<<
>>

43.3. ВЫПУСК ЦЕННЫХ БУМАГ (ОБЛИГАЦИЙ). ЖИЛИЩНЫЕ ЗАЙМЫ

В сравнении с долевым участием выпуск ценных бумаг в целях инвес-тирования строительства или реконструкции имеет ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают неплохой ликвидностью и надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

»

В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» № 1182 от 10 июня 1994 г. жилищный сер-тификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стои-мостью.

. В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента вправе выступать юридические лица, которые располагают: 1) правами заказчика при строительстве жилых домов; 2) отведенным в установленном порядке земельным участком под жилищное строительство; 3) проектной документацией на жилищное строительство.

Заемщиком могут стать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не вправе быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов обязан вести реестр собственников жилищных сертификатов, что может быть поручено специализированной орга-низации.

В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.

В рассматриваемой схеме прямые договорные отношения между застройщиком и инвестором заменены процедурой выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Инвестиционный институт, например банк, действуя в качестве финансового агента, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т.

е. берет на себя роль посредника между владельцами облигаций и заемщиком и одновременно становится гарантом возврата средств инвестора в случае неудачи программы строительства.
Поручителем (гарантом) по жи-лищным сертификатам может-выступать банк, страховая компания.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной, предусматри-вающей единовременную выплату дохода при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или денежной форме.

Натуральную форму доход по облигациям приобретает при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 м2.

Денежную форму доход по облигациям носит при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, возведенных на средства займа.

Жилищный заем осуществляют путем выпуска именных ценных бумаг — облигаций жилищного займа — в безналичной форме с выдачей свидетельства о владении облигациями (сертификата).

Облигации жилищного займа гарантируются недвижимостью, предоставленной эмитентом для осуществления займа, — объектами незавершенного строительства, находящимися по конкретным адресам.

Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:

конкретный адресный характер использования заемных средств;

эквивалентность жилищной облигации праву собственности на один квадратный метр общей площади квартиры;

разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций; ¦

формирование цены жилищной облигации исходя из затрат по каждому этапу строительства, приведенных к квадратному метру общей площади квартир, и от уровня инфляции;

независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;

соотнесенность срока действия займа со сроком строительства;

выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

По желанию инвестора облигации погашают одним из трех способов:

путем выплаты дохода, который устанавливают исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;

путем предоставления жилья;

путем обмена облигаций на облигации последующих серий или других займов.

Если жилые дома, строящиеся на средства займа, не введены в эксплуатацию в срок погашения займа, то эмитент погашает облигации исключительно деньгами, полученными за счет реализации на конкурсной основе незавершенного строительства. При сокращении сроков строительства по согласованию с владельцами облигаций возможно их досрочное погашение.

После государственной регистрации проспекта эмиссии облигаций в Министерстве финансов РФ или его местных органах эмитент может заключить договоры на реализацию облигаций с брокерскими фирмами или банками.

Этим посредникам облигации могут быть переданы крупные пакеты бумаг, которые затем будут проданы в розницу. Средства, полученные от реализации облигаций, перечисляют на расчетный счет эмитента в оговоренные сроки (например, еженедельно).

Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигаций, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держателя в течение семи банковских дней. В связи с этим положением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций. Это позволит организовать вторичный рынок обращения жилищных сертификатов и поддерживать его в рабочем состоянии.

Если при массовой продаже облигаций держателями у эмитента не хватает собственных средств для скупки бумаг, банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан подключиться к скупке и подстраховывать эмитента в период между выкупом облигаций и их дальнейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.

<< | >>
Источник: Муравьев А. И., Игнатьев .А. М., Крутик А. Б.. Предпринимательство: Учебник. 2001

Еще по теме 43.3. ВЫПУСК ЦЕННЫХ БУМАГ (ОБЛИГАЦИЙ). ЖИЛИЩНЫЕ ЗАЙМЫ:

  1. 1. ВЫПУСК ЦЕННЫХ БУМАГ КАК АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ИСТОЧНИК ФИНАНСИРОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ
  2. 43. ЭМИССИЯ ЦЕННЫХ БУМАГ
  3. ?.?. ????????, ?93 ?.?. ??????. ????? ?????? ?????, 2006
  4. 23.2. Понятие и виды ценных бумаг
  5. 5. ВИДЫ ЦЕННЫХ БУМАГ И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА
  6. Учет долговых ценных бумаг
  7. 86. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ
  8. 51.1. СТРУКТУРА РЫНКА ЦЕННЫХ БУМАГ
  9. 29. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ
  10. Осуществление эмиссии ценных бумаг