<<
>>

43.2. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Самым распространенным источником финансирования является долевое участие, которое в РФ имеет место при реализации 90% проектов многоквартирных домов и 72% проектов коттеджной застройки.

Сочетание финансирования из собственных источников фирмы-застройщика и долевого участия является, например, наиболее распространенной схемой в Санкт-Петербурге, причем основными дольщиками практически всегда являются фи-зические лица. Так, согласно данным городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере в 1995 г. именно на их вложения приходилось 85% общего объема долевого финансирования.

Как известно, Закон РФ «Об инвестициях в Российской Федерации» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось. Поэтому долевое участие в финансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, причем оно позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой.

Соответственно для девелопера привлечение дольщиков (субинвесторов) равнозначно продаже жилья, и, естественно, большинстве случаев девелоперы стремятся продать свой товар с прибылью.

Важная роль, которую играет долевое участие на первичном рынке жилья, и высокий удельный вес дольщиков — физических лиц делают обеспечение прав субинвесторов одной из центральных проблем современного рынка не-движимости.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является, как уже отмечалось в гл.

41, договор о долевом участии в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме. Без письменного договора о долевом участии в строительстве нельзя оформить право собственности на жилую площадь.

В договоре обязательно должно быть записано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, не отчужден иным способом, не является предметом спора и не состоит под запрещением, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Стороны указанного договора именуют по-разному.

Фирму, привлекающую денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называют заказчиком, или первоначальным инвестором, или инвестором, а лицо, вкладывающее средства, — дольщиком, или субдольщиком, или субинвестором.' Выбор того или иного наименования не ведет к ущемлению прав участника долевого строительства.

Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до пол-ного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение уста-новленного срока с момента подписания акта приемки государственной приемочной комиссией передать дольщику (субинвестору) квартиры определенной площади.

В свою очередь, дольщик (субинвестор) обязуется принять участие в инвестировании строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре (например, путем поставки строительных материалов), в определенное время.

По договору долевого участия клиент должен ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора он уплачивает первый долевой взнос, размер которого устанавливают в зависимости от готовности объекта на момент заключения договора. Оставшуюся часть стоимости разбивают на равномерные поквартальные платежи с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры.

Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуют на стадии заключения договора, в дальнейшем ее определяют исходя из фактической стоимости строительства на момент внесения очередного платежа. После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в ор-ганизации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:

оплату производят поэтапно;

индексированию подлежит только остаточная стоимость строительства по договору;

затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное, финансовых возможностей применяют несколько вариантов долевого участия.

Долевое участие с полной единовременной оплатой. По договору долевого участия за дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме.

При этом в договоре обязательно указывают: метраж квартиры, ее место-положение и стоимость ее строительства на момент заключения договора.

Указанная стоимость должна быть внесена дольщиком в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме. Она является фик-сированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией.

По окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры, после чего оплаченную квартиру оформляют в собственность дольщику.

Долевое участие с поэтапной оплатой. За дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме, устанавливая в договоре метраж, местоположение квартиры и график оплаты ее стоимости с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика.

В оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости одного квадратного метра дольщик выплачивает первый взнос. Площадь квартиры, оплачиваемая первым взносом, зависит от степени готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100%.

Оставшуюся часть общей площади квартиры дольщик оплачивает поэтапно по графику (как правило, поквартально) с индексацией стоимости одного квадратного метра на момент каждого платежа исходя из цен, действующих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное коли-чество квадратных метров общей площади квартиры.

По окончании строительства производят окончательный расчет на основе действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

Долевое участие с зачетом имеющегося жилья. За дольщиком закрепляют конкретную квартиру в строящемся доме, фиксируя в договоре метраж, местоположение квартиры, а также количество квадратных метров общей площади новой квартиры, которое считается оплаченным на момент заклю-чения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику.

Разницу в количестве квадратных метров общей площади старой и новой квартиры дольщик оплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята в отношении выбранного дольщиком строящегося дома.

Возможны два варианта зачета имеющихся квартир:

дольщик освобождает квартиру, право собственности на нее сразу пере-ходит к застройщику, и квартира поступает в продажу (аренду);

дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда доЛыцика в новую квартиру.

При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение следует уделять схеме расчетов.

Определяя порядок осуществления расчетов, надо учитывать, что строительство требует долговременных вложений и в условиях инфляции затраты на него постоянно растут. В связи с этим в договоре следует установить конкретный механизм изменения суммы вложений, а также предел увеличения указанной суммы.

Необходимо отметить некоторые негативные особенности схем финанси-рования, построенных на долевом участии в строительстве. Дело в том, что документы, устанавливающие право собственности на жилье, дольщикам выдают лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. Это обстоятельство, по мнению брокеров и юристов, делает долевое участие низко ликвидным, а вторичный рынок долевого участия — весьма рискованным.

В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению с операциями на вторичном рынке жилья: оно обходится дешевле, снижает эксплуатационные издержки. Несомненным достоинством является также большая «прозрачность» истории объекта.

<< | >>
Источник: Муравьев А. И., Игнатьев .А. М., Крутик А. Б.. Предпринимательство: Учебник. 2001

Еще по теме 43.2. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

  1. 41.6. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
  2. Заключение договора участия в долевом строительстве
  3. Содержание договора об участии в долевом строительства
  4. 1. Что такое договор участия в долевом строительстве?
  5. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве
  6. Порядок и условия заключения договора об участии в долевом строительстве
  7. ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  8. Передача объекта долевого строительства
  9. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства
  10. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть
  11. 4. О защите прав участника долевого строительства многоквартирного дома
  12. Александр Николаевич Кайль. Долевое строительство: как не дать себя обмануть, 2003
  13. 2. Правовой статус субъектов долевого строительства: права, обязанности, ответственность
  14. 4.2. Особенности бухгалтерского и налогового учета у застройщиков, осуществляющих долевое строительство