<<
>>

Ошибка четырнадцатая. Большинству российских граждан кредитные ресурсы банков недоступны

От доступности банковских услуг зависят платежеспособный спрос, темпы роста

экономики, благосостояние населения и даже социальный климат в обществе. Все тоталитарные режимы отличаются

исключительной скудностью, избирательностью банковского сервиса.

Россия не относится к тем странам, в которых кредитные ресурсы банков так же доступны гражданам, как это представляется, исходя из книг Роберта Кийосаки.

«Прочитала три книги из этой серии, но придумать, как это применить к нашим условиям, никак не могу. У нас невозможно взять кредит без залога, в два раза превышающего кредит. Разве с такими условиями можно разбогатеть с использованием займов, когда еще и 18% годовых не дают покоя???» — сетует поклонница Роберта Кийосаки и оказывается права: Кийосаки ошибочно полагает равные возможности российского и западного гражданина в доступе к финансовым ресурсам кредитных организаций.

Доступность банковских услуг является одним из основных критериев социально- экономической эффективности национальной кредитно-финансовой системы.

Банковские услуги, в первую очередь кредитные — мощный инструмент социально-экономического

развития. От их доступности зависят платежеспособный спрос, темпы роста

экономики, благосостояние населения и даже

социальный климат в обществе. Все тоталитарные режимы отличаются

исключительной скудностью, избирательностью банковского сервиса. Напротив,

демократизация общества, достижение им социальной зрелости, как правило,

сопровождаются повышением интенсивности и качества финансовых услуг. Из этого правила практически не бывает исключений.

Возможность полноценного финансового выбора формирует личную свободу гражданина, полноту его общественных и конституционных прав.

Повышение доступности банковских

продуктов — необходимое условие перехода к развитым рыночным отношениям, к современному постиндустриальному хозяйству,

демократическому обществу.

Повышая

доступность банковских услуг, мы закладываем надежную социально-экономическую основу поступательного развития нашей страны.

Востребованность банковских услуг в России постоянно растет. Как и повсюду в мире, банковские депозиты в нашей стране превращаются в основную форму накоплений населения, а потребительское кредитование — в важный фактор повышения уровня жизни граждан. В последние годы российский рынок розничных банковских услуг переживает настоящий бум. Рост частных вкладов составляет более 30% ежегодно. Объем потребительских и ипотечных кредитов только за последние два года увеличился более чем в три раза и продолжает быстро расти.

Превращение банковской розницы в самый быстрорастущий вид банковского бизнеса связано с внушительным ростом денежных доходов россиян, существенным расширением в нашей экономике потребительского спроса, возросшей экономической грамотностью

населения. Потребительский и ипотечный кредит становятся все более востребованным элементом повседневной жизни наших граждан. Позитивный вклад в этот процесс внесло создание и совершенствование национальной системы страхования банковских вкладов.

Вместе с тем стремительно растущий спрос на банковские услуги в российской экономике пока далек от насыщения. Около 60 миллионов россиян (42% жителей страны) лишены постоянного доступа к банковским услугам, банковские счета имеет только четверть россиян, всего менее 10% населения пользуется банковскими картами при том, что в Европе практически каждый взрослый гражданин имеет по 2—3 банковские карты различного назначения. У нас число таких граждан не превышает 5% взрослого населения.

Основная причина — в недостатке предложения в России недорогих и качественных банковских услуг. Как у любого товара, доступность банковских услуг определяется достаточностью их предложения и ценовой доступностью.

С институциональной точки зрения доступность банковских услуг определяется, прежде всего, обширностью, разветвленностью национальной банковой сети.

По этому показателю Россия все еще заметно отстает от стран с развитой экономикой. Сегодня на каждые 100 тысяч россиян приходится 11 банковских отделений. Это в 5—6 раз меньше, чем в экономически развитых странах, и в 3—4 раза меньше, чем в государствах Центральной и Восточной Европы.

Стоимость банковских кредитов для населения в нашей стране по-прежнему остается одной из самых высоких в мире. За вычетом инфляции она составляет по потребительским кредитам более 15—20%, по ипотечным — более 5%. Для сравнения: в странах ОЭСР эта величина составляет 3—5% по потребительским кредитам и 1—2% по ипотечным. Обслуживание столь дорогих кредитов недоступно для большей части населения России.

Российские банки значительно чаще терпят крах, чем западные. Ни для кого не секрет, что значительные капиталы

сосредоточены за рубежом, и создание механизмов их реинвестирования становится важным аспектом бизнеса в России.

Возможность заработка на еще не «выкупленной» квартире, оплачиваемой

ипотечным кредитом, происходит из простого расчета затрат на приобретение квартиры с учетом дохода банка, выдавшего ипотечный кредит. Если, с одной стороны, снимать квартиру представляется делом более дешевым и менее хлопотным, чем ввязываться в кредитную историю, то, с другой стороны, в длительной временной перспективе все выглядит как раз наоборот.

Стоимость проживания одного месяца в съемной квартире, умноженная на максимальное время ипотечного кредитования (300—500 месяцев), может составить 50—200 тысяч долларов, что способно значительно превысить текущую коммерческую стоимость собственной квартиры. А если еще учесть, что таковая стоимость неуклонно растет?

Исходя из такой финансовой ситуации, появляется возможность купить квартиру, получив с этой целью ипотечный кредит, а затем сдать ее в аренду. При соблюдении ряда условий такая операция может стать действительно выгодным личным бизнесом — важно только гарантировать постоянное превышение арендных платежей над платежами по ипотеке банку.

Доходность от сдачи в аренду ипотечных квартир составляет до 10%.

Чтобы гарантированно добиться такого постоянного превышения дохода над затратами, важно «всего лишь» правильно выбрать ипотечный банк (точнее, ипотечную

программу), и правильно выбрать жилой объект. Если покупать квартиру

преимущественно с целью заработка, а не личного проживания, необходимо остановиться на выборе квартиры, обеспечивающей

максимальную доходность.

Что касается выбора ипотечной

программы, то это условие выполнимо проще, чем подбор квартиры — разница в процентных ставках у всех банков небольшая, и размер первоначального взноса не повлияет

существенным образом на доходность проекта — главное, чтобы расчет оправдал себя. Доход заемщика должен быть на уровне 1,5—2 тысяч долларов, тогда банк легко даст кредит.

Чтобы получить с вложенных денег максимальный доход, а не просто оправдать вложения, особенно важно грамотно выбрать квартиру. Помощь риэлтера потребует

дополнительных расходов — сегодня они берут за свои услуги от 2 до 6% стоимости объекта, но, конечно, можно подобрать квартиру самостоятельно. Выгоднее всего вкладывать средства в недооцененные объекты жилой недвижимости с хорошей перспективой стабильного роста. И если однокомнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью были и остаются наиболее универсальным инвестиционным объектом, гарантирующим

доход, то максимальные прибыли, которые возможно извлечь из такой схемы, определяются знанием региональной специфики. Например, в Москве и Подмосковье в среднесрочной перспективе (5—7 лет) наиболее выгодно вкладывать средства в квартиры с увеличенной площадью, с количеством комнат от трех и более в спальных районах или в одно-двухкомнатные квартиры в центре столицы. Однако подобные сегменты рынка, несмотря на повышенную доходность, несут в себе повышенные риски.

Так что, даже если у вас и имеется собственная квартира, то и лишняя тоже не помешает, тем более практически бесплатно. Взяв ипотечный кредит на оплату жилья и приобретя право пользования жильем, умные люди тут же его сдают, например студентам, используя деньги для оплаты ипотечного кредита.

Через 10 лет можно получить в собственность квартиру, которую купили, по сути, студенты... А как и сколько можно заработать на собственном жилье, это мы уже знаем.

Можно «выкрутиться» и в отсутствие денежных средств на первоначальный взнос, взяв два независимых кредита. В этом случае вы берете потребительский кредит и используете его в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Для получения ипотечного кредита у семьи должен быть достаточно высокий уровень дохода, чтобы общий размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотечный кредит без первоначального взноса уже практикуют и некоторые банки, но пока такая формы работы распространена не так широко, как ипотека с первоначальным взносом. В этом случае срок кредитования обычно

увеличивается с 15 до 25 лет и отменяется первоначальный взнос. Ипотека оформляется достаточно быстро при наличии всех необходимых документов.

По сравнению с Европой в России получение ипотечного кредита выглядит пока еще несколько сложнее. В Европе достаточно просто работать, и тогда любой банк распахнет перед вами свои двери, будучи при этом безмерно довольным. Конечно, если из вашего «темного» прошлого всплывет факт неоплаты по кредиту покупки посудомоечной машины, то вполне вероятно получить список банков, в которые не стоит обращаться, имея такой опыт «кидания» банкиров. Смешно это или нет, но ипотечные банки принимают максимальные меры предосторожности. Во внимание берется абсолютно все, не только возраст, здоровье и величина заработной платы потенциального заемщика. Все чаще кредитный отдел банка интересуется наличием диплома о высшем образовании, степенью востребованности профессии на рынке труда, риском перехода своего клиента в разряд безработных.

Простому менеджеру среднего звена сегодня легче получить потребительский кредит, чем директору этого же предприятия — стабильность и развитие компании трудно прогнозировать, в то время как менеджер может уволиться и через месяц найдет себе другую работу. Директор предприятия, в отличие от менеджера, в случае краха компании вряд ли обойдется месяцем для восстановления платежеспособности, что

приведет к отсрочке банковских платежей, крайне для банка нежелательной.

Поэтому стоит воспринять совершенно спокойно и нормально, если ваш банкир поинтересуется, как полно и своевременно вы рассчитались за купленный в студенческие годы в рассрочку холодильник. Такую информацию банкир может запросить в бюро кредитных историй.

В связи с тем, однако, что всевозможных бюро существует великое множество, банкам трудно установить, в каком из них имеется наиболее полная кредитная история потенциального клиента, и поэтому окончательно расстраиваться нет смысла и в таких случаях. Так что, даже если вы и решили принципиально не брать в долг у банков, привыкать к вниманию со стороны бюро кредитных историй придется в любом случае, и положительную кредитную историю вам полезно завести для всех других способов извлечения прибыли из недвижимости, своей и чужой.

Однако главный фактор успеха, как и в любом деле, человеческий. В нашей стране низкий уровень банковской культуры. В России решения о выдаче кредита часто принимает линейный банковский персонал — молодые выпускники вуза в возрасте 2 0—2 5 лет, чьи зарплаты в среднем равны 400—500 долларов в месяц. Человек в таком возрасте имеет небольшой жизненный опыт и часто пытается определить платежеспособность клиента «на глазок». Косвенно работодатели, требуя выполнения плана выдачи кредитов «любой ценой», способствуют тому, что кредитные брокеры начинают смотреть на документы сквозь пальцы.

Ипотечный кредит имеет специфическую структуру, иметь представление о которой необходимо для осуществления коммерческих расчетов. В первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а собственно сам долг уменьшается незначительно, такой порядок защищает интерес банка. Однако такое условие, как необходимость выплаты

одинаковых по сумме ежемесячных платежей позволяет клиенту планировать свои расходы на более длительное время, а планирование, в свою очередь, позволит застраховать себя от непредвиденного увеличения нагрузки на семейный бюджет.

На практике клиент вносит в начале срока наиболее крупные взносы, в дальнейшем сумма взносов снижается, вместе с ней снижается и сумма выплат по процентной ставке. Единственная «стратегическая»

возможность риска, связанная с ипотечным кредитованием — финансовая нестабильность и высокий уровень инфляции могут послужить причиной оплаты кредита по более высокой процентной ставке впоследствии.

Ипотека обладает очевидными

преимуществами как средство оплаты права собственности жилья — ее условия позволяют одновременно с выплатами по кредиту извлекать доход от недвижимости.

Подписавшись на ипотеку, мы сразу приобретаем квартиру в собственность, хотя она и остается обязательством залога перед банком. Но даже если банк-кредитор разорится, то, как заверяют специалисты, жилье никто отнимать не будет — можно спокойно продолжать выплачивать кредит на прежних условиях новому владельцу

банковского капитала.

Но ипотечное кредитование может показаться чрезмерно обременительным. Даже преодолев все преграды в виде организации требуемых условий получения кредита, предоставления множества подтверждающих доходы документов, предоставления

обязательства поручителя (это в условиях жизни от зарплаты до зарплаты), оформления страховок (жизни, здоровья, права

собственности), можно обнаружить, что переплата за квартиру составит минимум половину ее текущей стоимости. Конечно, если ваш коммерческий проект такие условия «выдерживает», минусы ипотечного

кредитования не должны оставаться преградой. На практике же ипотечный кредит в банке получают только 10 человек из 100.

Действительно непреодолимая преграда для арендного проекта имеет место в том случае, если имеющиеся доходы не позволяют получить кредит даже в отсутствие препятствий в виде прошлых кредитных историй. Если вы готовы отложить немедленное поступление дохода, то ваш проект вполне реально перенаправить в русло приобретения квартиры ( конечно, такой же

конкурентноспособной с точки зрения планов последующей аренды), как это было задумано первоначально.

То, что принято было называть «кооперативом», в настоящее время существует в трех различных с организационной точки зрения модификациях — жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК), и потребительский (ПК) кооперативы. Отличия в организационных формах касаются

преимущественно способа долевого участия членов кооператива в строительстве жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство жилья, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Вступив в ЖНК, клиент ожидает, пока вступившие после него «насобирают» предыдущему клиенту требуемую сумму для оплаты квартиры, что, конечно, может длиться очень долго и не поддаваться расчету в рамках личного коммерческого проекта. ПК не ограничен жесткими «рамками», и поэтому в таком кооперативе существует возможность получить жилье в собственность уже через полгода после вступления в него. Полезно, конечно, знать о тех, с кем вы будете связывать свою жизнь на ближайшие 10-15 лет.

Для вступления в кооператив необходим только паспорт. Кооператив взимает с пайщиков только необходимые для ведения строительства суммы, поэтому превышение стоимости квартиры будет в 1,5—2,5 раза меньше по сравнению с ипотечным

кредитованием.

Кооперативы работают в «содружестве» с риэлтерскими конторами, что должно

обеспечить более надежную юридическую проверку приобретаемого объекта. Однако и при выборе жилищного кооператива очень полезно обратить внимание на успешность его деятельности — время существования на рынке, отзывы граждан, вступивших в кооператив. Хорошо, если кооператив предлагает

разнообразные тарифные планы. И, конечно, лучше всего найти возможность

непосредственно пообщаться с теми, кто уже вступил в кооператив, а еще лучше с теми, кто уже приобрел квартиры.

Ипотечным кредитом называют банковский кредит, предоставляемый по программе жилищного кредитования физическому лицу для приобретения жилья, под залог приобретаемого им же жилья в качестве обеспечения обязательства перед банком-заемщиком, сроком на три года и более.

Банки не очень охотно работают с теми людьми, у которых сумма заработка ниже установленной границы. Это сказано условно, просто у вас возникнут проблемы с суммой кредитования, сроком, на который вас будут кредитовать, и, скорее всего, вам предложат вторичный рынок покупки жилья. В настоящее время заметна тенденция к снижению как процентной ставки кредитования, так и к увеличению срока выплаты кредита. Если раньше речь шла о 10 годах, то сейчас практически любой банк дает «взаймы» на 15 лет и под 11% годовых, что, конечно, к разряду негативных тенденций отнести трудно.

Сейчас нет необходимости соглашаться на условия первого попавшегося кредитора.

Определившись, насколько срочно необходим кредит, можно приступать к выбору условий кредитования. Банки периодически проводят акции, в ходе которых снижают процентные ставки на ипотечный кредит или отменяют некоторые банковские сборы.

Сумма ипотечного кредита обычно составляет от 40 тысяч долларов, и, таким образом, сэкономив, например, 1%, можно выиграть 400 долларов на переезд в новую квартиру.

Передав менеджеру по кредитам свое досье со всеми многочисленными справками, не следует полагать, что сделано все необходимое для получения денег. Пока банк проверяет вашу платежеспособность (сумма кредита приличная и у банка нет ни малейшего желания терять свои деньги), нет смысла нервно курить и поглощать неимоверными дозами кофе. Лучше одновременно подать заявку на кредит еще в несколько банков. Пусть себе проверяют, пусть предлагают лучшие условия кредитования, а вы будете выбирать.

Конечно, некоторые банки могут отказать в кредите или предложить ипотечное кредитование по более высокой процентной ставке. Это не повод для волнений — банков много. Но все же крайне полезно позаботиться заранее о своей репутации — выберите банк и возьмите небольшой кредит, например на компьютер или дорогой телевизор. Проплаты кредита делайте точно в срок, не раньше и не позже. Поскольку банки не любят терять свои проценты, не стоит стремиться к досрочному погашению кредита, а вот к погашению всех имеющихся задолженностей по платежам за квартиру, телефон, алиментам, штрафам за парковку и старым кредитам стремиться стоит. Положите побольше-денег на счет мобильного телефона, который оставляете банку. Откройте депозитный или зарплатный счет. Покажите, что вы располагаете денежными средствами и что кредит вам нужен «для престижа».

Хоть ипотека и называется ипотечным кредитом, между кредитом и ипотекой существуют важные различия, и эти различия особенно важные, если вы собираетесь извлекать из приобретенного жилья прибыль, а не просто в приобретенной квартире жить. Буквальный перевод греческого слова «ипотека» означает «залог» — кредит выдается под залог будущей недвижимости. Залогом будет служить ваша квартира, ну а кредит выдается под залог чего-либо, охотно под недвижимость, собственно, если срочно потребовались деньги, то можно заложить жилье. Есть залог — есть ипотека, нет залога — нет ипотеки и кредит — не ипотечный.

Так что если срочно потребовались деньги, вы закладываете квартиру и берете под нее в банке потребительский кредит, после чего делаете с деньгами все что вам угодно. Вы получили деньги под залог недвижимости — это собственно кредит. Если же вам срочно потребовалась квартира, а денег на ее покупку нет, вы идете в банк и оформляете кредит. Залогом этого кредита будет являться лишь ваша будущая квартира, на которую вы и берете деньги, и в таком случае это ипотека.

Кредит значительно более интересен для заемщика, поскольку залогом для его обеспечения является имущество, принадлежащее ему полностью и по праву — поэтому и процентная ставка по нему будет ниже. Размер суммы кредита заемщик определят сам, сам решает, какое именно имущество закладывать. Поэтому «обычный» кредит и выгоднее с финансовой точки зрения.

С житейской же точки зрения (ведь не у каждого есть приличное имущество, под которое банки согласятся дать кредит) ипотека, конечно, является также очень полезным инвестиционным инструментом.

С помощью ипотеки можно не только решить квартирный вопрос, но и обогатиться. Для этого необходимо иметь временно свободные 2 0—3 0 тысяч долларов и возможность выплачивать банку ежемесячно 5—6 тысяч долларов (выплаты по кредиту). Оптимальный срок кредита — три года (на протяжении этого срока гражданин не платит налог на доход от продажи квартиры). Таковы типовые условия «ипотечного инвестпроекта».

<< | >>
Источник: P. Кийосаки. Анти-Кийосаки. 20 очевидных ошибок «крысиных бегов» доктора Кийосаки. 2008

Еще по теме Ошибка четырнадцатая. Большинству российских граждан кредитные ресурсы банков недоступны:

  1. Ошибка десятая. Большинство состоятельных российских людей никогда не видело ценных бумаг
  2. Ошибка двенадцатая. Российское законодательство и коммерческая практика не позволяют в большинстве случаев использовать права на интеллектуальную собственность в качестве средства конструированияактиво
  3. 18. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И РОССИЙСКИХ ГРАЖДАН ЗА РУБЕЖОМ
  4. 2. 1. Дела о взыскании с банков и иных кредитных организаций денежных сумм, не списанных со счетов должника
  5. 35. Актуальные проблемы перехода на МСФО российских банков
  6. Ошибка восемнадцатая. В российских школах бухгалтерию не изучают
  7. 73. ТРУДОВЫЕ ПРАВА РОССИЙСКИХ ГРАЖДАН ЗА РУБЕЖОМ
  8. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИот 27 мая 2003 г. № 9-П.ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЯ СТАТЬИ 199 УГОЛОВНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН П. Н. БЕЛЕЦКОГО, Г. А. НИКОВОЙ, Р. В. РУКАВИШНИКОВА, В. Л. СОКОЛОВСКОГО И Н. И. ТАЛАНОВА
  9. 68. НАСЛЕДСТВЕННЫЕ ПРАВА РОССИЙСКИХ ГРАЖДАН ЗА ГРАНИЦЕЙ
  10. ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИот 27 февраля 2003 г. № 1-П.ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЯ ЧАСТИ ПЕРВОЙ СТАТЬИ 130 УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН П. Л. ВЕРЕЩАКА, В. М. ГЛАДКОВА, И. В. ГОЛЫШЕВА И К. П. ДАНИЛОВА
  11. 2.1. Право граждан Российской Федерации на охрану здоровья
  12. Раздел 6. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ТРУДОУСТРОЙСТВА ГРАЖДАН В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  13. ГЛАВА 3. УЧЕТ РЕСУРСОВ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВПО МЕЖДУНАРОДНЫМ И РОССИЙСКИМ СТАНДАРТАМ
  14. ГЛАВА ЧЕТЫРНАДЦАТАЯ
  15. 2.2.8. Федеральный закон об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской федерации2002, 200
  16. 9. Регистрация по месту жительства и по месту пребывания граждан Российской Федерации
  17. МЕНЕЕ ИЗВЕСТНЫЕ АДЕПТЫ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО И ПЯТНАДЦАТОГО ВЕКОВ
  18. 11.3. Административная ответственность граждан Российской Федерации за проживание без паспорта или без регистрации
  19. ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ, ТИПОВЫЕ ОШИБКИ