<<
>>

Ошибка пятая. В России отсутствует полноценная частная собственность на землю, имеются ограничения в владении недвижимостью

Российский рынок недвижимости по

преимуществу «серый», он почти повсеместно находится под влиянием административного ресурса, и все расчеты личного финансового плана, составленного с учетом использования операций с недвижимостью, могут быть исключительно вероятностными, как и

большинство сделок с недвижимостью, кроме находящейся в личной собственности.

Вместе с тем это наиболее популярный вид частного инвестирования средств в России,

привлекающий при сравнительно низкой доходности наибольшей надежностью в экономически неблагоприятных условиях.

«Налоговый кодекс США позволяет экономить на налогах и другими способами... Торговля недвижимостью — один из способов, дающих большое преимущество при уплате налогов. Пока вы меняете недвижимость на более дорогую, с вашей прибыли не будут взиматься налоги. Люди, которые не используют легальных способов уменьшить налоговое бремя, упускают большую возможность увеличить

* m

свою колонку активов». Так ли это на самом деле?

Р.

Т. Кийосаки, Ш, Л. Лечтер. «Богатый папа, бедный папа».

Тема инвестирования в недвижимость, очевидно, находится в наибольшем

соответствии с теорией Роберта Кийосаки и реальной практикой, за исключением, конечно, налоговых и правовых вопросов — сама недвижимость недвижима, и доход от нее происходит в однозначно определенном месте — так снижается множество соблазнов

предпринимателей и фискальных органов перестараться в обеспечении своих интересов. Ограничения в владении недвижимостью снижают доходность инвестирования, но одновременно расширяют потребительский спрос. Полезно знать предоставляемые российским

правительством льготы (например, знать о существовании единократного налогового вычета на сумму сделки в один миллион рублей, о возможностях ипотечного

кредитования), чтобы, отбросив

несуществующие у нас механизмы Роберта Кийосаки (например, «статья 1031 с задержкой уплаты налогов»), успешно создавать активы от торговли и аренды недвижимостью.

Конечно, некоторые схемы Кийосаки окажутся не ошибочными, но просто в наших условиях неприменимыми.

«Богатый же отец, с другой стороны, советовал начать приобретать активы, которые мне нравятся... Я покупаю недвижимость просто потому, что мне нравятся здания и земля. Я обожаю искать и выбирать недвижимость. Я мог бы заниматься этим день и ночь напролет... Когда же я имею дело с недвижимостью, то начинаю с маленьких сумм и продолжаю постепенно увеличивать их, меняя дешевые здания на более дорогие, а значит, откладывая необходимость платить налоги на прибыль. Это позволяет прибыли резко увеличиваться. Обычно я владею какой-то недвижимостью не более семи лет». В России, напомним, существует лишь единократный налоговый вычет для первой сделки с недвижимостью на сумму в один миллион рублей, и никакие смены более дешевой на более дорогую недвижимость без уплаты налога невозможны.

Этот прискорбный факт, конечно, не исключает саму возможность получать прибыль из владения недвижимостью. Роберт Кийосаки в «Руководстве богатого папы по

инвестированию» делит недвижимость на односемейную, коммерческую офисную,

коммерческую розничной торговли;

многосемейную, складскую, промышленную, необработанную землю, необработанную землю до обочины и другие виды. В стране с полноценной частной собственностью на все средства производства, включая землю обработанную и необработанную, землю обработанную с применением технических средств и без применения таковых, такая классификация выглядит вполне оправданной и может преподаваться на «школьном» уровне введения в инвестиционную науку. Все перечисленные виды недвижимости обладают так называемой балансовой стоимостью и в России, и при ведении того или иного бизнеса эта стоимость учитывается и обязательно отражается в ценообразовании (это вопрос бухгалтерии).

«Реальными» же инвестиционными

объектами, то есть такими объектами, в отношении которых частный российский инвестор (владелец свободных денежных средств) может позволить себе обращаться «по-Кийосаки», то есть включать в личный финансовый план, здесь являются лишь жилая недвижимость и небольшой набор объектов коммерческого назначения ( вроде торговых павильонов).

Конечно, это замечание касается лишь начинающих инвесторов, то есть «крыс», которые решились-таки на попытку вырваться из круга «крысиных бегов». На определенном этапе становится возможным продавать и покупать все и вся.

Недвижимость — любимая тема Роберта Кийосаки, если судить по количеству примеров, которые он приводит в своих книгах. Когда Роберт Кийосаки классифицирует типы дохода, он пишет: «Пассивный — доход, обычно получаемый от недвижимости. К нему относятся также доходы в виде роялти (лицензионный платеж владельцу патента) по патентам и лицензионным соглашениям. Тем не менее в 8 0% случаев доход получается от недвижимости (в этом случае существует много налоговых льгот)». Простим Роберту Кийосаки это опрометчивое определение,

непростительное даже для школьного курса, поскольку пассивный доход на самом деле может образовываться от любых источников, способных давать прибыль. Более важно отметить то, что российские налоговые льготы по недвижимости, даже если они где-то и существуют ( ведомства и регионы — бесценный кладезь российских экономических чудес), не делают инвестору «погоды» в расчете доходности сделок.

Абсолютное большинство «защитников» и «противников» Роберта Кийосаки ведет свой спор из-за одной идеи с недвижимостью, которую Кийосаки озвучивает таким образом, что она не может не возбудить обывательское сознание, и было бы удивительно, если бы этих споров не возникло. Речь идет о идее начать инвестиционную деятельность с покупки недвижимости на деньги Банка с целью последующей сдачи ее в аренду.

* ^

Инвестирование в недвижимость Кийосаки вообще полагает отправной точкой на пути к личному благосостоянию, доступной человеку с абсолютно любым достатком. Более того, он говорит о том, что это чуть ли не единственный простой способ создания пассивного дохода. Но так ли доступна недвижимость россиянам?

«Возможен ли такой подход «у нас»? Система ипотечного кредитования «у нас» еще в зачаточном состоянии, проценты выплат по этим кредитам высоковаты, не станет ли сейчас такое поведение на рынке недвижимости в некотором роде ловушкой для начинающего инвестора ? Может, стоит немного подождать лучших времен ? (что-что, а время у меня есть, мне 24)» — спрашивает Мария.

Надо отдать Кийосаки должное, он не утверждает, что из любой недвижимости гарантирована суперприбыль.

Если внимательно перечитать его книги, можно специально обратить внимание на те места, где автор описывает, как он в течение нескольких лет (!) ждал благоприятной возможности

инвестировать в недвижимость по выгодной схеме. Можно даже процитировать такой отрывок:

«На своих семинарах по инвестированию я время от времени прошу Ким поделиться своим опытом. Она часто говорит, что мы начали инвестировать в 1989 году и перестали покупать недвижимость в 1994- м. Затем добавляет, что в период между 1985 и 1989 годами мы, согласно нашему плану, готовились к инвестированию. В течение этого периода мы строили свой бизнес и изучали инвестирование в недвижимость. Вы, наверное, помните, что это было время очень высоких цен на недвижимость. Ким и я готовились «сделать свой выстрел», когда откроется окошко благоприятных возможностей» .

Таким образом, необходимо понимать, что схемы, описанные в книгах Кийосаки, работают, но далеко не всегда, а лишь при совпадении ряда условий — приемлемых стоимости недвижимости, ставок аренды недвижимости, условий ипотечного

кредитования (доступность ипотеки, срок ипотечного кредитования, стоимости ставок по ипотечному кредитованию и т. п.), благоприятного общего состояния экономики. Для поиска объектов недвижимости требуются много времени, высокий профессионализм риэлтера и ясное понимание цели поиска. Сам Кийосаки говорит о формуле покупки недвижимости «10 0:10:3:1», из которой следует, что из 100 рассмотренных вариантов покупки недвижимости требуемым условиям будет удовлетворять в среднем один.

Вопросы типа «работает ли схема Кийосаки?» бесполезно и бессмысленно задавать «вообще», без рассмотрения

конкретных вариантов. И наоборот, тщательное рассмотрение конкретных вариантов

(подкрепленное несложным математическим расчетом) позволит ответить на вопрос «будет ли работать схема Кийосаки в данном конкретном случае?».

Если нет возможности самостоятельно проанализировать доходность инвестиционного объекта, то покупать недвижимость «по схеме Кийосаки» (на деньги, взятые в кредит у банка с целью покрывать платежи по кредиту арендными поступлениями) точно не стоит.

В этом случае шансы на успех будут близки к нулю, а опасность вместо этого получить финансовые проблемы, связанные с выплатой задолженности по кредиту, очень высока. Кийосаки в своих книгах справедливо называет кредит «рычагом», многократно умножающим ваши усилия. Но рычаги полезны только в умелых руках, при неумелом использовании рычаги опасны — одна из разновидностей рычага называется «граблями».

Дмитрий Т. хотел бы задать Роберту Кийосаки вопрос следующего плана:

«Интересно, а кто-нибудь на практике пытался осуществить сделки с недвижимостью и как это получилось? Прочитал три книги из этой серии, но придумать, как это применить к нашим условиям, никак не могу. У нас невозможно взять кредит без залога, в два раза превышающего кредит. Разве с такими условиями можно разбогатеть с использованием займов, еще и 18% годовых не дают покоя».

Сам Кийосаки, следует отдать ему должное, предупреждает об условности своих примеров. Примеры предназначены не для иллюстрации конкретных стратегий бизнес- поведения, а для, прежде всего, иллюстрации способов обнаружения возможностей извлечения прибыли.

«Яне даю совет делать все так, как я, — пишет он. — Я лишь привожу примеры. Если предоставленная возможность слишком сложная, я не понимаю данного инвестирования, я и не лезу в такое инвестирование. Несложная математика и здравый смысл — все, что требуется для достижения финансового успеха... Владельцы дома, жившие в Германии, не представляли себе ценность того места, где находился дом, и хотели просто избавиться от него. Я предложил 275 тысяч долларов за здание ценой в 450тысяч долларов. Сошлись на 300 тысячах. Я купил дом и владел им два года. Воспользовавшись тем же разделом (03) «Кодекса о внутренних доходах» с отсрочкой выплаты налога, через

переваливание налога на более дорогую недвижимость, мы продали дом за 495 тысяч долларов и купили 30-квартирный дом в Фениксе (Аризона) . Мы переехали в Феникс. Как и когда-то на рынке недвижимости в Орегоне, на рынке недвижимости в Фениксе была депрессия.

Цена 30-квартирного здания в Фениксе равнялась 8 75 тысячам долларов с 225 тысячами долларов наличными. Денежный поток из 30 квартир был немногим более 5 тысяч долларов в месяц. Но вот рынок Аризоны начал двигаться вверх, и в 1996 году инвестор из Колорадо предложил нам 1200 тысяч долларов за эту недвижимость. Мы с женой обсудили возможность продажи, но решили подождать: не будет ли пересмотрен в Конгрессе закон о доходах от прироста капитала. В случае пересмотра закона Конгрессом, как мы полагали, собственность поднимется еще на 15—20% в цене. Ну и, кроме того, 5 тысяч в месяц — неплохие деньги» . Ничего себе успех, не так ли?

Подмосковный город Дубна расположен в двух часах езды На экспрессе. Года полтора- два назад там квартиры стоили в два-три раза дешевле, чем в Москве. Потом был принят законопроект, в соответствии с которым предполагалось разместить в этом городе российскую «Силиконовую долину», и цены на недвижимость за полгода — год взлетели до московских. То есть, имея просто соответствующее мышление, всякую подобную новость, услышанную даже по радио или телевизору, можно сделать началом очень хорошего проекта. Поэтому и в этом случае Кийосаки удачно «ложится» на нашу действительность — секрет успеха «всего лишь» в мастерстве поиска вариантов.

Практически возможность инвестирования в недвижимость выглядит следующим образом.

Р. Т. Кийосаки, Ш. Л. Лечтер. «Богатый папа, бедный папа».

Для того, чтобы в Москве инвестировать в квартиру, необходимо иметь денежные средства для оплаты минимум половины ее стоимости (3 0—3 5% на первый взнос и 15—20% на ремонт и обстановку), а для получения кредита необходимо, чтобы «белая» заработная плата измерялась тысячами долларов.

Далее, частный инвестор в недвижимость никогда не берется оформлять покупку-продажу самостоятельно, поручая оформление сделки риэлтерам. Кроме того, для инвестиционных операций оказывается существенно важным брать кредит в тех банках, в которых позволяется досрочное погашение кредита — бывают интересные тонкости с ускоренной выплатой кредита.

После обнаружения той или иной инвестиционной возможности необходимо

проанализировать идею на предмет многих неявных рисков. К потенциальной сделке следует применить требование финансовой отчетности, нужно также проверить

соответствие действующему личному

инвестиционному плану (если выгодная сделка в состоянии разрушить динамику ранее утвержденного плана, следует многократно подумать, настолько ли она выгодна), текущему и ожидаемому состоянию рынка, на предмет соответствия законодательству, в лучшем случае, одной страны.

Примеры, приводимые Робертом Кийосаки, обычно удерживают «детали» за скобками повествования, что, конечно, не снимает их значения. Нет смысла критиковать

«нереальность» примеров «Богатого папы, бедного папы», поскольку это примеры не инвестиционных сделок, а примеры инвестиционного мышления.

«Интернациональный» характер изданий

Кийосаки и не позволяет требовать буквальной реалистичности. Реалистичность требуется конкретным читателям, находящимся в

конкретных благоприятных или неблагоприятных условиях для выбора или реализации инвестиционного проекта.

Если мы не обладаем «чувством рынка» и знанием основ законодательства, совершенно очевидно, что нам суждено избирать стандартные пути — «действовать наверняка, вкладывать капитал в разные предприятия, осуществлять исключительно безопасные

инвестиции», чем, конечно, увеличить шанс побега из «крысиного круга» трудно. Лучшие сделки, делающие богатых еще богаче, приходят тем, кто понимает правила игры. Даже инвестиционные фонды не предложат действительно интересные сделки тем, кто не способен их «переварить». Поэтому нет смысла гадать, а не «преувеличил» ли Кийосаки предложение «инвестора из Колорадо» о 1,2 миллиона долларов за несколькими годами ранее купленный за 300 тысяч дом, а попробуем оценить реальность в России. Если это окажется невозможным, будем требовать от Кийосаки большей реалистичности, что впрочем, можно сделать и в этой ситуации, поскольку четырехкратной чистой прибыли от перепродажи недвижимости практически не бывает ( даже «у них»).

Современная российская специфика рынка недвижимости состоит в том, что он меньше других сегментов подвержен влиянию

макроэкономических факторов. Лучшим тому свидетельством является тенденция, согласно которой наличие общеэкономического кризиса здесь приводит к росту цен на жилье. Так, например, особенно резкое повышение цен на недвижимость на фоне падения

макроэкономических показателей наблюдалось в 199 9 году. В среднем рост цен на рынке жилой недвижимости составлял на протяжении последних лет 15—2 5% годовых. Так называемая «элитная недвижимость», цены на которую «живут», пока еще подчиняясь собственным законам, является уникальным финансовым инструментом. Потенциально более доходное вложение средств в ценные бумаги у нас более рискованно, в то время как инвестирование в элитную недвижимость предоставляет

гарантированный доход. Этот сегмент

инвестиционного рынка ценил и Роберт Кийосаки, инвестируя в недвижимость большую часть своих капиталов, однако поступал он так по другим причинам. Но из этого, конечно, не следует, что мы не можем пользоваться стратегиями Кийосаки при подготовке и реализации личного финансового плана, абстрагируясь от конкретных примеров. В современной ситуации, похоже, следует полагать, что основным финансовым

инструментом инвестора, если речь идет о максимализации доходов, стали бы

капиталовложения в ценные бумаги. Впрочем, на практике выбор приоритетного направления вложения средств российским инвестором, который ценит гарантированность вклада и сохранность капитала, зависит от величины его капитала. Рынок недвижимости требует больших средств, чем другие.

Бизнес на рынке недвижимости начинается с покупкой первой квартиры. Это событие подразумевает минимальные начальные вложения в размере одного миллиона долларов, что составляет весьма солидный размер инвестиций (по российским меркам). Инвестирование в первичный рынок в большей мере имеет спекулятивный характер. Этот сегмент бизнеса характеризуется большими рисками при высокой доходности. Рынок вторичного жилья менее доходен, но обладает большими возможностями для инвестора. Инвестор может сдавать квартиру в аренду и получать доход около 10% годовых.

В вопросах вложений на рынке недвижимости стоит выделить два основных аспекта — склонность инвестора к риску и объем имеющихся средств. Для желающих получать доход при минимальном риске подходит приобретение готовой недвижимости, определенные вложения в ее ремонт и сдача в аренду. Распространенный вариант —

инвестиции во встроенные помещения на этапе строительства. Доходность от аренды жилья значительно ниже. При нацеленности на максимальный доход логично использовать первичный рынок жилья, особенно важно в этом случае выбрать конкретный объект

инвестирования.

Даже в проектах одной компании потенциальные доходы и риски отличаются. В современной российской ситуации даже склонные к риску люди крайне осторожно подходят к инвестированию на самых первых этапах строительства.

В целом, подобно тому, как это уже рассматривалось на примере акций и паев, используется прямое инвестирование в несколько объектов. Ранее уже отмечалось, что на рынке недвижимости действуют специализированные паевые фонды,

осуществляющие операции с недвижимостью. Управляющая компания проводит тщательный и взвешенный отбор объектов, а также максимально снижает риски инвестирования. Снижение рисков обеспечивается квалификацией и опытом специалистов управляющей компании и возможностью диверсификации вложений.

Хорошо известной инвестицией, требующей первоначального взноса и последующих платежей по закладной в течение 15—3 0 лет, является покупка дома. Доходная

недвижимость, например многоквартирный дом, может приобретаться на условиях гораздо меньшего по сумме первоначального платежа и приносить так называемые отсроченные доходы (благодаря существованию налоговых льгот) и доходы в форме прироста капитала. Инвестиции в незастроенные участки земли сопряжены с регулярными платежами по ипотечному кредиту и налоговыми платежами, отличаются невысокой степенью ликвидности и могут потребовать значительного опыта и знаний в области застройки.

В последние годы обнаружилась доходность инвестиций в пригородную землю (Подмосковье).

При выборе формы инвестиций в недвижимость в первую очередь стоит отталкиваться от преследуемой цели. Основные цели инвестора — получение доходов от объекта недвижимости в будущем или обеспечение сохранности собственных средств. Выбор объекта инвестирования определяется также минимальным размером и сроками инвестиций, доходностью, уровнем рисков и ликвидностью активов. Кроме того,

существенны трудоемкость и величина накладных расходов, сопряженная с вложением средств. Значимость этих факторов

индивидуальна для каждого инвестора, и поэтому однозначного ответа о «наилучшей» форме инвестиций нет.

Тем не менее некоторые общие выводы возможны. С точки зрения максимализации доходов наиболее рациональными

представляются покупка жилья на начальном этапе строительства с целью перепродажи в будущем, а также приобретение паев девелоперского фонда недвижимости. Если цель состоит в обеспечении сохранности средств, оптимальны покупка типового жилья для сдачи его в аренду и приобретение паев рентных фондов коммерческой недвижимости. При этом привлекательность квартиры как объекта инвестирования зависит от факторов

местоположения, площади, потребительских и видовых характеристик. Для строящегося жилья важны прежде всего текущая стадия работ и репутация застройщика. При выборе паевого фонда учитываются опыт управляющих, минимальный размер инвестиций, вторичное обращение паев фонда, периодичность выплат дохода и другие факторы.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости обладают преимуществом

минимизации риска невозврата денежных средств. По действующему законодательству деятельность управляющей компании

контролируется со стороны четырех

независимых организаций: депозитария,

аудитора, оценщика и ФСФР. Поскольку для покупки паев не нужны специальные знания, как, например, при самостоятельном

инвестировании на рынке ценных бумаг, нацеленность инвестора на долгосрочное пребывание на рынке недвижимости может включать в себя интерес к таким фондам. В рентном фонде доход пайщика складывается из арендных платежей и изменения стоимости самого объекта недвижимости.

Сегмент исторических особняков — одна из наиболее выгодных сфер вложения капитала. Последние год-два в них становится престижно не только работать, но и жить. В 1990-е годы на приватизации и дальнейшей перепродаже исторических особняков риэлтеры, чиновники и просто удачливые бизнесмены делали большие состояния. Тем более что спрос на такие объекты опережал предложение в несколько раз: в то время каждая уважающая себя фирма считала правилом хорошего тона расположить главный офис в отдельно стоящем здании.

Оценки риэлтеров относительно числа исторических зданий в столице расходятся, правомерно полагать, что в Москве насчитывается примерно две сотни особняков, потенциально готовых к тому, чтобы их вывели на рынок. Памятники архитектуры и исторические объекты могут принадлежать федеральным или московским органам власти, а также быть в частной собственности. СГУП по продаже имущества города Москвы начало проводить регулярные торги по продаже и сдаче в аренду городских помещений. Немало лотов на аукционах, организуемых столичными властями, составляют особняки. Цены продажи на них обычно начинаются от 2,5—3 тысяч долларов за квадратный метр.

Конечная цена особняка может достигать шестизначной суммы. Компания Delta Realty недавно продала особняк во Втором Смоленском переулке, состоящий из двух помещений общей площадью 831 м2. Первое помещение, общей площадью 401м2, было продано за 5,7 миллионов долларов, второе, общей площадью 43 0м2, — за 4,9 миллионов долларов. В результате цена за 1м2 составила 12,7 тысяч долларов, что является своеобразным рекордом для Москвы. Это пример российского «инвестирования по Кийосаки». На вопрос о том, возможно ли инвестирование по Кийосаки или «жизнь по Кийосаки», следует ответить, что и то и другое возможны для тех, кому доступны подобные сделки. Инвестировала ли компания в сделку собственные средства или была посредником, останется неизвестным.

Абсолютно новое предложение в сегменте исторических особняков — усадьбы, которые можно выкупить целиком как собственный жилой дом. В отличие от просто особнячков усадьбы имеют огороженную территорию. Недавний пример — здание постройки XIX века с собственным внутренним двором площадью 1200 м2 «ушло» с торгов за 8 миллионов долларов. Как правило, такие здания стоят немногим больше обычной загородной резиденции класса de luxe на Рублевском или Новорижском шоссе —от 6 тысяч за квадратный метр. Таким образом, особняк в центре Москвы сегодня можно приобрести примерно за 4—5 миллионов долларов, исходя из величины средней их площади в 7 0 0—800 м2. Эта сумма вполне сопоставима со стоимостью столичного пентхауса. Ныне более 80% муниципальной собственности сдается в аренду за 20—30% от рыночной ставки, что в свою очередь порождает огромный серый рынок субаренды. Обычные граждане могут получать прибыль на росте стоимости жилья в Москве. Купив квартиру в строящемся доме, можно не сомневаться в том, что после сдачи дома ее удастся продать дороже. По данным опросов общественного мнения применение свободных средств россиян для приобретения строящегося жилья наиболее привлекательно с коммерческой точки зрения , для чего необходимо располагать свободным капиталом примерно в 3 00 тысяч долларов. Лучше всего

соответственно не покупать недострой, а вкладывать в строительство малоэтажных малоквартирных жилых домов в центре Москвы. На данном этапе развития рынка недвижимости эффективность такого вложения сейчас оценивается в 120% годовых. Риск вложений здесь невелик, так как на 15—2 0 успешных проектов приходится всего один провальный.

В сегменте домов бизнес-класса прибыль составит не более 20— 30% годовых, риски здесь выше, прежде всего, по причине увеличения сроков строительства. Частный инвестор гарантированно может рассчитывать на рост цен на московскую недвижимость в ближайшие годы.

Частный инвестор элитного сегмента может рассчитывать на прибыль не только от перспективы роста цен, но и от дохода от сдачи в аренду принадлежащей ему жилплощади. Квартира общей площадью примерно 12 0—13 0 м2 в в хорошем состоянии внутренней отделки, без мебели, но с оборудованной кухней и ванной комнатой может быть сдана из расчета 450 долларов за 1 м2 в год, поэтому такая квартира может приносить до 5 тысяч долларов стабильного ежемесячного дохода (необходимо учитывать все нюансы и условия:

местоположение дома, состояние подъезда, уровень внутренней отделки, наличие и состояние мебели, вид из окна, наличие мест в парковке).

Рынок жилья неоднороден, и различные его сегменты имеют различную доходность. Целесообразность инвестирования в жилую недвижимость определяется разницей между стоимостью квартиры на этапе строительства и стоимостью уже готового жилья. Кроме динамики цены квадратного метра жилой площади (в апреле 2007 года в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляла 4,1 тысяч долларов) инвестору необходимо учитывать и другие показатели, если он действительно придерживается долгосрочной стратегии финансовой

независимости. Так, в том же апреле 2007 года американский доллар потерял более 1%, что в переводе на язык личного финансового плана означает то, что снижение долларовых цен на 0,5% приносит реальную потерю стоимости недвижимости уже более чем на 1,5%.

Профессиональные инвесторы, принимая решение о вложении средств в тот или иной финансовый инструмент, анализируют его инвестиционную привлекательность. Инвести- циионная привлекательность определяется соотношением основных критериев актива — доходности и риска. Недвижимость,

безусловно, является уникальным финансовым инструментом. Важнейший пункт для

рассмотрения инвестором проектов в том или ином сегменте недвижимости — текущая рыночная ситуация и неконтролируемые риски. Основные неконтролируемые риски являются коммерческими, то есть связанными

непосредственно с рыночной конъюнктурой.

Ликвидность объекта недвижимости — способность объекта быть реализованным на свободном рынке по цене, соответствующей качеству данного объекта и рыночной конъюнктуре на данный момент времени. Ликвидность оценивается инвестором в первую очередь, как только он начинает изучать потенциальный объект для инвестиций. Ликвидность — диктуемое рынком необходимое условие успешной реализации проекта. Ликвидность определяется периодом экспозиции объекта на рынке, то есть тем временем, которое проходит с момента выставления объекта на рынок до момента его продажи. Высокая ликвидность объекта подтверждает признание рынком его высокого качества,- потребительских характеристик и

популярности. Строящийся загородный жилой комплекс можно считать имеющим высокую ликвидность, если средняя скорость

реализации составляет не менее 5% площадей в месяц. Средняя ликвидность — 3—4% в месяц. Ниже 3% — низкая ликвидность. В условиях расслоения рынка от степени ликвидности зависит динамика роста стоимости объекта. Ликвидным коттеджным поселком на данный момент считают тот, рост стоимости которого составляет от 25% в год.

В целом общерыночные показатели по- прежнему удерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки начала медленного, но устойчивого снижения цен начинают проявляться и в нем. При снижении среднего уровня цен на жилье по Москве в целом на 0,5% в отдельных районах такое снижение составляет 2—3%. Одна из причин — развитие финансовых механизмов по обеспечению развития рынка жилья в новостройках — появление скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. На рынке жилья ожидается постепенный, но довольно уверенный рост предложения, как в секторе новостроек, так и на вторичном рынке. Значительный спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку, который на сегодняшний момент можно считать отложенным, является основной страховкой от каких бы то ни было обвалов рынка, разрушить который может только резкое ухудшение экономической ситуации в стране, вызванное неожиданным кризисом, что сегодня почти невероятно. Таким образом, уже нынешний жилищный рынок уже не отличается былой ликвидностью, а это значит, что быстро и без потерь избавиться от приносящей убыток квартиры сегодня просто нереально. Вот почему инвестор 2000-х годов, полагая еще жилищный рынок наиболее важным и доходным, все более активно интересуется другими сферами вложения капитала, в первую очередь в акции промышленных предприятий.

Рост цен на квартиры объективен, как и рост цен на другие товары. Если Центральный банк России увеличивает количество денег в полтора раза, как это было в 2003 году, то и цеЛы на товары растут в те же полтора раза, в том числе и на квартиры. Серьезное снижение цен на рынке недвижимости возможно только в одном случае — при' перепроизводстве жилья, для этого на каждого жителя Москвы должно приходится по 40—50м2 вместо нынешних 20.

«Доступность» жилья не означает его «дешевизну». Пакет законов направлен в первую очередь на возможность получения кредита на покупку жилья и оказания других форм государственной помощи. Рентабельность строительных инвестиций, опять же по самым скромным оценкам застройщиков, составляет от 2 5%. Застройщики не всегда отдают лучшие квартиры на реализацию в агентства недвижимости, поэтому те зарабатывают на новостройках только благодаря большим объемам предложения, состоящего из объектов разной степени ликвидности.

Из двух разделов жилой недвижимости только вторичное жилье может претендовать на в полной мере рыночные отношения. Продавец действительно может установить любую цену, а покупатель поторговаться. Что касается новостроек, то рынка, как такового, здесь нет и не будет. Новостройка — это производство со всеми вытекающими отсюда последствиями ценообразования, чего

большинство потенциальных покупателей

продукции строительной индустрии не понимает.

Окончательная (продажная) цена на новостройку формируется из трех

составляющих: инвестиционной стоимости, стоимости строительства и стоимости кредита. Стоимость банковского кредита колеблется от 15 до 25% годовых. Стоимость строительства, а это только стоимость коробки, составляет 500—6 00 долларов за 1м2 в условиях Москвы. Около 6 00—70 0 долларов приходится на инвестиционную стоимость, которую еще называют долей города, куда входит строительство всего, что окружает

железобетонную коробку и делает из коробки квартиру. Это особенно ярко проявляется в новых районах, возводимых буквально в чистом поле. Строительство водопровода — часть инвестиционной стоимости, строительство канализации — часть инвестиционной

стоимости, подвод электроэнергии также относят на инвестиционную стоимость. Фактически инвестиционная стоимость — это общая стоимость застройки района за вычетом стоимости строительства жилья.

Деятельность инвестора на жилищном рынке напрямую сопряжена с риэлтерским бизнесом, более того, эти сферы могут перекрываться — риэлтерские компании могут инвестировать в сделки собственный капитал, а повседневная активность инвестора в жилые помещения отчасти близка риэлтерской деятельности в своей содержательной части. От 3 до 6% составляет среднерыночная цена риэлтерской услуги. Этот тариф остается неизменным на протяжении уже нескольких лет. Для приблизительных расчетов доходности можно полагать, что риэлтерские услуги дорожают вместе с инфляцией и общим ростом цен.

Риэлтерская деятельность не подлежит обязательному лицензированию и присутствует в уставных документах множества фирм. Поэтому трудно точно подсчитать, сколько на рынке недвижимости реально действующих компаний, их оценочное количество — около 1300 агентств недвижимости различного уровня. Поле деятельности для риэлтеров в

Москве — 3 миллиона квартир (или 192,5 миллиона м2), составляющих потенциал вторичного рынка.

Вторичный рынок существенно превосходит по объемам площадей рынок новостроек Москвы. Годовой суммарный объем вторичного рынка столицы в 2003 году составил примерно 6—8 миллиардов долларов, а цены вплоть до 2007 года неизменно росли. Доля рынка, обслуживаемая риэлтерами, по их собственным оценкам, составляет 80%. По оценочным сведениям, 28% от общего числа

регистрационных действий приходится на сделки на вторичном рынке (96 тысяч сделок). 15% — это договоры передачи (приватизация), 7% — инвестиционные договоры и лишь 1% — купля-продажа на первичном рынке (обычно выкупается на фирму блок квартир, который потом продается).

Первичный рынок по объемам существенно отстает от рынка старого жилья. По разным оценкам, ежегодно на первичном рынке продается 40—50 тысяч квартир, что составляет примерно 33% от общего числа сделок. Доходы риэлтеров от посредничества по новостройкам существенно меньше, чем при работе на вторичном рынке.

Стоимость риэлтерских услуг подчиняется общим законам ценообразования и определяется степенью рентабельности услуг на рынке. Риэлтерская услуга не поддается четкой тарификации, и пресловутые 3—6% от суммы сделки — некий ориентир, о котором знает и клиент, и риэлтер, хотя в разных компаниях в эти 3—6% входит разный набор услуг. Реальный размер комиссии определяется, исходя из того, насколько сложной будет сделка и сколько сможет заплатить клиент, в каждом конкретном случае стоимость риэлтерских услуг разная и зависит от особенностей сделки.

Прейскурант на услуги, оказываемые агентством недвижимости, существует, по крайней мере, в тех компаниях, которые прошли добровольную сертификацию (введена Российской гильдией риэлтеров после отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности). Сертифицированные компании обязаны предоставить в орган по сертификации в числе прочих документов и прейскурант, заверенный печатью, подписью руководителя компании, хотя обычно это не более чем формальность. К тарифам, указанным в прейскуранте, обращаются, как правило, если сделка не состоялась и необходимо указать клиенту на уже оказанные услуги, которые требуется оплатить.

Важным направлением деятельности

крупных риэлтерских агентств сегодня являются инвестиции собственных и

привлеченных средств на рынке недвижимости и в смежных областях (например, строительство и реконструкция зданий), в других секторах экономики. Как только риэлтерская компания начинает инвестировать свои средства в строительство жилья, ее доходы вырастают в разы, хотя расходы на продвижение объектов, на создание структуры реализации высоки.

На рынке загородной недвижимости комиссия риэлтера может доходить и до 50%, и до 150%, о чем клиент может никогда и не узнать, поскольку комиссия «закрытая». Загородный рынок еще не стандартизирован, и цена на объекты не так формализована, как цена на городские квартиры. Многие поселки не рекламируются или рекламируются слабо, и клиент может быть не осведомлен о реальной цене коттеджа в том или ином поселке. Своими базами данных участники рынка друг с другом не делятся, но бывает, что выставляют чужие объекты за свои, накручивая по 20—30 тысяч долларов для клиента, и одновременно пытаются получить комиссионные с компании- продавца. Это самый дорогой рынок — цена объектов составляет от 300 тысяч долларов и доходит миллиона долларов и выше, а значит, переход к открытым комиссионным,

эксклюзивным договорам и прозрачным ценам риэлтерам невыгоден, иначе доходы упадут в несколько раз.

В целом риэлтерский бизнес не слишком доходен — крупным его, по меркам, например, строительного бизнеса, не назовешь. Однако это вечный бизнес, который, по большому счету, не зависит ни от текущих цен на жилье, ни от ситуации в экономике. Услуги для людей, решающих свои жилищные проблемы на вторичном рынке, будут востребованы всегда, так что перспективы у риэлтеров хорошие. Крупные инвестиционные корпорации к сложной работе с частными лицами не привыкли, поэтому выхода на рынок жилья крупных мировых корпораций пока не ожидается.

На рынок риэлтерских услуг сравнительно легко войти, требуется значительно меньший начальный капитал, нежели для начала строительства дома. И всегда будут существовать мелкие фирмы, средние и крупные — монополизм нескольких крупных компаний, как в строительном бизнесе, в риэлтерском невозможен.

Возможны обострение конкуренции, рост значимости брэнда и формирование сетей филиалов компаний с раскрученными брэндами.

Традиционно считается, что чем крупнее фирма, тем выше ее комиссионные.

Руководители крупнейших московских агентств недвижимости неоднократно заявляли, что это не так, но общественность остается при своем мнении.

Подводя итог вышесказанному о возможностях частного инвестирования в недвижимость, можно утверждать, что в ближайшее десятилетие этот сегмент останется наиболее привлекательным для частных инвесторов. Инвестирование в недвижимость обладает разной величиной доходности в зависимости от многих факторов, включая географическое расположение населенного пункта и экономическую ситуацию в нем. Независимо от всех субъективных факторов этот сегмент характеризуется средней доходностью, наиболее низкой из средних доходностей всех остальных сфер, но и наиболее высокой надежностью

(гарантированностью) получения дохода.

Отрицательным аспектом оказывается

необходимость владения довольно значительным стартовым капиталом, в особенности в Москве и крупных городах. Потенциально более доходное вложение средств в ценные бумаги рискованно, в то время как инвестирование в элитную недвижимость предоставляет

гарантированный доход.

Инвесторам, обладающим административным ресурсом, наиболее привлекательным представляется сегмент элитного городского жилья, инвесторам, таковым ресурсом не владеющим, представляются более надежными загородные проекты в формате «Дача» и «Доходный поселок».

Инвестиции в элитную недвижимость можно разделить на два направления: покупка жилья на первичном и вторичном рынках. Первый вариант обладает двумя уровнями доходности. Во-первых, стоимость квадратного метра растет за счет роста цен на рынке. В среднем динамика составляет 15—25% годовых. Во- вторых, цена увеличивается в соответствии со стадией строительства объекта. Стоит пояснить, что на первичном рынке, реализация квартир, как правило, начинается на начальной стадии строительства дома. По мере продвижения работ, стоимость квадратного метра возрастает. Рост цен в результате изменения готовности может составлять 15— 30%. Таким образом, простейший

арифметический подсчет показывает, что уровень доходности вложений в первичный рынок элитного жилья на начальной стадии строительства может составить 30—55% годовых.

Вложение средств в жилье вторичного рынка также характеризуется двумя уровнями доходности. Первый подразумевает повышение цены квадратного метра за счет рыночного роста. Второй происходит за счет сдачи квартиры в аренду, что приносит владельцу до 10% годовых. Итоговая доходность — 25—35% в год.

В настоящий момент на элитном рынке наиболее востребованными являются трех-, четырехкомнатные квартиры площадью 150—200 м2. Конечно, лучше, если квартира расположена в доме, находящемся в престижном районе.

Прежде чем изучать конкретные варианты вложения средств, частный инвестор должен решить для себя:

в какую недвижимость он будет инвестировать;

какой минимальный размер капитала требуется для частных инвестиций в недвижимость;

какие задачи необходимо решить инвестицией (в соответствии с личным финансовым планом, о котором так много рассказывает Роберт Кийосаки).

Получать прибыль на росте стоимости жилья вполне реально не только для риэлтеров, но и для обычных граждан. Если вы купите квартиру в строящемся доме, то можете не сомневаться в увеличении ее цены после сдачи дома. На протяжении 2 0 03 года средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 40—45%, побив все рекорды доходности, нынче эта цифра ниже, но отнюдь не намного.

Большинство россиян полагают, что применение свободных денежных средств для покупки строящегося жилья является наиболее привлекательным с коммерческой точки зрения, и единственное ограничение для начала инвестиционного проекта в сфере недвижимости — высокий уровень свободного капитала, составляющий примерно 300 тысяч долларов для Москвы.

Рассчитывая извлечь прибыль из аренды недвижимости, необходимо рассматривать все нюансы и условия: местоположение дома, состояние подъезда, уровень внутренней отделки, наличие и состояние мебели, вид из окна, наличие мест в парковке. Но еще более важным фактором становится время,

затраченное на поиск арендатора. Решающим фактором при выборе арендатора является его надежность — все опасаются неплатежеспособности, криминальных разборок, порчи дорогостоящих интерьеров, мебели, бытовой техники. Идеальный вариант для владельца «элитной» собственности — респектабельный иностранец с гарантированной оплатой за счет посольства или фирмы. Риэлтеры утверждают, что ни один частный инвестор, вложивший свои средства в элитный сектор строительства в Москве за последние три года, не потерял вложенных средств, при том что средняя доходность частных инвестиций (с учетом самых неудачных проектов) не падала ниже 20% годовых в валюте, что, как мы уже можем сравнить с другими инвестиционными

отраслями, может считаться позитивным показателем ( в соответствии с наставлениями Кийосаки, это, впрочем, минимальная прибыль инвестора, которую, однако, еще также нужно уметь получить).

В настоящее время в Москве от 8 до 2 0% квартир приобретаются в качестве

инвестиционных вложений. Такая

инвестиционная популярность недвижимости является также «национальной особенностью» российской экономики — у граждан нет прежней степени доверия к банкам, а игра на фондовом рынке доступна не каждому владельцу капиталов, поскольку довольно рискованна и требует специальных навыков.

Тенденции покупательского спроса

постоянно меняются: оптимальный метраж, планировка квартиры, качество инженерии, расположение комнат по сторонам света, количество и тип балконов — все эти факторы необходимо учитывать частному инвестору, заинтересованному в получении максимальной доходности от вложений. Понятно, что при покупке «рядового» жилья эти факторы не настолько важны, как для «бизнес-класса» и «элитного жилья», о которых мы подробно поговорим ниже.

Цена играет первостепенную роль лишь при покупке квартир стоимостью до 60 тысяч долларов. Для жилья в категории от 60 до 130 тысяч долларов помимо стоимости особую значимость приобретает местоположение дома, и здесь предпочтение отдается проектам точечной застройки в хороших районах. Но, чтобы уложиться в имеющуюся сумму, приходится выбирать квартиры небольшой общей площади.

Если инвестор подбирает квартиру самостоятельно и непосредственно у

застройщиков, круг объектов значительно сужается, а сравнительную оценку нужно проводить собственными силами. В этом случае отследить все плюсы и минусы того или иного проекта практически нереально, и есть риск получить доходность ниже запланированной.

Кроме того, основной фактор российского бизнеса, важнейшая национальная его

особенность — безопасность сделки. В деле обеспечения гарантий сохранности

капиталовложений риэлтер может сделать то, что не под силу рядовому клиенту. Помимо оценки ликвидности объекта, в риэлтерской фирме в обязательном порядке проводится юридическая экспертиза правоустанавливающих документов и анализируется деловая репутация застройщика — так определяются возможные риски как для самого риэлтера, так и для покупателей.

Объектом частных инвестиций могут быть:

жилая недвижимость, которую можно разделить на жилую городскую недвижимость и жилую загородную недвижимость;

нежилая коммерческая недвижимость (офисы и торговые помещения).

Жилая недвижимость представлена на первичном и вторичном рынке. Первичный рынок жилой недвижимости представлен жилыми домами, условно подпадающими под следующую классификацию.

«Экономический класс» — современное панельное домостроение.

«Бизнес — класс» — монолитные и монолитно-кирпичные дома. При отнесении жилого дома к «бизнес-классу» обращают внимание на местонахождение, внешний вид здания, планировку и площадь квартир, наличие подземной парковки и другой инфраструктуры.

Элитное жилье («клубные дома», «элитные дома»). Основными параметрами элитного жилья являются престижное местоположение; качество строительства ( в том числе наличие лучших строительных и отделочных материалов), уникальный архитектурный облик. «Элитные дома» обладают инфраструктурой с техническим оснащением на основе новейших технологий, равноценным

социальным окружением, повышенным уровнем безопасности.

Частный инвестор должен быть в курсе современных тенденций и взглядов

профессионалов рынка недвижимости, чтобы не только сохранить, но и преумножить инвестиции. Одним из важнейших

классификационных критериев недвижимости является цена.

Исходя из того, что в настоящее время на первичном жилищном рынке Москвы один квадратный метр жилья в доме «эконом-класса» стоит 1100—2000 долларов, в доме «бизнес- класса» — 120 0—350 0 долларов, а в «элитном» доме — 4000—15000 долларов, получатся сле дующи е суммы.

Однокомнатная квартира «эконом-класса» требует вложения 4 5 тысяч долларов на «этапе котлована» и 70—75 тысяч долларов на завершающем этапе. Для вложений в однокомнатную квартиру «бизнес-класса» потребуется: 85—150 тысяч долларов на самом первоначальном и на достаточно ранних этапах, вложения в элитную недвижимость требуют 400—500 тысяч долларов.

Смысл инвестиций на первичном рынке состоит в том, чтобы вложить денежные средства на определенном этапе, когда недвижимость стоит максимально дешево, и «продать» эту недвижимость через

«переуступку права» до момента, когда построенный дом будет принят государственной комиссией и недвижимость перейдет на вторичный рынок. Инвестиции на первичном рынке имеют определенную специфику. Так, если строительство дома «эконом-класса» продолжается приблизительно год, то дом «бизнес-класса» будет строиться 1,5—2,5 года, а элитный дом — не менее 2—3 лет.

Инвестиционная привлекательность

новостроек характеризуется минимальной годовой доходностью 2 0% — максимальную доходность просчитать довольно сложно. Теоретически, вложив 70 тысяч долларов в однокомнатную квартиру в доме «эконом- класса», можно превратить этот вклад в 95 тысяч долларов, продав квартиру на этапе сдачи дома государственной комиссии. Годовой доход может составить 35%.

Роберт Кийосаки полагает, что

недвижимость — прекрасный вид инвестиции по причине того, что работа в этом секторе наиболее «спокойна».

«Средний инвестор обычно едва-едва управляется со всеми системами. Здание на куске земли и есть бизнес-система, за которую жилец платит вам арендную плату. Недвижимость достаточно устойчива и инертна, поэтому у начинающего

бизнесмена больше времени, чтобы поправить ситуацию, если где-то начнутся неполадки. Опыт управления

собственностью в течение года или двух предоставляет отличные навыки управления бизнесом».

Увы для большинства российских читателей Роберта Кийосаки это верно с точностью до наоборот — момент вступления на этап сделок с недвижимостью означает уже давно совершенный побег из «крысиных гонок» — масштабы первоначальных капиталов для работы в секторе недвижимости и в других секторах в России просто несопоставимы. Инвестирование в недвижимость — дорогое бизнес-удовольствие для россиян, редко кто в состоянии начать карьеру инвестора с инвестиций в московские элитные новостройки.

Первичный рынок недвижимости

характеризуется высокими инвестиционными рисками. Во-первых, чаще всего необходимо произвести 100%-ную оплату объекта на стадии строительства котлована. Во-вторых,

существует риск задержки сроков

строительства, превращения объекта в бесконечный «долгострой». Кроме того, в современной практике имеют место случаи ошибок и прямого мошенничества, когда одни и те же квартиры продаются дважды разным людям. Наконец, несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получением объекта классом ниже заявленного.

Минимизировать эти риски частному инвестору возможно, обеспечив такого рода близость к застройщику, когда имеется возможность получать реальную информацию о состоянии хода строительства и реализации квартир.

Вторичный рынок жилой недвижимости также имеет определенную классификацию, и к трем уже перечисленным выше позициям риэлтерами принято здесь добавлять четвертую — «дома пониженной комфортности», или так называемые «хрущевки», отдельные серии панельных домов советского периода, ветхие и аварийные строения.

Московский вторичный рынок

характеризуется в настоящее время примерно следующими финансовыми показателями. Цены на квартиры домов пониженной комфортности колеблются от 1,4 до 2,5 тысячи долларов за 1м2. Цены на квартиры «эконом-класса» составляют 2 50 0—3 40 0 долларов за 1м2; на квартиры «бизнес-класса» — от 3,5—9 тысяч долларов за 1м2; на «элитные» квартиры — 6— 2 0 тысяч долларов за 1м2.

Минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру дома пониженной комфортности в 2005 году составляла 60—65 тысяч долларов, а для квартир «эконом- класса» в зависимости от метража не менее 90 тысяч долларов.

Цель частных инвестиций на вторичном рынке жилья аналогична таковой на рынке жилья первичного — получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость. Объекты для инвестиций на вторичном рынке более разнообразны, как и более разнообразны схемы получения дохода, которые здесь применяются.

Доход путем инвестирования в жилую недвижимость успешно извлекается вложением денежных средств в старые малоэтажные дома, в Москве это преимущественно застройка в пределах Центрального округа. Такие

инвестиции осуществляются, как правило, через расселение. Смысл инвестиций состоит в дальнейшем качественном ремонте квартир, применении новых дизайнерских решений, способных повысить класс жилья с целью его последующей продажи по более высокой цене.

Специфически московская инвестиционная стратегия вложения средств в пятиэтажные «хрущевки» предполагает ожидание сноса дома с таким условием, чтобы взамен получить квартиру в современном панельном доме «эконом-класса», которая в настоящее время всегда дороже квартиры в сносимом доме. В дальнейшем квартиру в новом доме можно перепродать.

Инвестиции в «договор ренты» состоят в том, что квартиру или комнату приобретают за четверть ее рыночной цены с последующим пожизненным содержанием проживаемого

пенсионера. Окупаемость таких инвестиций 8— 10 лет, поэтому инвестирование такого рода для большей эффективности требует вложений в несколько квартир.

Инвестицией считается приобретение любой другой квартиры с целью получения дохода за счет дальнейшего роста ее цены и (или) последующей сдачи квартиры в аренду. Известен бизнес по вложению денежных средств в элитные квартиры с последующим их ремонтом и перепродажей, и, скорее всего, этот список можно продолжить.

1990-е годы характеризовались высоким ростом цен на жилье и фантастически высокой доходностью инвестиций. Развитие рынка недвижимости в России на протяжении нескольких лет сопровождалось значительным ростом цен и высокой доходностью инвестиций. С 2004 года темпы роста цен замедлились, и в настоящее время рынок жилья сейчас в принципе не позволяет зарабатывать 50% годовых в валюте. Доходность объектов коммерческой недвижимости также, по данным авторитетных консалтинговых и управляющих компаний, в течение последних двух лет уменьшилась. Стоит ли в таком случае инвестировать в недвижимость? Ответ утвердительный, конечно, при условии, что предполагаемые результаты соответствуют поставленным целям. Удвоить сбережения в течение года рынок недвижимости не позволит.

Но недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций. Темпы роста цен могут снизиться, но снижение стоимости жилья в абсолютном выражении крайне маловероятно.

Потенциальный инвестор обязан

учитывать, что недвижимость — инструмент долгосрочных вложений, причем достаточно надежный инструмент. Спектр предложений, тем не менее, включает серьезно отличающиеся по соотношению «риск — доходность» варианты. Заметно влияет на выбор уровень

осведомленности инвестора. Выбор сегмента рынка, конкретного объекта и способа вложений зависит от размера средств и сроков инвестирования. Если величина имеющихся средств недостаточна для приобретения квартиры в строящемся доме, можно участвовать в коллективных инвестициях, что, на самом деле, не так уж и плохо — имеется множество возможных организационных

вариантов.

Можно начинать инвестиционную

деятельность самостоятельно, объединившись с друзьями и полагаясь на собственные опыт и интуицию, можно обратиться за помощью к профессионалам по извлечению прибыли из квадратных метров. Существуют

специализированные консалтинговые компании, в сферу деятельности которых входят советы инвесторам. Стоимость их услуги выражается в процентах от суммы инвестиций или же долях прибыли.

Чем более потенциальный инвестор уверен в собственных знаниях при готовности тратить время на оформление юридической стороны вопроса, тем больше можно сэкономить на оплате специалиста. Управляющие компании обязаны предупреждать клиентов, что

результаты инвестирования в прошлом не гарантируют успеха в будущем. Тезис относится к вложениям в недвижимость в целом. Но в этом секторе не приходится выбирать из «пан или пропал». Принятие решения — дело личное и непростое. Однозначных советов вроде «летайте

самолетами Аэрофлота» никто давать не станет.

Итак, недвижимость остается

привлекательным объектом для инвестиций. Темпы роста цен могут снизиться, стоимость жилья в абсолютном выражении может упасть разве что под влиянием серьезных изменений в экономике.

<< | >>
Источник: P. Кийосаки. Анти-Кийосаки. 20 очевидных ошибок «крысиных бегов» доктора Кийосаки. 2008

Еще по теме Ошибка пятая. В России отсутствует полноценная частная собственность на землю, имеются ограничения в владении недвижимостью:

  1. Ошибка восьмая. Частному инвестору в России могут отключить газ
  2. Ошибка шестая. Неправомерно отождествлять возможности для частного инвестора на рынке ценных бумаг в России и на Западе
  3. 17. Субъекты права собственности и формы собственности на землю и природные ресурсы
  4. 1. 6. Факт владения и пользования недвижимым имуществом
  5. 69. ФОРМЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ. СОБСТВЕННОСТЬ
  6. Глава 17. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕПРАВА НА ЗЕМЛЮ
  7. 84. ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ НА ПРАВЕ ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ
  8. В России проводятся конкурсы частных инвесторов. На реальных деньгах частные инвесторы зарабатывают по 100-2000 % годовых
  9. 40. Содержание права собственности на землю и права землепользования
  10. § 2. Право частной собственности