<<
>>

42.4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ИНСТИТУТОМ

Выше уже отмечалось, что пенсионные фонды, страховые компании и прочие так называемые институциональные инвесторы активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании девелоперских проектов.

Достаточно часто при этом прибегают к форвардному финансированию, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный заем для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению со схемой, предусматривающей краткосрочное кредитование строительства коммерческим банком и последующую продажу объекта институциональному инвестору, преимущество рассматриваемого способа фи-нансирования для девелопера состоит в уменьшении риска того, что объект не будет продан после завершения строительства.

Одновременно данный способ несет в себе ряд преимуществ для институционального инвестора:

доходность инвестиций выше, поскольку должна компенсировать несколько более высокий риск;

инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

если в период строительства возрастает арендная плата, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм рассматриваемого метода финансирования сводится к следующему.

Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе базовой ренты, либо на основе базовой доходности.
'

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, которые принимают равными среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило 50/50.

При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена приоритетная, или базовая, доходность, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на стремительный рост темпов инфляции на рубеже 1970-1980-х гг. и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, форвардное финансирование уменьшает риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной процентной ставке.

Как явствует из сказанного, при форвардном финансирования собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный ин-вестор, однако эксплуатирует этот объект девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости. Подобная практика до-статочно широко принята в Великобритании, где компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, совмещают функции девелопмента и эксплуатации.

Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей собратной арендой. Суть его сводится к тому, что независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект коммерческой недвижимости продают институциональному инвестору, обусловив в договоре, что инвестор сдаст объект обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и будет взимать за это фиксированную арендную плату. Продажа с обратной арендой позволяет девелопером получить средства для реализации иных проектов.

<< | >>
Источник: Муравьев А. И., Игнатьев .А. М., Крутик А. Б.. Предпринимательство: Учебник. 2001

Еще по теме 42.4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ИНСТИТУТОМ:

  1. 30.4. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИНСТИТУТЫ
  2. 48. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КРЕДИТНО-ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ НА РЦБ
  3. 7.5 Схема финансирования инвестиционного проекта
  4. 4.8. Оценка эффективности инвестиционных проектов и выбор схемы финансирования
  5. 38. Понятие социального института. Государство как важнейшийсоциальный институт. Его происхождение и сущность.
  6. 1. Понятие института. Роль институтов в функционировании экономики
  7. ВИДЫ ИНСТИТУТОВ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ИНСТИТУТ (лат. institutum - установление, учреждение
  8. 74. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СУБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ОТНОШЕНИЙ
  9. Раздел1. ИНСТИТУТЫ
  10. СОЦИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ
  11. 2. Дихотомия: институты и организации
  12. 18.2. Основные европейские институты
  13. СОЦИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ
  14. Беляков С.А. Финансирование системы образования в России, 2006
  15. 2. Иерархия правил и институтов
  16. 5. Учет целевого финансирования
  17. 74. Понятие и принципы финансирования
  18. 4.4. Финансирование капитальных вложений
  19. Глава 49. ФИНАНСИРОВАНИЕ ИННОВАЦИЙ
  20. Финансирование выборов