<<
>>

43.4. КРАТКОСРОЧНОЕ И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сегодня лишь немногим более половины российских банков оперируют на рынке недвижимости и лишь для нескольких десятков банков рынок недвижимости служит одной из основных сфер деятельности.

Лишь незначительная часть банковского инвестиционного портфеля приходится на не-движимость. Между тем федеральная жилищная политика направлена на то, чтобы именно банковские кредитные ресурсы при гарантиях государства стали основным источником финансирования жилищного строительства.

Для разрешения сложившегося противоречия необходимо несколько условий:

достижение политической стабильности в стране; .

создание законодательной базы и, в первую очередь, практическая реализация законов об ипотеке и залоге;

подавление инфляции;

создание платежеспособного спроса со стороны населения;

становление рынка ценных бумаг, в том числе первичного и вторичного рынков закладных;

повышение доходности операций с недвижимостью и увеличение сроков ипотечного кредитования.

Прямое кредитование строительства банки осуществляют лишь в тех редких случаях, когда возводимые объекты отвечают следующим требованиям:

законодательная база, регулирующая операции с данным видом недвижимости, достаточно разработана;

возможен контроль за использованием кредитных ресурсов;

заемщик располагает значительным объемом собственных финансовых ресурсов;

коммерческая привлекательность объекта кредитования не вызывает сомнений.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающий капитал, помогающий населению получить жилье и землю, а кредиторам — гарантированный доход.

Она могла бы стать важным фактором выведения российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране. Однако для этого необходимы, как уже отмечалось, общее оздоровление экономики и активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в Банке России.

Россия обладает богатыми традициями ипотечного кредитования.

До 1917 г. в нашей стране функционировал 21 земельный банк. В ипотечных

банках было заложено 60% всей площади частного домовладения. И вот теперь снова возникли условия для создания ипотечных банков. Правовую основу для их организации составляют Законы «О собственности в РСФСР» и «О залоге». Сегодня в России действуют 20 ипотечных банков. Однако говорить о масштабном развертывании ипотечного кредита пока не приходится. Самые главные препятствия на пути его развития — это, во-первых, низкий и продолжающий падать уровень жизни подавляющей части населения и, во-вторых, огромный уровень инфляции

В разработанном в соответствии с Указом Президента РФ Положении о жилищных кредитах предусматрено предоставление юридическим и физическим лицам трех видов жилищных кредитов:

краткосрочного или долгосрочного кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельного кредита);

краткосрочного кредита на строительство (реконструкцию) жилья (стро-ительного кредита);

долгосрочного кредита на приобретение жилья (кредита на приобретение жилья).

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на. строительство жилья.

Заем выдают при соблюдении основных принципов кредитования: воз-вратности, срочности, платности, целевого использования и обеспеченности.

Для подтверждения целевого расходования кредита заемщик представляет документы об использовании ссуды на строительство или приобретении жилья.

Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита).

Для выдачи строительного кредита банк открывает кредитную линию. При этом ссуда выдается заемщику либо по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, либо — по ус-мотрению банка — в порядке поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.

Сумма банковского кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости строительства или приобретения жилья.

Остальные не менее 30% стоимости покрываются за счет собственных средств заемщика или средств, полученных в виде субсидии из бюджета или от предприятия.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и за-емщика, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяют: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); условия стра-хования ссуды; способ и форму проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика»

Конкретные условия жилищного кредитования устанавливает банк по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования используют переменную (плавающую) процентную ставку, индексирование суммы основного долга, отсрочку платежей заемщика.

В договоре о залоге (об ипотеке) устанавливают форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут выступать:

земельный участок под строительство, являющийся собственностью за-емщика или другие права на этот участок;

готовое жилье или незавершенное строительство;

другие виды имущества и имущественных прав.

Гарантом (поручителем) погашения жилищного кредита юридическими лицами может стать банк, в котором открыт расчетный счет заемщика, либо другой банк, либо страховая компания, либо другие юридические лица. В роли поручителей за физических лиц выступают страховая компания или другие юридические лица, а также физические лица.

Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты или повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита банк принимает на основе кредитной заявки заемщика.

Кредитная заявка включает прежде всего заявление о выдаче ссуды, в котором указывают цель, срок использования кредита и форму его обеспечения.

Кроме того, юридические лица представляют:

учредительные и регистрационные документы;

бухгалтерский баланс предприятия;

график поступления доходов и обязательных платежей;

документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды;

технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;

документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство;

проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке;

копии договоров на проведение подрядных строительных работ.

Рассматривая заявку, банк проводит комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строитель-ства (источники финансирования и предполагаемый характер использования построенного жилья — сдача в аренду, продажа), конъюнктуру рынка жилья в районе застройки.

До полного погашения долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Если ссуда, полученная на строительство или приобретение жилья, расходуется не по назначению, банк имеет право досрочно взыскать ее.

Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования.

Во всем мире успешно функционирует как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В России же вторичная реализация закладных не может осуществляться в рамках действующего законодательства.

Хотя многие банки уже приступили к выдаче кредитов на покупку и строительство жилья, такая «полуипотека», предусматривающая короткие сроки возврата средств и высокие процентные ставки, а также множество дополнительных условий (накопление клиентом определенной суммы на счетах банка, прохождение им процедуры тщательного отбора претендентов, представление поручительства другого банка или страховой компании, высокая ликвидность объекта кредитования), доступна лишь 3-5% желающих улучшить условия проживания.

Собственные кредитные ресурсы банков явно недостаточны для крупно-масштабного финансирования жилищной сферы, в связи с чем особый вес приобретает деятельность специализированной государственной структуры — Федерального агентства по ипотечному кредитованию, создание которого предусмотрено Указом Президента РФ № 2281 от 28 декабря 1993 г.

Постановлением Правительства РФ «Об агентстве по ипотечному кредитованию» № 1010 от 26 августа 1996 г. задача создания агентства переведена в практическую плоскость. Агентство может взять на себя следующие функции, принятые в мировой практике:

разработка типовых ипотечных кредитов, которые агентство будет покупать у банков и иных кредитных организаций;

выкуп у кредитных организаций ипотечных кредитов, выданных ими по согласованным с агентством стандартам;

эмитирование собственных ценных бумаг, обеспеченных купленными ипотечными кредитами и государственными гарантиями, для размещения среди инвесторов.

Сколько-нибудь широкое развитие ипотеки, вне всякого сомнения, невозможно без государственной поддержки, которая, на наш взгляд, должна включать следующие меры:

введение арендных отношений в сфере муниципального жилья;

отказ от финансовой поддержки строительных организаций в пользу финансовой помощи мелким инвесторам (физическим лицам);

отказ от прямых субсидий гражданам в пользу долгосрочного (на срок не менее 10 лет) кредитования под залог строящегося или приобретаемого жилья;

разграничение ипотеки с выделением в отдельный объект правового регулирования ипотеки жилья как единственно реальной в настоящее время с точки зрения ликвидности недвижимости;

государственная поддержка ипотечных банков, работающих по специальным нормативам, в виде льгот в части обязательного резервирования или возможности целевого использования резервов для выкупа ипотечных долговых обязательств, а также налоговых послаблений.

проведение протекционистской налоговой политики по отношению к данным банкам и т.

п.

Перечисленные меры позволят создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства. Экспертные оценки показывают, что при выдачи ипотечных кредитов по ставкам, не превышающим 15% годовых в валютном исчислении, спрос населения на подобные кредиты был бы весьма высок, а доходность ценных бумаг, выпускаемых агентством на уровне 16- 18%, вполне достаточна для привлечения инвесторов.

Северо-западный филиал федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный в августе 1998 г. в Санкт-Петербурге, приступил к реализации пилотного проекта ипотечного кредитования в сотрудничестве с Промстройбанком, банком «Петровский» и банком «Санкт-Петербург». Предполагалось, что процентная ставка по кредитам составит около 15-18%. На первых порах будет выдано не более 10 кредитов по 10-20 тыс. дол. на срок от 5 до 10 лет под 15-20% годовых в валюте. (Между тем емкость рынка жилья Санкт-Петербурга эксперты оценивают более чем в 1 млрд дол.) Так или иначе, будет положено начало формированию первичного ипотечного рынка. В 1999 г. филиал планировал выкупить у банков до 1000 кредитов на общую сумму 10 млн дол., что соответствует 45-50 тыс. кв. м жилья.

Первоначально предполагалось выкупить у банков — участников ипотечной программы порядка 2000 кредитов на приобретение жителями Петербурга 2000 новых квартир общей площадью не менее' 100 тыс. кв. м на общую сумму 30 млн, дол. Однако кризис существенно откорректировал данные цифры. Если июле-августе 1998 г. потенциальный спрос на жи-лищные ипотечные кредиты оценивался в Санкт-Петербурге в 40 млн. дол. при выделении кредита на 3-5 лет под 20% годовых, то в конце 1998 г. он упал до 10-15 млн. дол. Специалисты банков — участников ипотечной программы пришли к заключению, что реальный общий совокупный спрос по трем кредитным структурам составит не более 3-4 млн.

дол.

Законодательным собранием Санкт-Петербурга 13 января 1999 г. в целом принят закон «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт- Петербурге», призванный служить развитию в городе ипотечного кредитования и социальной поддержке петербуржцев.

В соответствии с законом в Санкт-Петербурге в установленном порядке будет утверждаться целевая программа, предусматривающая:

предоставление жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном кредитовании гражданам, состоящим на учете и нуждающимся в улучшении жилищных условий;

предоставление под ипотечные кредиты поручительств города отдельным категориям заемщиков.

Закон также устанавливает гарантии социальной защиты при ипотечном жилищном кредитовании. В частности, при выселении залогодателя и членов его семьи из жилых помещений, приобретенных на условиях ипотечного кредитования, администрация Санкт-Петербурга предоставляет выселяемым жилье в домах временного проживания на условиях, предусмотренных го-родским законом о домах временного проживания.

Заслуживает внимания система целевого инвестирования «Комбиинвест», реализуемая в Москве корпорацией «Жилищная инициатива» при участии / ряда банков и префектур [8], Эта система была задумана не столько для обслуживания клиентов-заемщиков, сколько для того, чтобы крупные девелоперские корпорации могли перераспределять деньги в инвестирование жилищного строительства на благоприятных для клиента условиях.

Базовая модель, «Комбиинвест» объединяет три ключевые и взаимосвязанные подсистемы, а именно:

безинфляционное накопление средств;

целевое инвестирование;

кредитование.

Для клиента, избравшего систему «Комбиинвест» в качестве инструмента улучшения своих жилищных условий, это выливается в общем случае в три основных этапа:

накопительный;

инвестиционный;

кредитования и расчетов по кредиту.

Соответственно этапу меняется статус клиента по схеме «накопитель -> инвестор -> заемщик».

Принципиальным отличием системы «Комбиинвест» от всех зарубежных систем ипотечного кредитования является то, что в ней сберегательный и кредитный сервис не обособлены, как в банковской практике, а взаимосвязаны с инвестированием. В определенной мере это продиктовано не Фолько инте-ресами инвестиционно-строительной корпорации как инициатора функционирования системы, но и спецификой менталитета российских граждан, которые в подавляющей массе пока предпочитают гарантии в получении конкретной квартиры, нежели гарантии банка в получении процентов на вклады.

Модель «Комбиинвест» предполагает использование максимально широкого набора средств, в комплексе позволяющих обеспечить инвестирование домов- новостроек и предоставления в них квартир участникам процесса инвестирования.

Рассмотрим потенциальный набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий.

Первым из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной (в СКВ) величиной, определяемой по разнице

между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. При этом под инвестиционной стоимостью понимают совокупность затрат на оплату предпроектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера программы. Допускается включение в инвестиционную цену оплаты процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых при необходимости для инвестирования.

Индивидуальные договоры с участниками разрешают вносить личные целевые вклады как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов. Данные средства вносят на расчетный счет генерального менеджера (ответственного исполнителя) программы или уполномоченного им банка. При каждом платеже фиксируют рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья.

Средства локальных инвесторов и служат главным источником финансирования строительства объектов и основой системы жилстройсбережений граждан.

Вместе с тем программа предусматривает, что право на квартиру в конкретном доме-новостройке у каждого локального инвестора возникает только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетного со-вокупного личного вклада. Таким образом, первыми должны получать квартиры те, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвес-тиционного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов.

Вторым источником вложений в строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть1 субсидии, в том числе: адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, которые формируются генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к стро-ительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

При наличии в бюджете, территорий средств от взимания налогов, приватизации и из других источников данное средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение этих средств и предоставление жилья конкретным гражданам

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Свое намерение об использовании данного источника гражданин должен заявить еще на накопительном этапе, после чего ему надлежит совместно с соответствующими службами генерального менеджера составить акт оценки рыночной стоимости квартиры и согласовать ориентировочный срок ее продажи. Как правило, этот срок должен на один-два месяца предшествовать сроку сдачи дома-новостройки в эксплуатацию и завершению финансовых взаиморасчетов с генподрядной организацией.

Фьючерсная продажа прежней квартиры гражданина с фиксированной в соответствующем договоре отсрочкой ее заселения может быть выполнена самостоятельно участником программы или соответствующими риэлтерскими подразделениями генерального менеджера программы.

Намеченную к фьючерсной продаже квартиру генеральный менеджер по договору с ее владельцем имеет право включить в листинг котировок для продажи другим участникам программы или свободно реализовать на вто-ричном рынке.

Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвую-щих в реализации программы «Комбинвест», является краткосрочный займ, предоставляемый генеральным менеджером программы через уполномоченный банк, в размере недовнесенного участниками на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Максимальный размер такого займа может достигать 30% от расчетного личного вклада, а сам займ должен быть погашен рав-ными долями в течение трех-четырех лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Конкретный размер ссуды зависит от поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно: показателем накопительной активности, исчисляемым в долларо-меся- цах, и показателем ссудного потенциала, рассчитываемым в долларах.

Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет в условиях низкой заработной платы значительно расширить доступность жилья для среднеобеспеченных граждан и очередников, что является важной протекционистской мерой.

Одним из главных показателей уровня финансового сервиса, обеспечиваемого той или иной системой поддержки покупательного спроса на жилье или условиями участия граждан в инвестировании, является срок, в течение которого заинтересованный в жилье гражданин сможет осуществлять расчеты за жилье.

В частности, в разных странах с развитой рыночной экономикой лишь от 8 до 15% семей оплачивают жилье единовременным платежом. Подавляющая же часть населения при приобретении жилья использует различные формы целевых накоплений или рассрочки в платежах. В нашей стране потребность в такой рассрочке вследствие низкого уровня доходов гораздо выше.

В целевых программах, реализуемых на базе системы «Комбиинвест», это обстоятельство учтено в качестве одного из ключевых. В результате, несмотря на неустойчивую макроэкономическую ситуацию в стране, не располагающую к использованию классической ипотеки, в программах, реали-зуемых в настоящее время в четырех административных округах Москвы, предусмотрены достаточно щадящие сроки финансовых взаимоотношений очередников с системой их адресной поддержки (до 10 лет).

Однако такое сервисное качество накладывает свои ограничения на условия практического применения программы: она может эффективно работать только при наличии достаточно представительной и, что очень валено, постоянно воспроизводимой во времени объектной базе.

Для запуска системы требуется не менее трех объектов (домов с числом квартир более 100), из которых два будут основными (объектами первой очереди инвестирования), а один — резервным.

Резервный. объект, инвестируемый после ввода объектов первой очереди, необходим для бесконфликтного удовлетворения потребности в жилье участников инвестиционной программы, которые по тем или иным причинам не смогут выдержать интенсивного темпа инвестирования и делать личные целевые взносы в течение цикла инвестирования объектов первой очереди.

Оптимальное же число объектов составляет 9-12. Освоение их в три очереди обеспечит перманентное развитие программы и двойную страховку по обязательствам, принимаемым на себя управляющей компанией перед инвесторами. Другими словами, функционирование программы не может быть объектным экспериментом, а должно рассматриваться как начало не-прерывного строительства жилья в конкретном городе или административном округе.

Оценивая первые итоги применения системы «Комбиинвест» в Москве, следует отметить три основных момента.

Эта система объединила в себе лучшие элементы немецкой системы стройсбережений (чисто банковской) и российских дореволюционных ссудо- сберегательных союзов, согласовав их с процедурами долевого участия граждан и предприятий в инвестировании и строительстве жилья. Система адаптирована к действующим законодательным актам, в том числе регулирующим получение субсидий различными категориями граждан. Она дала реальный шанс ускорить получение жилья очередниками и практически заменила собой ЖСК.

В рамках утвержденных префектурами целевых программ уже к на-стоящему времени удалось создать полноценный инвестиционно-строительный конвейер, в который практически не дает сбоев при финансировании от-дельных объектов, так как система в целом позволяет маневрировать средствами, внесенными гражданами на последующие этапы для реализации первых.

Благодаря поддержке Минстроя РФ, Правительства Москвы и Москов-ской городской Думы система «Комбиинвест» приобретает все большую легитимность, что позволяет ей успешно сосуществовать со сложившейся правовой системой, а по ряду позиций иметь самостоятельное правовое и нормативное поле.

Первый опыт доказал жизнеспособность системы «Комбиинвест» и само-достаточность ее мотиваций и механизмов для дальнейшего развития. Вместе с тем следует указать на ограниченность ниши ее практического применения лишь частью жилищной сферы, что не исключает разработку и внедрение в России более универсальных систем организации ипотечного кредитования.

При отсутствии развитой системы ипотечного кредитования наиболее популярной формой банковских операций на рынке недвижимости на сегодняшний день является кредитование под залог имущества. Прибыльность подобной деятельности согласно экспертным оценкам составляет 15-25% годовых в СКВ, однако нельзя сказать, что подобные услуги пользуются большим спросом. Дело в том, что при определении залоговой стоимости объекта банки, как правило, занижают ее, принимая равной 60% от максимально возможной. Это объясняется низкой ликвидностью объектов, а также значительными накладными расходами при реализации залога в сжатые сроки. Таким образом, кредитор и заемщик участвуют в сделке не на равных.

Оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, является одним из важнейших моментов ипотечного кредитования, поскольку в случае неплатежеспособности должника долг будет погашен за счет стоимости залога.

Пример. Предположим, действительная стоимость дома (квартиры) составляет 100 мли руб. Если банк оценит его в 125 млн руб. и согласится выдать ссуду в размере 80% стоимости залога, то ссуда составит 100 млн руб., т. е. полную стоимость кредитуемого объекта. В случае неуплаты ссуды банку придется обратить взыскание на залог. Но поскольку сумма кредита равна стоимости залога, все дополнительные расходы, связанные с конфискацией и продажей с торгов заложенного имущества, составят чистые убытки банка. С другой стороны, если дом будет оценен в 85 млн руб. и банк предложит ссуду в 68 млн руб, (85 х х 0,8) вместо полагающихся 80 млн руб. (100 х 0,8), клиент может обратиться к другому кредитору.

Таким образом, завышение стоимости залога чревато потерей денег, а занижение — потерей клиента.

Оценка недвижимости представляет собой чрезвычайно сложную задачу. Целый ряд особенностей строений, такие как архитектурный стиль, место-положение, планировка комнат и др., не поддаются точной оценке.

Многое зависит от способностей оценщика, его опыта и умения учесть все факторы, влияющие на стоимость дома (квартиры), и выразить ее в рублях (или долларах). Крупные банки содержат штатных оценщиков-профессионалов, мелкие часто полагаются на мнение совета директоров либо нанимают частных специалистов-оценщиков.

Цена на недвижимость зависит от четырех рыночных факторов: 1) спроса на недвижимость; 2) полезности объекта; 3) предложения; 4) отчужденности объектов недвижимости.

Покупателей недвижимости зачастую интересует доход, который можно извлечь из использования объекта. Поэтому при определении рыночной сто-имости недвижимости оценщик должен принять во внимание и этот потенциальный доход, Другими словами, рыночная стоимость недвижимости равна капитализированному доходу, т.е. доходу, превращенному в капитал.

Процедура оценки включает следующие этапы:

осмотр объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или схожих регионах;

сравнительный анализ аналогов;

определение восстановительной стоимости объекта;

определение рыночной стоимости объекта.

Для определения стоимости объекта обычно используют три основных метода: 1) калькуляции; 2) прямого и сравнительного анализа продаж; 3) ка-питализации дохода.

Метод калькуляции базируется на балансовой стоимости, которую принимают в качестве нижней границы цены, или ликвидационной стоимости недвижимости, т.е. той суммы, которую можно выручить при срочной распродаже. Последний подход широко распространен. Он показывает, какова восстановительная стоимость объекта за вычетом износа, увеличенная на цену земли.

Процедура расчета состоит из пяти стадий:

определение стоимости возведения нового аналогичного объекта (вос-становительной стоимости);

оценка физического и морального износа объекта;

уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта;

расчет стоимости земельного участка;

суммирование реальной стоимости здания и стоимости земли.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж сначала собирают данные о рынке недвижимости, сходной с оцениваемой. Затем цены на объекты-аналоги корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает несколько стадий:

сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях о продаже аналогичных объектов недвижимости;

оценка достоверности информации, получение подтверждения того, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т. п.);

подбор подходящих единиц (квадратные или кубические метры и т. д.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы;

сравнение оцениваемого объекта с аналогами, проданными или продаваемыми на рынке, по отдельным элементам и корректировка цены объекта;

установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость

в целях получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта определяют как его способность в будущем приносить доход.

Потенциальный доход, рассчитанный на основе рыночных ставок и тарифов для сравнимых объектов, сопоставляют с возможными потерями, которые прогнозируют с учетом динамики цен на недвижимость.

Определив издержки по эксплуатации недвижимости (на основе фактических затрат), вычисляют чистый доход, который пересчитывают затем в текущую стоимость объекта.

Как правмо, используют все три метода, сводя три стоимостных оценки к одной.

Большую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли — это капитализированная рента, т. е. рента, превращенная в капитал.

Пример. Если участок земли площадью 1 га дает арендную плату 100 тыс. руб., а норма ссудного процента составляет 5% (цифры условные), то цена данного участка земли будет равна 100 х 100 : 5 - 2000 тыс. руб. Это значит, что, продав участок земли за 2 млн руб. и положив их в банк, под 5%, бывший собственник земли будет получать те же 100 тыс. руб. в год.

В России, однако, нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится. В проекте Закона «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке» предусматривается, что оценка земельного участка не может быть установлена в закладной ниже его нормативной цены. А нормативная цена земли в соответствии со ст. 26 и 26 Закона от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» устанавливается местными органами власти субъекта федерации.

Сегодня только в Москве рекламируют себя свыше 900 фирм, связанных с куплей-продажей жилья. Работает биржа недвижимости, гильдия риэлтеров, союз оценщиков, банки, кредитующие под залог недвижимости, но все эти структуры разобщены, и цены на недвижимость не определяются реальным соотношением спроса и предложения.

Подводя итог сказанному, молено заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромен.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ

Какие причины тормозят развитие девелопмента?

Назовите основные формы долевого участия.

Каковы правила эмиссии жилищных займов?

Какими правами обладает владелец жилищного сертификата?

Охарактеризуйте основные методы оценки недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА Жилищный сертификат Строительный кредит Фьючерсная продажа жилья Метод прямого и сравнительного

Земельный кредит

Кредит на приобретение жилья

Метод калькуляции

Метод капитализации дохода анализа продане Капитализированная рента 1.

<< | >>
Источник: Муравьев А. И., Игнатьев .А. М., Крутик А. Б.. Предпринимательство: Учебник. 2001

Еще по теме 43.4. КРАТКОСРОЧНОЕ И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. 4. Ипотечное кредитование
  2. 42.3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
  3. Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования
  4. Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
  5. Объект и субъект ипотечного кредитования
  6. Глава 2СИСТЕМА КРАТКОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЭКОНОМИКИ
  7. 3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию
  8. Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
  9. 2.1. СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА КРАТКОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ И ЕЕ ОСОБЕННОСТИ
  10. Глава 4. ПРИМЕНЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" В ЧАСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
  11. Ипотечные ставки
  12. Ипотечный договор
  13. 7. Ипотечное страхование
  14. Оценка ипотечного жилья
  15. Оценка ипотечного жилья
  16. Риелтор и ипотечный брокер
  17. Ипотечный жилищный рынок
  18. Ипотечные программы