<<
>>

42.3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называют ипотекой. Ипотечное кредитование необычайно популярно в промышленно развитых странах, поскольку обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает прочную экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов банка- кредитора, который может не испытывать особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения получили широкое распространение во всех западных странах.

Только в США за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд дол. Свыше 80% новых домов в стране покупают в кредит.

Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, развивался при феодализме и расцвел, как и кредитное дело в целом, при капитализме.

Само понятие «ипотека» (гр. hypotheke — залог, заклад) появилось в Древней Греции в начале VI в.

до н. э. и уже тогда было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформляли обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставили столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем назв отмечали все поступающие долги собственника земли. Позже для этой дели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции каждое заинтересованное лицо вольно было беспрепятственно ознакомиться с состоянием земельной собственности.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. Сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными

и одна треть — государственными.

В других странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются ссудо-сберегатедьные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании.

Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход.

Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент. Если система ипотечного кредитования позволяет четко установить права владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения.

Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных государствах имеет различное место и смысл. В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса.

Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Пре-доставляемые ею кредиты, как правило субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, идут на проведение ирригационных и других агрохозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники. При всем том собственно ипотекой в США считают только кредитование в жилищной сфере.

Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования [23, с. 4].

Система ипотечного кредитования относится к наиболее традиционным способам финансирования недвижимости.

Как следует из самой сути ипотеки, она предполагает наличие недвижимости в качестве обеспечения обязательств по получаемому кредиту.

Субъекты ипотеки. Существует два основных подхода к ипотеке. Первый и оолее распространенный можно условно назвать потребительским. В рамках этого упрощенного подхода все отношения по договору ипотеки исчер-пываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй подход — профессиональный — заключается в том, что ипотеку рассматривают не как отношения, обусловленные выдачей отдельного кредита, а как целостную и самовоспроизводящуюся подсистему финансового рынка. Если придерживаться профессионального взгляда на ипотеку, то схему «заемщик — кредитор» следует заменить на более широкую — «заемщик — конечный инвестор».

При сопоставлении таких полярных позиций четко вырисовывается то обстоятельство, что банки и прочие финансовые институты по сути дела выполняют посреднические, обслуживающие функции, продвигая временно свободные средства потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем профессиональный взгляд на ипотечное кредитование подчеркивает клю-чевую роль целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную циркуляцию финансовых ресурсов, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Первичный и вторичный рынки закладных. Наиболее важная особенность системы ипотечного кредирования проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка, таким образом, выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке торгуют закладными по уже предоставленным ипо-течным кредитам (ссудам): компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает эти бумаги другим инвесторам.

Данная схема предполагает определенную модель взаимоотношений участников.

Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом.

(Подобные операции закладывают основу первичного рынка закладных.)

Кредитор или сохраняет выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг, или продает закладные другим инвесторам. (Операции последнего рода создают вторичный рынок закладных.)

Инвесторы, покупая закладные, обеспечивают кредиторов дополнитель-ными денежными средствами для предоставления новых кредитов.

Эмиссионно-финансовые компании (реинвесторы) или сохраняют ипо- течные закладные в собственном инвестиционном портфеле, или формируют пакеты закладных и выпускают на их основе ценные бумаги, обеспеченные закладными (англ. mortgage-backed securities, сокращенно — MBS). Эти ценные бумаги по сути своей есть облигации, не привязанные к конкретным объектам недвижимости, а гарантированные лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет эмиссионно-финансовая компания. Покупателями MBS могут выступать различные финансовые учреждения: ком-мерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент MBS гарантирует их держателям своевременную ежемесячную выплату процентов и основной части долга.

Цикл повторяется, когда ипотечные банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом регулируется перераспределение финансовых ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Подчеркнем еще раз, что инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов. Они расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантируя держателям ценных бумаг своевременную выплату номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов, реинвесторы привлекают новых вкладчиков.

Вполне очевидно, что первичный и вторичный рынки закладных — это не изолированные, а напротив, взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладной [35].

Стадии ипотечного кредитования.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, базируется на двух документах:

долговом обязательстве, в котором фиксируют условия кредитования: размер кредита, порядок платежей, процентную ставку;

договоре об ипотеке, в котором устанавливают условия залога недви-жимости, права и обязанности сторон и в который обязательно включают указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обес-печивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно, в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего —¦ вложения мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Описываемый порядок сложился в США после периода Великой депрессии, до которого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской. Впрочем, в преобразованном виде ипотека сохраняет неизменными свои главные характеристики.

Весь процесс ипотечного кредитования можно разбить на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование — это процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку собственности, передаваемой в залог, и заемщика, его платежеспособности.

Посредничество заключается в приобретении ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформации закладных в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. В роли посредников выступают широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй» (FNMA — Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

Инвестирование выражается в приобретении и накоплении физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Риски ипотечного кредитования.

Главная составляющая инициирования ¦— оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков.

Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика вернуть кредит.

В целях защиты от кредитного риска анализу подвергают уровень и стабильность доходов заемщика и его обязательств (платежей за автомашину, материальной помощи или алиментов и пр.). В США считается, что мак-симальное отношение всех долгосрочных обязательств заемщика к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%.

Дополнительной защитой от кредитного риска служит внесение покупателем первого взноса в покупку дома за счет собственных средств. Этот взнос составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Тем самым достигается эффект двоякого рода. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик обычно стремится к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.

Кроме кредитного учитывают процентный риск — вероятность того, что выданные в виде ссуды средства будут обесценены в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовали один традиционный способ предотвращения процентного риска — выдачу ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам, которые включают в себя реальную процентную ставку и ставку, учитывающую инфляционные ожидания.

Данный способ был широко распространен с 1930-х гг. до середины 1970-х гг., т. е. до тех самых пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (а заемщики соответственно — в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, призванные оградить кредитора от финансовых рисков, возникающих в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относят ипотеку с плавающей процентной ставкой и «участвующую» ипотеку.

Инициаторы ипотек с плавающей ставкой нередко идут на установление в первые годы выплат ставок, заметно уступающих рыночным, чтобы в дальнейшем привести их к ставкам, принятым либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, или к некоторым другим показателям (например, международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.

Участвующие ипотеки предполагают закрепление за кредитором права на часть текущего дохода или выручки от продажи. Механизм их несколько сложнее, а потому заслуживает особого рассмотрения.

Участвующие ипотеки. Такие ипотеки находят применение в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов и совместных предприятий (например, полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Однако при участвующей ипотеке кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает (либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной), расценивают как условный процент.

Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешности реализации конкретного проекта, под который предоставлено финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как в ряде других схем ипотечного кредитования (в случае применения различных модификаций плавающих ставок).

Существуют два основных типа участвующих ипотек, различаемых в зависимости от того, участвует ли кредитор в части превышения продажной цены над покупной (1), или в части операционного дохода (2).

Если принят первый вариант, то по условиям ипотечного договора заемщик получает кредит по ставке, которая ниже рыночной. В качестве компенсации кредитор приобретает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения.

И процентную ставку, и долю участия кредитора оговаривают в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму условного процента, т. е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе реализации проекта: при продаже объекта либо при рефинансировании.

Обычно максимальный срок подобного соглашения составляет 10 лет, хотя выплата процентов может растягиваться и на 40 лет. По истечении 10 лет объект рефинансируется. Более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

Подобная схема выгодна для кредитора, потому что в известной мере страхует его от последствий непредвиденной инфляции. Для заемщика-де- велопера главное преимущество заключается в снижении процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

Второй вариант, при .котором кредитор получает право на часть операционного дохода, используют обычно при финансировании доходной недвижимости. Существует целый ряд причин, по которым эта схема достаточно популярна. Для заемщика-девелопера она выгодна тем, что снижает процентную ставку по кредиту, для кредитора — тем, что позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с фиксированной ставкой.

<< | >>
Источник: Муравьев А. И., Игнатьев .А. М., Крутик А. Б.. Предпринимательство: Учебник. 2001

Еще по теме 42.3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ:

  1. Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования
  2. Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
  3. 4. Ипотечное кредитование
  4. Объект и субъект ипотечного кредитования
  5. 43.4. КРАТКОСРОЧНОЕ И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  6. 3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию
  7. Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
  8. 7. Ипотечное страхование
  9. Ипотечные ставки
  10. Ипотечный договор
  11. Риелтор и ипотечный брокер