<<
>>

5.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на использовании рыночных цен сделок (или предложений) с объектами-аналогами, т.е. сходными с оцениваемым объектом назначением, конструкцией и имеющими близкие значения основных параметров.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализ информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов. При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен руководствоваться положениями ст. 22 ФСО № 1 и провести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе: • провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и от-бор заслуживающей доверия ценовой и другой информации об объектах- аналогах для последующего анализа; • определить подходящие единицы и элементы сравнения; • определить содержание и порядок внесения «коммерческих» корректировок; • определить «цены» для единиц параметров, по которым выполняются корректировки; • наметить порядок внесения корректировок на различие параметров у объекта оценки и аналогов. При этом критерием для выбора объектов сравнения является их принадлежность к одному классу продуктов (единство кода ОКОФ или кода по отраслевому классификатору). К элементам сравнения относят характеристики (параметры) объектов и ценовые факторы, от которых зависят уровни цен (динамика цен, условия продаж, гарантийные сроки и др.). К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: 1) условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи; 2) условия продажи (предложения); 3) время продажи (предложения); 4) месторасположение объекта; 5) технические характеристики объекта; 6) экономические характеристики объекта; 7) характер использования объекта; 8) стоимость сопутствующих работ (монтаж-демонтаж, подготовка к продаже, доставка к месту эксплуатации). Сравнительный подход реализуется в следующих методах: 1) прямого сравнения с аналогичным объектом; 2) направленных качественных корректировок; 3) расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа.
Метод сравнения с аналогичным объектом включает два случая: сравнения с близким аналогом, не имеющим параметрических отличий от объекта оценки, и сравнения с аналогом, имеющим параметрические и небольшие конструктивные отличия от объекта оценки. При сравнении с близким аналогом в цену аналога вносят только «ком-мерческие» корректировки», которые подразделяются натри группы: 1) корректировки по фактору времени (индексация); 2) корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи; 3) корректировки, связанные с учетом НДС. «Коммерческие» корректировки чаще всего вносят с помощью соответствующих коэффициентов (индексов-дефляторов и др.). Последовательность их внесения практически не влияет на результат. При сравнении с аналогом, имеющим параметрические и другие отличия, в цену аналога вносят кроме «коммерческих» корректировок еще корректировки на параметрические различия. Параметрические корректировки по способу их внесения подразделяются на коэффициентные и поправочные. Коэффициентные корректировки наиболее распространены и применяются для учета различий по главным параметрам, изменение которых сопровождается изменением многих других параметров. Предполагается, что связь между данным параметром и ценой носит нелинейный характер. Поправочные корректировки применяются обычно для размерных параметров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров. Допускается, что связь между параметром и ценой носит линейный характер. Поправочная корректировка применяется также для учета наличия или отсутствия дополнительных устройств у оцениваемого объекта и аналога. Корректировки при методе прямого сравнения вносят в такой последовательности: 1. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. 2. Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости этих дополнительных устройств. 3. Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по влияющим на цену параметрам, то вначале выбирают вид корректировки для каждого параметра.
Если намечаются и коэффициентные и поправочные корректировки, то определяют последовательность их введения, руководствуясь следующими соображениями. Поскольку коэффициентные корректировки связаны с главными параметрами (производительностью, мощностью, точностью функционирования и т.д.), а поправочные - с линейными размерами, то вносимые после коэффициентных поправочные корректировки должны быть согласованы со значениями ранее учтенных главных параметров. 4. Если у оцениваемого объекта есть дополнительные устройства, кото-рых нет у аналога, то вносится корректировка прибавлением стоимости этих дополнительных устройств, приведенной к дате оценки. Метод направленных качественных корректировок применяется в случае, когда при оценке нужно внести много корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» параметров и коэффициенты торможения трудно или невозможно определить из-за недостатка информации. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость (цену), подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену). Данный метод позволяет учесть также корректировки, связанные с различием сравниваемых объектов по качественным характеристикам, не поддающимся количественному выражению, и по наличию дополнительных устройств. Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа предполагает построение модели регрессии, показывающей зависимость стоимости (цены) от одного или нескольких параметров, которые отражают факторы полезности: назначение, качество, производительность, конструктивные особенности и наличие дооснащения, у объектов одного класса. С учетом особенностей объекта оценки могут разрабатываться регрессионные модели: парные и многофакторные, линейные и нелинейные.
<< | >>
Источник: Вейг Н.В. Оценка машин и оборудования: Учебное пособие. 2009

Еще по теме 5.3 Сравнительный подход:

  1. ГЛАВА 6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ. МЕТОДЫ РЕАЛИЗАЦИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
  2. 5.2. Сравнительный подход
  3. 6.4 Особенности использования методов сравнительного подхода
  4. 4.1 Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости машин и оборудования
  5. ГЛАВА 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД. МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ СРЕДСТВ
  6. § 2. Сравнительная экономическая эффективность
  7. 1.5. Сравнительное превосходство альтернатив по качеству
  8. КОМПАРАТИВИСТИКА (отлат. comparativus — сравнительный
  9. 3.12. Получение образцов для сравнительного исследования
  10. Тема 27. ТЕОРИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПРЕИМУЩЕСТВ И ПРОТЕКЦИОНИЗМ
  11. 3.27. Понятие, виды и значение образцов для сравнительного исследования
  12. Глава 32. МЕЖДУНАРОДНАЯ ТОРГОВЛЯ И ТЕОРИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПРЕИМУЩЕСТВА
  13. ГЛАВА 2. ПРИНЦИПЫ МСФО И РОССИЙСКОЙ СИСТЕМЫСТАНДАРТОВ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА(СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА)
  14. Глава 18. Сравнительный анализ восьми пар компаний
  15. Глава 21. МЕЖДУНАРОДНОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ ТРУДА И ТЕОРИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПРЕИМУЩЕСТВ
  16. Сравнительная характеристикаучета финансовых инструментовпо международным и российским стандартам