков регистрации Все виды сделок

2. Проведение статистического исследования. В результате статистического исследования определяются:

доля сделок, при проведении которых реализовался тот или иной риск, в общем объеме сделок с земельными участками;

коэффициент вероятности риска сделок, при проведении которых может реализоваться тот или иной риск.

Статистическое исследование может проводиться с помощью различных методов. При определении страховых тарифов при страховании земельных отношений наиболее оправданным представляется экспертный метод. В качестве примера приводится исследование, проведенное среди участников земельного рынка Центрального, Южного регионов, Поволжья и Дальнего Востока.

В результате опроса были определены средние показатели реализации рисков при проведении сделок с землей, а также рассчитаны коэффициенты вероятности риска, необходимые для вычисления страхового тарифа. Коэффициент вероятности риска рассчитывался как среднее значение доли

сделок, в которых реализовался тот или иной риск, к общей величине сделок, при проведении которых реализовался риск (табл. 4.3):

K = R - х R,

Определение доли сделок и коэффициента реализации риска

Таблица 4.3 Риски Доля сделок с реализацией риска (R) Коэффициент реализации риска (K) Риски правообладателей (P) 1.Изъятие земельного участка 3% 0,03 2.Возникновение дополнительных ограничений и обременений 30% 0,28 3. Изменение землеотвода 24% 0,22 4. Необоснованный отказ учреждения юстиции в регистрации прав 15% 0,14 5. Порча или уничтожение документов ЕГРП 15% 0,14 6.Возникновение внеплановых природоохранных мероприятий 16% 0,15 7. Отнесение к памятникам культурного наследия 4% 0,04 Риски инвесторов (I) 8. Изменение размеров земельного участка 11% 0,09 9. Уменьшение рыночной стоимости земельного участка 6% 0,05 10.Возникновение дополнительных ограничений и обременений 30% 0,24 11 .Возникновение правопритязаний третьих лиц 5% 0,04 12.Увеличение затрат 16% 0,12 13.Неопределенность сроков регистрации 58% 0,46 где K - коэффициент реализации риска, R - значения долей сделок, в которых реализовался риск.

3. Оценка вероятности реализации рисков. На основании результатов статистического исследования становится возможным определить средний показатель реализации риска как для правообладателя, так и для инвестора. Если отдельные виды рисков не присущи конкретной сделке - они не подлежат страхованию и не включаются в страховой полис. Решением задачи по оценке вероятности реализации риска в результате нарушения вещных прав и иных законных интересов субъектов земельного рынка является построение для каждой оцениваемой сделки двух показателей, характеризующих вероятность реализации риска для каждого субъекта сделки:

P - показатель вероятности реализации рисков правообладателя земельного участка;

I - показатель вероятности реализации рисков инвестора, кредитора или приобретателя земельного участка.

Показатель вероятности реализации рисков правообладателя:

Р = X (K от 1 до 7 (табл.4.3) ¦ G), где G - переменная-индикатор.

G = 1, если сделке присуща характеристика данного риска; G = 0, если характеристика отсутствует

Показатель вероятности реализации рисков инвестора:

I = X (K от 8 до 13 (табл.4.3) ¦ G). Таким образом, если требуется оценить вероятность реализации риска в результате заключения некоторой сделки, необходимо определить, какие характеристики из перечисленных в табл. 4.2 и 4.3 присутствуют, сформировать значения К и вычислить значения показателей Р и I.

Если значение хотя бы одного из показателей превышает некоторую пороговую величину, делается вывод о недопустимо высоком значении вероятности реализации риска для такой сделки с точки зрения соответствующих участников сделки.

Определение стоимости земельного участка является по своей экономической сущности определением фактической рыночной стоимости участка. Вычисление фактической рыночной стоимости необходимо потому, что в ряде случаев при определении действительной (страховой) стоимости страхуемого имущества у страховщиков возникают определенные затруднения, связанные с изменениями стоимости земельного участка вследствие различных факторов риска.

Определение рыночной стоимости земельных участков (S), подверженных негативному влиянию описанных выше рисков, в зависимости от стоимости подобных земельных участков, не подверженных рискам, производится по формуле:

S = S' ¦ [1 - (P + I) - 2], где

S' - рыночная стоимость сходного с оцениваемым земельного участка, не подверженного влиянию того или иного риска.

Таким образом, отклонение от рыночной стоимости напрямую зависит от характеристик сделки, влияющих на вероятность реализации риска, и вычисляется на основании стоимости сходного земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка должна быть скорректирована на величину отклонения. Такая корректировка позволяет, с одной стороны, уменьшить страховую сумму, с другой стороны, подвигнуть страхователя к разработке стратегии инвестиционного риск-менеджмента с целью уменьшения совокупной рисковой составляющей сделки.

<< | >>
Источник: Н.А.Кричевский. СТРАХОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ. 2005

Еще по теме 4.3. Страховые тарифы при страховании земельных отношений:

  1. Статья 11. Страховая премия (страховые взносы) и страховой тариф
  2. ГЛАВА 4. СТРАХОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  3. 4.1. Развитие страхования земельных отношений
  4. Страхование земельных отношений в России
  5. 4.4. Модель комбинированного страхования земельных отношений
  6. Страховые тарифы
  7. Страховой тариф. Страховая премия
  8. 18. Основные методы расчета страхового тарифа
  9. Страхование ответственности за причинение вреда земельным участкам
  10. Объекты страхования при страховании социальных инвестиций
  11. ОСНОВНЫЕ СТРАХОВЫЕ ПОНЯТИЯ. ВИДЫ И ФОРМЫ СТРАХОВАНИЯ
  12. 22. СТРАХОВЫЕ ВЗНОСЫ НА ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПЕНСИОННОЕ СТРАХОВАНИЕ
  13. 25. СТРАХОВОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПЕНСИОННОГО СТРАХОВАНИЯ
  14. Страховые резервы по страхованию жизни
  15. 65. КЛАССИФИКАЦИЯ СТРАХОВЫХ УСЛУГ. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СТРАХОВАНИЯ
  16. Организация страхования инвестиций в страховой компании
  17. 10.2. Преобразование отношений земельной собственности и становление новых форм хозяйствования в процессе рыночной трансформации
  18. 3.6. Основные правила поведения при наступлении страхового случая
  19. 5.3. Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
  20. 5.1. Права собственников зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности