Хозяйственное использование недвижимости
Это — высокоразвитая отрасль американской экономики. В ней занято около 800 тыс. человек. Объем условного дохода этой отрасли в 1969 г. достиг 56,2 млрд. долл. , а реального — 23 млрд.
долл. Официальная статистика США значительно преувеличивает реальные доходы от эксплуатации недвижимости, включая в них и так называемую условную ренту (т. е. доход собственников, который они смогли бы получить, если бы сдавали свою недвижимость в аренду). По статистике США средняя величина условной ренты составляет более половины общей суммы дохода от недвижимости .Услуги по использованию недвижимости разделяются на две отрасли: сдача жилья в наем и сдача в наем помещений для предпринимательской деятельности.
В области сдачи жилья в наем в стране действуют тысячи компаний, которые обслуживают определенные группы населения в зависимости от уровня их доходов. В 1960 г. в несельскохозяйственных районах соотношение домовладельцев к снимающим жилье составило соответ-ственно 61 и 39%, в сельскохозяйственных районах—74 и 26% .
В послевоенный период число индивидуальных собственников домов постепенно увеличивалось в связи с массовым переселением в пригороды.Область аренды жилья в большей степени, чем прочие отрасли хозяйства, носит на себе печать резкого классового неравенства. В жилых зданиях, предназначенных для семей с высокими доходами, жильцы обеспечиваются комфортом, разнообразными бытовыми услугами и удобствами; в таких домах предусматриваются специализированные апартаменты для проведения вечеров, комнаты отдыха (биллиард, теннис, карточные столы), на крыше— солярий; в некоторых домах к услугам жильцов имеются катки, кинотеатры, бассейны.
Однако до сих пор наиболее прибыльными для сдачи жилья в аренду остаются доходные дома, построенные для малообеспеченных слоев населения.
Обычной нормой годовой прибыли здесь считается уровень ее в 25—30%., а для некоторых городов она поднимается даже до 75%. Это связано с тем, что налоги на собственность в трущобах—минимальные, (расходы на ремонт практически отсутствуют . Именно высокой доходностью трущоб объясняется то положение, что 20% всего населения живет в домах, которые либо полуразрушены, либо не имеют коммунальных удобств.В личных потребительских расходах затраты американского населения на жилье составляют относительно большой удельный вес, и чем ниже доход семьи, тем выше удельный вес подобных затрат.
В сфере операций с недвижимостью преобладают крупные компании, владеющие землей и зданиями, сдающие их в наем.
Обычно компании, занятые в хозяйственном использовании недвижимости, сами занимаются проектированием и строительством тех .зданий, сдача в наем которых' сулит им определенный доход. Так, большая группа компаний специализируется в строительстве гостиниц, мотелей и в сдаче их в аренду предпринимателям. Последние обязуются эксплуатировать их под определенным фирменным названием, гарантируя соответствующее обслу-живание. Например, компания «Холидей иннз», созданная в 1954 г., имеет ежегодный доход от такой деятель- иости, превышающий 7 млн. долл.37 «Ромада иннз», которая помимо мотелей занимается строительством и сдачей в аренду ресторанов, имеет ежегодный доход в размере 27 мли. долл. в год38. Другие фирмы занимаются также сооружением торговых центров. Например, «Джаинт фуд пропертиз, инк», ісозданная в 1956 г., к 1966 г. владела построенными ею 14 торговыми центрами. Рента, получаемая от эксплуатации этих центров, достигла в 1966 г. 3,7 млн. долл.39
В 60-е годы в сферу недвижимости начали внедряться корпорации-гиганты, такие, как «Крайслер», «Вестинга- уз», ИТТ, «Галф вестерн». Обычно они приобретают землю, планируют на ней новые поселки, строят жилые дома, промышленные комплексы, торговые центры и зоны отдыха, включая площадки для игры в гольф. Большинство подобных проектов выполняется специальными подрядными строительными компаниями.
Иногда по окончании сооружения жилищного и промышленного комплекса все помещения сдаются в аренду, иногда земли с постройками продаются с большой выгодой для корпораций. Современная практика операций в области недвижимости создает благоприятную почву для спекулятивных махинаций. В целом хозяйственное использование недвижимости — прибыльная отрасль, а вложения в недвижимость, включая землю, считаются наиболее надежным бизнесом.* * *
В заключение следует отметить, что все услуги в целом развивались несколько быстрее, чем совокупность отраслей только вещного производства (сельское хозяйство, добывающая и обрабатывающая промышленность, строительство). Поэтому доля услуг в структуре валового оборота и в конечной продукции товаров и услуг повышалась. Так, в 1929 г. в валовом (оборотном) продукте общественного хозяйства услуги составляли 33,5%, в 1968 г. — 38,1%. В целом доля услуг в конечном общественном продукте поднялась с 47,3 (1947 г.) до 54,8% (1969 г.).
" «Moody's Bank and Finance Manual», 1967, p. 595.
Ibid., p. 602.
Ibid., p. 636.
Ill
Еще по теме Хозяйственное использование недвижимости:
- 3. Понятие о хозяйственных операциях и их влияние на изменение хозяйственных средств
- Глава 4. ПРИМЕНЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" В ЧАСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- Глава 13. Недвижимость
- 1.7. Договор продажи недвижимости
- 40.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- 6.2. Налог на недвижимость
- Глава 40. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
- Глава 41. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
- 1. 6. Факт владения и пользования недвижимым имуществом
- 40.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- Глава 44. УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ
- 41.2. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
- 40.4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
- 41.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- 40.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
- 3.2. Как страхуется недвижимость
- Глава 42. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ