<<
>>

6.2. Отчет об оценке (полный отчет

48. Отчет об оценке (полный отчет) должен содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов суждение оценщика о стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Отчет должен отвечать требованиям национальных (федеральных) стандартов оценки к существенности, обоснованности и достаточности используемой информации, а также однозначности содержания и проверяемости расчетов.
Полный отчет составляется таким образом, чтобы • формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на его стои-мость, включая обременения и ограничения использования, позициони-рование на рынке машин и оборудования и т.п.; • обеспечивать свойство транспарентности («прозрачности») оценочных процедур, т.е. предоставлять пользователю возможность самостоятельного воспроизведения процесса определения стоимости объекта, включая расчет отдельных показателей; • отражать четкую аргументацию выбора оценщиком конкретных подхо-дов, методов и методик оценки; • обеспечивать верификацию использованных данных, т.е.
объективную возможности проверки достоверности указанных в отчете фактов; включая информацию о ценах и существенных характеристиках сопоставимых объектов; • отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые прини-мались оценщиком во внимание в процессе оценки. 49. Отчет об оценке (полный отчет) составляется в соответствии с требованиями законодательства РФ, регулирующего оценочную деятельность, и федеральных стандартов оценки и содержит следующие разделы: • Основные факты и выводы; • Задание на оценку; • Сведения о заказчике оценки и об оценщике; • Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки; • Применяемые стандарты и правила оценочной деятельности; • Описание объекта оценки и возможные варианты позиционирова-ния объекта оценки на рынке недвижимости; • Анализ рынка объекта оценки; • Описание процесса оценки; • Согласование результатов оценки; • Приложения/Документы.
Оценщик группирует информацию в отчете в соответствии с логикой проведенной оценки и изложения результатов анализа и расчетов. 6.2.1. Основные факты и выводы 50. Раздел содержит краткое изложение результатов проведения оценки. По содержанию, в целом, соответствует резюме отчета об оценке. Сведения, содержащиеся в данном разделе, для удобства восприятия рекомендуется представлять в табличной форме. В этой части отчета, как правило, указывается: • основание для проведения оценки; • сведения о заказчике оценки; • сведения об оценщике и юридическом лице, выступавшем исполнителем по оказанию услуг по оценке; • цель и назначение (предполагаемое использование результатов) оценки; • сведения о потенциальных пользователях отчета; • наименование, место нахождения, основные характеристики объекта оценки, сведения о собственнике; • оцениваемые права; • обременения и ограничения использования объекта; • определение оцениваемой стоимости; • указание на стандарты и правила оценки, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке. • дата (проведения) оценки; • дата осмотра объекта; • период проведения оценочных работ; • дата составления отчета; • ФИО оценщика(ов), выполнявших оценку, и привлекаемых к работам специалистов; • сведения о профессиональном образовании оценщиков и привлекаемых специалистов; • сведения о членстве оценщика(ов) в саморегулируемых организациях и страховании ответственности; • признанный оценщиком вариант наилучшего использования объекта; • итоговая величина стоимости объекта оценки; • дополнительная информация, которую оценщик считает необходимым довести до сведения пользователей отчета для полного понимания вы-полненных работ по оценке. 6.2.2. Задание на оценку 51. Данный раздел должен предоставлять общее описание задания на оценку и ссылку на приложение к отчету, в котором оно представлено. Информация раздела должна быть достаточной, чтобы позволить пользователю отчета понять, что представляет собой объект оценки, суть и объем задания на оценку и особенности выполняемых работ.
Как вариант, раздел может включать копию задания на оценку, когда это удобно с точки зрения восприятия материалов отчета. 6.2.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 52. Состав информации о заказчике и оценщике регламентируется ФСО 6.2.4. Источники информации 53. Данный раздел должен раскрывать соответствующие источники ин-формации, исследуемые или используемые любым другим образом в процессе работ по оценке. В отчете должны быть представлены перечень использованных данных с указанием их источника и перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Примерный перечень информации, необходимой для оценки, приведен в Приложении 1. Кроме того, в отчете должен быть представлен перечень нормативных актов и методической литературы. 54. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться оценщиком исходя из необходимости обеспечения обоснованности и надежности получаемого результата - расчетного значения рыночной или иной стоимости объекта оценки. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок их предпочтения могут быть регламентированы правилами, устанавливаемыми потенциальными пользователями отчета, а также условиями договора на оценку. При оценке могут применяться следующие источники информации (по степени убывания предпочтения, если иное не предусмотрено договором): • нормативно-правовые и иные акты государственных и иных уполномо-ченных органов; • предусмотренные законодательством правоустанавливающие и правоудо- стоверяющие (выписки, свидетельства и др.) документы; • предусмотренная законодательством документация уполномоченных государственных организаций, а также выписки из этой документации, выданные указанными организациями; • официальные издания уполномоченных государственных организаций; • неофициальные издания специализированных организаций; • справки (в письменной форме) компетентных государственных организаций; • справки (в письменной форме) компетентных негосударственных организаций; • специальные издания научно-исследовательских, маркетинговых и иных организаций; • публикации в средствах массовой информации; • письменные экспертные заключения; • конфиденциальные сведения по заключенным сделкам, полученные от субъектов рынка машин и оборудования; • иные источники, указанные в договоре; • экспертное мнение оценщика.
В тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие судить об авторстве и дате подготовки соответствующей информации, либо приложены копии материалов и распечаток, в том числе, содержащих данную информацию страниц сети Интернет. Если в качестве информации, существенно влияющей на величину определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данной информации на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе «Анализ рынка» Отчета. 55. Если финансовая и иная информация содержит отчеты, подготовленные сторонними компаниями, и сам оценщик или компания, в которой он работает, не проводили аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности представленной информации, то оценщик должен указать на это, как и на тот факт, что он не несет ответственности за предоставленную ему финансовую информацию. 56. Если финансовая или иная информация, использованная в процессе оценки, была получена из документов, подготовленных собственником, арендатором или управляющим оцениваемого объекта, оценщик должен: • идентифицировать такие документы; • указать, что в процессе оценки он не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности данной информации и ответственности за ее достоверность не несет. 6.2.5. Описание объекта (объектов) оценки 57. Настоящий раздел должен включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, существенно влияющие на величину оцениваемого показателя. Как правило, эта информация должна включать: • полное наименование объекта оценки, обозначение модели (модифика-ции); если объектом оценки является технологический комплекс или ли-ния, то ее состав; • назначение и текущее использование объекта оценки; • характеристика среды применения в масштабе отрасли и региона, основные пользователи; • общий вид и принцип работы объекта оценки; • техническая характеристика объекта оценки с указанием значений основных параметров, конструктивных особенностей и дополнительного оснащения; • код ОКОФ и амортизационная группа; • габаритные размеры и масса конструкции; • основные требования к условиям эксплуатации объекта и окружающей среде (требования к помещению, где может эксплуатироваться объект, к смежным техническим объектам, коммуникациям, фундаменту, ограждениям и т.д.); • балансовая (первоначальная или восстановительная) стоимость объекта оценки (при наличии данной информации); • правовые аспекты использования объекта (наличие обременений, ограничения с позиций безопасности, включая необходимость регистрации в специальных органах надзора за эксплуатацией); • описание местоположения объекта оценки на предприятии (в организа- • требования к организации технического обслуживания и периодических ремонтов и фактическое состояние данной сферы; • качественная и количественная информация для определения степени износа (хронологический возраст на дату оценки, порядковый номер последнего капитального ремонта, техническое состояние по результатам осмотра и др.) Если объект оценки находится в консервации, то дается информация об условиях его хранения и сроках консервации. В данный раздел рекомендуется включать фотографию объекта, принципиальную схему работы объекта, планировку участка, где расположен объект оценки.
6.2.6. Анализ рынка 58. Стоимость объекта оценки определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в отчете об оценке должен быть представлен анализ всех тех факторов рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рассчитываемой стоимости. Основные направления анализа рыночной ситуации, как правило, включают: • краткий обзор общеэкономической ситуации в мире, стране и отраслях- потребителях, а также социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объемы производства основных отраслей хозяйства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые предприятия региона, показатели инвестиционной привлекательности региона и другие показатели; • обзор состояния рынка машин и оборудования дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) на отдельные модели машин того же класса, что и оцени- ваемый объект; степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи, инвестиционная активность региона и другие показатели. Кроме того, в обзор состояния отраслевого и регионального рынка машин и оборудования включается анализ уровня цен на продукцию машиностроения; • обзор сегмента (сегментов) рынка, к которому относится объект оценки, с отражением ситуации и тенденций в рассматриваемом сегменте рынка, сложившиеся на дату оценки. Содержательная часть анализа, как прави-ло, содержит три направления анализа: спроса, предложения, взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются дифференциация сегмента по группам пользователей, инвестиционной активности бизнеса в регионе. Дается характеристика активности спроса, предложения и сделок, динамика цен в сегменте, уровня цен на машины и оборудование, на металлопрокат, производственные услуги, цен на топливно- энергетические ресурсы.
Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные об уровне доходности инвестиций в машины и оборудование, дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, на которых базируются сделанные аналитические выводы • отраслевой обзор включается в отчет в том случае, если оцениваются та-кие машины и оборудование, которые предназначены для конкретного отраслевого сегмента товарного рынка (например, при оценке строительного оборудования дается обзор о состоянии и тенденциях в капитальном строительстве, при оценке сельскохозяйственной техники - состояние сельского хозяйства и агропромышленного комплекса). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли-потребителя. В отраслевом обзоре дается информация о предприятиях-изготовителях, производящих аналогичные объекты, об экономическом состоянии и тенденциях развития соответствующей подотрасли машиностроения как в России, так и за рубежом. Конкретный перечень рассматриваемых показателей по рынку, отраслям- потребителям и отраслям-производителям в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемых машин и оборудования. 59. Результатом анализа рыночной ситуации является позиционирование объекта оценки на товарном рынке с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции объектов данного класса на открытом рынке, вероятном характере использования объекта. 6.2.7. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 60. Принцип наиболее эффективного использования (НЭП) оцениваемой машины или единиц оборудования должен строго соблюдаться особенно при оценке методами доходного подхода. Наиболее эффективное использование понимается как наиболее вероят-ное использование объекта оценки, являющееся технически возможным, эко-номически оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого будет получена наиболее полная и справедливая величина рыночной стоимости, независимо от качества реального использования объекта на данном предприятии. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает рассмотрение и отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется в том случае, если объект оценки многофункционален и может иметь несколько применений в разных сферах бизнеса. 61. Применительно к специализированным машинам и единицам оборудования принцип НЭИ означает также, что их оценка выполняется применительно к условиям нормальной и регламентированной эксплуатации согласно требованиям соответствующей технической документации (режим работы, периодические осмотры состояния, заданная интенсивность работы, управление со стороны обученного персонала и т.д.), а также при выполнении всех предписанных операций технического обслуживания и периодических ремонтов. Принцип НЭИ также означает, что оцениваемый объект эксплуатируется с оптимальным коэффициентом использования его производственной мощности и паспортных значений технических параметров. В отчете об оценке должны быть указаны все факторы нормального и эффективного использования объекта оценки. 6.2.8. Описание процесса оценки. 6.2.8.1. Обоснование используемых подходов и методов оценки 62. В данном разделе оценщик должен кратко определить основные осо-бенности, преимущества и недостатки общепризнанных подходов к оценке применительно к оценке рассматриваемого объекта, указать на применение в расчетах рыночной стоимости объекта методами всех трех подходов и, в случае отказа от применения какого-либо подхода, привести убедительное обоснование этого отказа. 63. Для используемых подходов к оценке необходимо кратко описать методы оценки, применяемые в рамках каждого из них и кратко обосновать выбор. Для каждого из подходов (методов) в отчете должна быть описана последовательность расчета заданного вида стоимости. Данная информация, по выбору оценщика, может быть представлена в отчете, как единым блоком, так и сгруппирована по разделам расчетов в рамках соответствующих подходов к оценке. 6.2.8.2. Расчеты стоимости в рамках выбранных подходов к оценке 64. В этом разделе последовательно излагаются расчетные процедуры в рамках выбранных подходов и методов оценки (см. п.п.33-36). Изложение ма- териала раздела должно быть достаточным для того, чтобы пользователь отчета мог при необходимости провести проверку исходных данных для расчетов и воспроизвести (напрямую или с помощью средств, указанных в ссылках оценщика) последовательность расчета рассматриваемого вида стоимости, включая промежуточные результаты расчета. 65. Расчет промежуточных значений стоимости в рамках каждого из используемых подходов должен завершаться формированием единого результата оценки (в виде итоговой суммы или диапазона значений). При использовании нескольких методов оценки в рамках одного подхода должна быть описана и обоснована процедура формирования единого результата оценки. 6.2.9. Обобщение результатов расчетов и формирование итогового значения стоимости 66. Содержание раздела должно отражать обоснование выбора примененного оценщиком метода обобщения (согласования) результатов, полученных в рамках использованных подходов к оценке, в итоговое значение оцениваемого вида стоимости. При использовании методов обобщения результатов, связанных с расчетом весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки. При привлечении экспертов для обоснования весовых коэффициентов, должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте этих экспертов и их контактная информация. Кроме того, в отчете должны быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также алгоритм обработки экспертной информации. 67. Раздел должен содержать итоговое значение полученной стоимости заданного вида в валюте Российской Федерации, а также в иной валюте, оговоренной заданием на оценку. 68. Из Отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость. 6.2.10. Приложение/Документы 69. Приложения к Отчету обычно содержат: • задание на оценку, содержащее, в том числе, особые условия проведения оценки, утвержденное заказчиком и согласованное, при необходимости, потенциальным пользователем отчета; • вспомогательные расчетные материалы, не включенные в текст Отчета из соображений удобства его восприятия пользователем; • документы, относящиеся к объекту оценки и подтверждающие его правовой статус, количественные параметры и иные, влияющие на стоимость, характеристики; • результаты фотофиксации объекта оценки; • документы оценщика, подлежащие включению в отчет в составе согласно требованиям действующего законодательства, национальных стандартов и правил (стандартов) саморегулируемой организации.
<< | >>
Источник: Вейг Н.В. Оценка машин и оборудования: Учебное пособие. 2009

Еще по теме 6.2. Отчет об оценке (полный отчет:

  1. 5.2. Отчет о прибылях и убытках и отчет об изменениях капитала по МСФОи российским стандартам
  2. 6.3. Резюме отчета об оценке
  3. 6.4. Краткий отчет (Заключение о стоимости объекта оценки
  4. 6. ОТЧЕТ ОБ
  5. 27. Отчет об исполнении бюджета
  6. ОТЧЕТЫ
  7. 5.12. Отчеты и обработки
  8. 40. Отчет об исполнении федерального бюджета
  9. 3.3. Отчет о движении денежных средств
  10. Отчет о движении денежных средств
  11. Отчеты о результатах деятельности
  12. V. Содержание отчета о прибылях и убытках