ДОГОВОРА НАЙМА (СОЦИАЛЬНЫЙ И КОММЕРЧЕСКИЙ) И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату вовладение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальныйнаем жилого помещения, так икоммерческий наем.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характердоговора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащимему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1.

Коммерческий наем жилого помещения;

Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом. Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем - гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьипользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищнымзаконодательством;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

проводить текущий ремонт;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенностидоговора поднайма жилого помещения:

заключается в письменной форме;

должен заключаться только с согласия наймодателя;

в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение;

заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма; если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год;

пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, жилищным законодательством;

прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает действие договора поднайма такого жилого помещения;

договор может быть расторгнут по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

если договор поднайма заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца;

на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Основания расторжения и прекращениедоговора социального найма:

По соглашению сторон.

По инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

По требованию Наймодателя в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

4.