43.3. ВЫПУСК ЦЕННЫХ БУМАГ (ОБЛИГАЦИЙ). ЖИЛИЩНЫЕ ЗАЙМЫ

В сравнении с долевым участием выпуск ценных бумаг в целях инвес-тирования строительства или реконструкции имеет ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают неплохой ликвидностью и надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» № 1182 от 10 июня 1994 г. жилищный сер-тификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стои-мостью.

. В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента вправе выступать юридические лица, которые располагают: 1) правами заказчика при строительстве жилых домов; 2) отведенным в установленном порядке земельным участком под жилищное строительство; 3) проектной документацией на жилищное строительство.

Заемщиком могут стать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не вправе быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов обязан вести реестр собственников жилищных сертификатов, что может быть поручено специализированной орга-низации.

В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.

В рассматриваемой схеме прямые договорные отношения между застройщиком и инвестором заменены процедурой выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Инвестиционный институт, например банк, действуя в качестве финансового агента, осуществляет размещение облигаций на рынке ценных бумаг, т.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной, предусматри-вающей единовременную выплату дохода при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или денежной форме.

Натуральную форму доход по облигациям приобретает при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 м2.

Денежную форму доход по облигациям носит при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, возведенных на средства займа.

Жилищный заем осуществляют путем выпуска именных ценных бумаг — облигаций жилищного займа — в безналичной форме с выдачей свидетельства о владении облигациями (сертификата).

Облигации жилищного займа гарантируются недвижимостью, предоставленной эмитентом для осуществления займа, — объектами незавершенного строительства, находящимися по конкретным адресам.

Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:

конкретный адресный характер использования заемных средств;

эквивалентность жилищной облигации праву собственности на один квадратный метр общей площади квартиры;

разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество облигаций; ¦

формирование цены жилищной облигации исходя из затрат по каждому этапу строительства, приведенных к квадратному метру общей площади квартир, и от уровня инфляции;

независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;

соотнесенность срока действия займа со сроком строительства;

выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

По желанию инвестора облигации погашают одним из трех способов:

путем выплаты дохода, который устанавливают исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;

путем предоставления жилья;

путем обмена облигаций на облигации последующих серий или других займов.

Если жилые дома, строящиеся на средства займа, не введены в эксплуатацию в срок погашения займа, то эмитент погашает облигации исключительно деньгами, полученными за счет реализации на конкурсной основе незавершенного строительства. При сокращении сроков строительства по согласованию с владельцами облигаций возможно их досрочное погашение.

После государственной регистрации проспекта эмиссии облигаций в Министерстве финансов РФ или его местных органах эмитент может заключить договоры на реализацию облигаций с брокерскими фирмами или банками.

Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигаций, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держателя в течение семи банковских дней. В связи с этим положением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций. Это позволит организовать вторичный рынок обращения жилищных сертификатов и поддерживать его в рабочем состоянии.

Если при массовой продаже облигаций держателями у эмитента не хватает собственных средств для скупки бумаг, банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан подключиться к скупке и подстраховывать эмитента в период между выкупом облигаций и их дальнейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.