<<
>>

1.12. Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды

Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее – эксплуатационные расходы).

Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен.

Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.

Если объектом аренды являются транспортные средства, то в процессе их использования возникают две группы эксплуатационных расходов: расходы по технической и расходы по коммерческой эксплуатации автотранспортного средства. Подобная классификация эксплуатационных расходов приводится в п. 2 ст. 635 и ст. 636 ГК РФ.

Расходы по технической эксплуатации транспортного средства представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния автомобиля, обеспечивающего его нормальное и безопасное использование в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

В качестве примера расходов по технической эксплуатации автотранспортного средства можно привести следующие виды:

• плата за проведение государственного технического осмотра транспортных средств;

• страхование транспортного средства и (или) ответственности за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией;

• профилактический осмотр автомобиля, проводимый специализированной ремонтной организацией.

Расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства возникают в связи с его использованием арендатором в целях, предусмотренных договором аренды или в соответствии с назначением имущества.

К числу подобных расходов могут быть отнесены (ст. 636 ГК РФ):

• оплата топлива и иных, расходуемых в процессе эксплуатации транспортного средства, материалов;

• оплата стоимости сборов, связанных с эксплуатацией транспортного средства (например, портовых сборов, платных стоянок, платных дорог и т.

п.).

Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Применительно к указанным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее – коммунальные платежи).

Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды может нести как арендатор, так и арендодатель.

Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. ГК РФ капитальный ремонт возлагает на арендодателя, текущий – на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт

Проведение капитального ремонта предполагает комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной разборки устройства и полной замены всех изношенных частей. Необходимо обратить внимание, что при этом не происходит изменения технологического или служебного назначения объекта, ему не придаются новые качества.

При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена и восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.

Осуществление капитального ремонта зданий и сооружений предполагает смену изношенных конструкций и деталей или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемого объекта, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.

п.).

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен – в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.

Например. Указание в акте приема-передачи арендованного имущества на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (п. 21 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Так, между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. В акте приема-передачи, подписанном сторонами, было отмечено, что система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Впоследствии произошла авария этой системы. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления. Поскольку арендодатель не принял мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

Впоследствии стоимость ремонта арендатор засчитал в счет арендной платы. Арендодатель не согласился с зачетом потраченных арендатором средств на ремонт в счет арендной платы и обратился с иском в арбитражный суд о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении арендатора из занимаемого помещения.

Арбитражный суд указал следующее. Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. Ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществлять в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Текущий ремонт объекта аренды – это работы по систематическому и своевременному предохранению объектов аренды от преждевременного износа и поддержанию их в рабочем состоянии.

Например. Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа пользуется легковым автомобилем. В процессе его эксплуатации арендатором проведена замена тормозных колодок. Произведенные арендатором расходы являются затратами на осуществление текущего ремонта арендуемого имущества.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арендованного имущества, которые представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие (повышающие) ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта аренды (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.). Таким образом, подобного рода затраты улучшают качественные характеристики арендуемого имущества.

Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан в пользование легковой автомобиль с двигателем объемом 1500 см3 . Арендатором была произведена замена двигателя более мощным с объемом 1700 см3 . Произведенные работы являются улучшениями арендованного имущества, поскольку установка двигателя большего объема улучшает технические характеристики автомобиля.

Улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем.

<< | >>
Источник: Галина Корнийчук. Договоры аренды, найма и лизинга.. 2007

Еще по теме 1.12. Затраты, связанные с содержанием и улучшением объектов аренды:

  1. Являются ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания, как лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдать в аренду часть лестничной клетки под установку автомата по продаже напитков
  2. 86. ЗАТРАТЫ, СВЯЗАННЫЕ С КАЧЕСТВОМ ПРОДУКЦИИ
  3. 1.3. Порядок передачи объекта аренды
  4. от улучшения работы к улучшению оборудования
  5. 8.4. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным с продажей объектов незавершенного строительства
  6. 8.2. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным с уступкой права (требования) на объекты недвижимости
  7. Затраты на содержание запасов
  8. 12. Объект, содержание и субъекты банковских правоотношений
  9. 3.1. Определение перечня затрат, включаемых в первоначальную стоимость завершенных капитальным строительством объектов, в зависимости от целей строительства
  10. ЛИЗИНГ (ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА) (англ. leasing - аренда
  11. 4.1. Учет аренды и договоров подрядаУчет аренды
  12. Тема 3. ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА, ССУДЫ3.1. Договор аренды
  13. Расчет сметы затрат. Неналоговые затраты предприятия
  14. 2. Учет прямых и косвенных затрат их характеристика. Методы учета затрат
  15. внедрение улучшений
  16. УЛУЧШЕНИЯ ДЛЯ СОКРАЩЕНИЯ ТРУДОЗАТРАТ
  17. Глава 2. Улучшение качества проекта
  18. 8.3. Финансирование мероприятий по улучшению условий и охраны труда